服务业设施选址的评估方法

1.直接推断法

这种方法是库马瓦拉（Khumawala）于1972年提出的。下面结合一个实例加以说明。

【例4-4】某医务系统想在一个地区设两个医疗所为四个乡镇提供就诊服务。假定考虑的地点为乡镇中心，每个乡镇的人口分布均匀，又假定各乡镇每年就诊于各医疗所的人数及权重（即反映相对重要性）都已明确，如表4-8所示。要解决的问题是，确定两个医疗所的位置，使其为四个乡镇服务的费用最低（或移动距离最短）。

表4-8　各乡镇就诊于各医疗所的人数及权重

采用直接推断法的步骤如下：

（1）计算从各乡镇到各医疗所的总移动距离（总移动距离＝距离×人口数×权重），并绘制人口—距离表，如表4-9所示。

（2）框出每一行中除零以外的最小数，这个数表示撤销零所在的医疗所后，所增加的最低服务费用。在所增加的服务费用的最小值中选取最小值，用直线划掉该最小值所在行中的零所在的列，表示该列所在的医疗所被取消。表4-9中每一行所增加的最小服务费用分别为：88、78.4、112和84，其中最小值为78.4，因此，去掉医疗所B。

（3）从与去掉的医疗所名称相同的乡镇所在行中，减去（2）中所选取的最小服务费用，然后将经过取消和扣除后的数字排成新的矩阵表。如果剩下的医疗所数已符合目标要求，则决策过程结束。如果尚多，还需重复（2）和（3）。如从表4-9中去掉B列后，再从B行减去78.4，得到第一次改进后的人口—距离表，如表4-10所示。

表4-9　人口—距离表

经过第一次改进后，与医疗所目标数相比还多出一个医疗所，重复（2）和（3）。需要注意的是，在进行下一次改进时，不再考虑前一次已经去掉的医疗所对应的行。如在表4-10中，不再考虑B行，仅从A、C、D行中选取最小值为88，去掉医疗所A，并从A行中减去88，由此得到表4-11。

表4-10　第一次改进后的人口—距离表

表4-11　第二次改进后的人口—距离表

现在问题解决了，选定在乡镇C、D设医疗所，其中C为乡镇A和C服务，D为乡镇B 和D服务。这样，可以保证全年的服务费用最低，其值＝88＋78.4＝166.4。

2.零售商店选址评估方法

由于零售业90%以上的销售额都是在商店内实现的，因此商店位置选择就自然成了一个关键的战略决策问题。零售界最古老的格言之一“位置，位置，还是位置”揭示了零售企业成败的关键因素。一般来说，如果商店位置好，即使战略组合一般，也容易获得成功。零售商店选址决策包括以下四个步骤。

（1）评价每个地理区域的居民及现有商店的特点——商圈分析；

（2）评价是在一个未规划的商业区内开设孤立商店，还是在该区域内一个规划的购物中心内开设新店——商店位置类型选择；

（3）选择孤立商店、无规划商业区或规划的购物中心的位置——寻找大体位置；

（4）分析在特定的零售区域类型中可供选择的商店位置——选定具体位置。

商店店址选择的第一步是描述和评估可供选择的商圈，然后在此基础上做出最佳选择。商圈是指“经营某种商品和服务的某家或某类企业的顾客分布的地理区域”。商圈一旦选定，就应该定期对其人口特点、经济基础特点、竞争状况与市场饱和度进行考察分析。

零售商在评价可供选择的商圈后，需要选择商店的大体位置以及具体店址。企业应识别三类基本的商店位置的优劣势，并从中选择一种。这三类基本的商店位置类型：孤立商店、无规划商业区以及规划的购物中心。比如，无规划商业区是两家或多家商店坐落在一起或相互邻近的购物区，但商店的组合并非基于长期的计划。无规划商业区的优点有：商品、服务以及价格多种多样，靠近商务和公共设施，客流量大。然而这类位置的缺点限制了其进一步发展，这些缺点有：停车场地紧张，设施陈旧，受顾客欢迎的中心商业区租金高，提供的商品不均衡、交通拥挤等。一旦商店位置类型确定，零售商就必须为其商店确定一个大体的店址。此时企业需要做两方面的决策：第一，必须在孤立商店、无规划商业区或规划的购物中心中确定具体的类型。如果零售商要开一家孤立商店，就需要决定是开在主干道旁还是小街旁。如果选择无规划商业区，则需要确定是开在中心商业区、次级商业区、邻里商业区，还是商业街。试图在规划的购物中心开店的零售商，则需要选定是开在区域购物中心、社区购物中心还是邻里购物中心，或者开在购物中心的衍生形式。第二，零售商必须确定商店的大体位置。对一家孤立商店而言，它意味着选择一条具体的高速公路或者街道。对一个无规划商业区或规划的购物中心来说，则意味着选定一个具体的商业区。最后，要对每个大体区位以及包含其中的具体店址进行评价，表4-12归纳了评价商店区位／店址的要素清单。在选择商店地址时，零售商应根据所有标准逐个评价可供选择的位置（和具体店址），并对每一选择做出全面评价。

表4-12　评价商店区位／店址的清单

给出总评分并进行比较往往是很困难的，这是因为一个店址在某些方面可能有优势，而在另一些方面可能存在劣势。例如，大体位置可能是一个不错的购物中心，但是在购物中心内的店址可能不理想；或者，某一区域可能有极好的发展潜力，但要花两年才能盖起一座大楼。因此，表4-12所列的评价要素还必须加以综合考虑。在进行综合评价时，还必须注意某些不符合零售企业目标要求的因素，例如，租期太短，晚上或周末无客流，承租者与房产所有者的关系欠佳等，从而排除某些店址选择。