商圈研究的发展

第二节　商圈研究的发展

一、原始商圈研究的缺陷

原始商圈研究的缺陷主要有以下几个方面：

1.从理论上讲，商圈不是同心圆，而是不规则图形，之所以采用同心圆的方法是为了简化分析的方法，但是这种方法与实际的情况有很大的出入。

2.不能依据行政区划来确定商圈，因为行政区划对于消费者而言没有意义。

3.关于人们购买力的计算不能只以统计数据为标准，因为对于大城市而言，流动人口的消费能力已越来越显得重要。

二、如何进行商圈调查

笔者根据多年的研究，提出以城市人口的交通工具为标准确定商圈的研究方法，即：以消费者的交通工具确定商圈范围研究方法。此方法的特点是必须有第一手调查资料才能确定商圈的范围。主要步骤包括（以大型商场为标准）：

1.调查该城市居民的各种交通工具的运用比例。

主要包括步行者、骑自行车的消费者、乘坐公共汽车的消费者和乘坐小汽车（包括出租车）的消费者在总人口中所占的比例。

2.确定商圈范围。

（1）第一商圈人口包括：

①步行20分钟能够到达项目地点的人口数量乘以步行者占总人口的比例。

②骑自行车20分钟能够到达项目地点的人口数量乘以骑自行车人口占总人口的比例。

③步行10分钟能够到达可以直通项目地点的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比例。

④乘坐小汽车20分钟能够到达项目地点的人口数量乘以乘坐小汽车的人占总人口的比例。

（2）第二商圈人口包括：

①步行20～30分钟能够到达项目地点的人口数量乘以步行者占总人口的比例。

②骑自行车20～30分钟能够到达项目地点的人口数量乘以骑自行车人口占总人口的比例。

③步行10分钟能够到达只要换乘一次车就可以到达项目地点的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比例。

④乘坐小汽车20～40分钟能够到达项目地点的人口数量乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比例。

（3）第三商圈人口包括：

①骑自行车30～60分钟能够到达项目地点的人口数量乘以骑自行车人口占总人口的比例。

②步行10分钟能够到达只要换乘两次车就可以到达项目地点的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比例。

③乘坐小汽车40～60分钟能够到达项目地点的人口数量乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比例。

（4）第四商圈人口包括：

不属于前商圈范围内的所有该城市居民。

上述居民所居住的位置就是商圈的范围，由此可以看出，商圈是几个不规则的图形所组成的，与行政区划没有关系，流动人口的多少对于此研究也没有影响。需要说明的是，上述方法中提到的时间都包括堵车所占用的时间。

3.确定各个商圈居民的购买力。

由于此种方法确定的商圈是不规则图形，所以，各个商圈的范围确定之后，要通过抽样调查了解不同商圈居民的购买力，而不是仅仅依据统计年鉴。

4.计算第一商圈的销售额估计值。

即考虑消费者消费支出状况和地区竞争力系数（一般取1.5），还有计算本商圈内其他商场对本商场的侵蚀因素，这种计算也是以交通工具为基础，主要考虑截留问题。

5.计算本项目的销售额估计值。

即在第一商圈的销售额基础上，加上三个1.1系数，就可以计算出项目总销售额的估计值。

6.对项目的效益进行评估。

这种方法是在商圈研究的原始方法基础上发展出来的，与商圈研究的原始方法相比，这种方法的优点是准确、可靠、客观，缺点是需要进行抽样调查，费时费力，所需经费也较多。