地下车库无权滥卖

十五、地下车库无权滥卖

［案例简介］

孙先生购买了某商厦的一套商住房，同时还购买了位于该商厦地下车库的608号车位，并约定了交付使用时间及产权证办理时间。孙先生支付了购买房屋及车位的全部款项。

交房后，房屋产权证顺利办理，但车位的产权证却迟迟未能办妥。而当初在购房时，售楼人员明确告知孙先生车位是可以办理相应的产权证书的。随后，孙先生经多方打听得知，该车库面积已作为公摊面积计算，开发商无权出售。车库属于大楼居民共有，当然无法办理产权证书。

［律师说法］

1.地下车库产权归属法律规定。我国至今没有对地下车库所有权做出明确规定的法律，只是《民法通则》中有一些原则性的规定，以前建设部也在一些部门规章中涉及到了相当于建筑物区分所有权的问题。但是，对地下车位没有作出专门的规定。最早提及会所、车库的归属问题的是目前人大公开征求意见的物权法（草案）（以下简称“草案”）。该草案第6章第76条第2款规定：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。但该草案目前尚未公布实施。由于法律法规的缺乏，开发商在出售房屋的同时，常对地下车库归属含糊不清，或误导消费者。

2.只有完全符合下列标准的地下车库才能属于开发商所有，开发商才可以用于出售或出租。

开发商按照政府所批规划，按地上建筑面积的一定比例，由开发商投资建设。

（1）交纳出让金建设的地下停车场。

（2）没有将建设成本计算到房价中。

（3）没有计入公摊面积摊入销售成本。

（4）可以办理车库所有权证书。

（5）双方没有在销售合同中约定车库所有权归全体业主的。

3.没有摊入销售成本，没有计入公摊面积的地下车库的所有权属于谁在学术上仍有争论。

学术界存在两种争议：一种观点认为，地下停车场具有一定的独立性，在空间上可以独立，应属专有部分，其所有权应归开发建设单位所有。另一种观点认为，从设计功能和设计目的上讲，地下停车场服务于整栋建筑，属于小区的附属设施，除非合同双方在商品房买卖合同中明确约定地下停车场属于建设单位所有，否则，地下停车场应归全体业主共有。

4.常见在地下车库买卖中开发商设置的陷阱。地下车库产权问题现在处于法律真空地带，使得开发商有漏洞可钻。在现实操作中，开发商往往利用自身的强势地位，“理所当然”成为车库所有权的拥有者。业主想拥有车库所有权或使用权，就必须花钱向开发商购买。

（1）地下车库重复售卖。许多开发商在卖房子的同时卖地下车库，其将地下车库建筑面积分摊至房屋建筑面积中或者把建造地下车库的成本核算到住宅开发之中，一方面提高了住宅的售价，另一方面又将车库卖给业主。但从理论上讲，如果开发商将地下车位的建设成本计入房价中，车库产权应属于全体业主，归业主所有。

（2）人防工程偷着卖。有的楼盘的地下车库属于人防工程，是按照国家要求建立的公共事业配套设施，禁止开发商销售。人防工程作为政府强制性的配套设施，由开发商投资建设，其建筑成本摊入房价，且无需交纳出让金。目前此种停车场的所有权归政府所有，平时由建设投资人使用。

（3）以租代售，租赁期限超过20年。有的开发商知道车库不能买卖，但是为了圈钱，便与业主签订租赁合同，以销售50年或者70年使用权为名欺诈消费者。

《合同法》第214条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁车库或者购买车库使用权的最长有效期只有20年。不少开发商把“车位使用权”卖给消费者，但并不向消费者说明20年后，车位使用不受法律保护，这是一种欺诈行为。

（4）共用场地变车位。小区里的空地甚至是绿地，开发商或者物业公司划条线就收钱，有的作价卖给业主，有的按月出租。小区共用场地所有权开发商无权出售。这类车库可以由业主大会授权业主委员会委托物业公司租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

［笔者提醒］

1.购买预售地下车库查看预售许可证。看开发商是否取得了地下车库的预售许可，双方当事人应就地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款、交付时间、产权办理等情况在预售合同中约定清楚，并附平面图。

2.了解是否已公摊。了解地下车库面积中是否作为公摊建筑面积已摊入房屋建筑面积。如果地下停车场的建设投入已摊入销售成本，即属于“公摊面积”范畴，该停车场就应属于小区的公共设施。

3.了解是否属于人防工程设施。人防工程的所有权归政府所有，业主作为投资人有使用权。

4.一定要注意索要产权证。若购买的车库不能办理产权证，则说明该车库是不能销售的。

5.在合同中约定清楚产权。在订立购房合同时一定要同开发商对地下车库的权属进行约定。

6.慎签长期租赁合同。同开发商签定车库租赁合同，合同期限不能超过20年。

7.公用场地属全体业主。共用场地车位，开发商既不能出售所有权也不能出售使用权。委托物业公司出租所得是小区内公益收入，扣除物业管理成本后收益归业主所有。