三林镇经济发展优劣势分析

（二）三林镇经济发展优劣势分析

为谋求三林镇未来的最优发展，有必要基于上述宏观经济形势，对三林镇的内外条件进行综合分析判断，找出优势、劣势所在，挖掘核心竞争力，从而将发展战略与内部资源、外部环境有机结合，趋利避害。

1．经济发展的主要优势

综合起来判断，我们认为三林镇在地理区位、产业历史积淀和空间开发潜力三个方面具有显著的优势。

（1）地理区位。基于前述宏观背景，三林镇作为上海浦东新区的一个大都市中尚未完全城市化的镇，位于浦东新区，又靠近浦西，如图1－35所示，其地理区位上的优势是极其显著的。

首先，中国的东部沿海特别是以上海为核心的长江三角洲地区经过改革开放30年时间的发展已经成为全球瞩目的制造业中心，而上海市的制造业在中国沿海地区则处于领先地位，已经基本完成了工业化，进入了后工业化阶段，将在现代服务业和高端制造业方面继续引领沿海地区的发展。以上海为核心的长三角地区有望成为全球最大的城市群或都市连绵带，既是进一步承接国际产业转移的核心地区，也是中国国内最具经济活力和增长潜力的地区，是当之无愧的增长极，浦东新区则可谓是增长极中的增长极。根据2008年度诺贝尔经济学奖获得者美国经济学家保罗·克鲁格曼（Paul Krugman）的理论^[1]，长三角、上海、浦东在先期发展中积累起来的优势将成为这一地区进一步发展的巨大优势，形成优势积累的良性循环，这些优势体现在卓越的基础设施、优越的人力资本、雄厚的物质资本、先进的体制制度、庞大的本地市场、便捷的海洋运输等诸多方面。三林镇作为浦东新区的一个镇，未来的发展必将“近水楼台先得月”，潜力无限。

图1－35　三林镇独特的地理区位

其次，更具体来看，三林镇位于浦东新区西南部，是上海与浙江之间的咽喉通道之一。在浦东新区内部，三林镇北与上钢新村街道昌里路商业街和周家渡街道隔川杨河相望，东与六里镇、北蔡镇、南汇相邻，南与闵行区浦江镇相接，西濒黄浦江，紧邻世博会展区的南侧，外环线与徐浦大桥横贯三林，是连接浦东国际机场与虹桥国际机场的重要通道，镇内有3公里长水岸线，济阳路、上南路、杨高南路等三纵和外环线、中环线、永泰路、板泉路等四横，轨道交通6号线、8号线、11号线、13号线再加上徐浦大桥、卢浦大桥和打浦路复线隧道、上中路隧道、西藏路隧道、龙耀路隧道等构成了四通八达的地面和地下交通网络，三林镇的交通优势非同一般。具体如图1－36所示。

第三，毗邻世博会展区及相应的配套建设使三林镇的区位优势更明显，将在经济发展方面发挥良好作用。2009年，三林镇围绕“迎世博促发展，抓学实求突破”这条工作主线，全面推进“经济强镇、文化名镇、都市重镇”建设，承担了世博600天行动工程项目8项。2010年在做好上年结转的33个建设项目收尾工作的基础上，全面启动或完成30个新开项目。2010年，随着上南路、中环线等一批世博配套设施的陆续建成，东方体育中心、浦东医院等一批惠及民生的实事工程相继竣工，全镇的基础设施、市容环境和群众居住出行条件都有了质的改善。这些都大大有利于三林镇下一步的经济社会发展，相关项目、工程大大改善并将继续改善全镇的基础设施条件，为承载更多的外来就业人口、吸纳更多的产业和外部投资、更好地发挥集聚经济效应打下了坚实的基础。

图1－36　三林镇的交通优势

（2）产业历史积淀。三林镇历史悠久，史上别称“筠溪”，又名“三林塘”，至今已有千年历史。明弘治（1488—1505）《上海志》称道三林镇“民物丰贸，商贾鳞集”。清朝初期，三里长街遍设布庄，店铺园馆汇集中市，作坊工场分布市梢。抗战期间，三林镇是浦东进入市区的交通要道，碾米、轧棉、粮油作坊应运而生，极一时之繁荣。抗战胜利之后，有店铺百余家。解放时，商店达到159家。建国后又新办了数量可观的工厂、店铺，发展成为新镇区。其中，手工刺绣和标布名冠一时，酱瓜、崩瓜享誉沪上，为三林镇的经济崛起奠定了品牌基础和发展氛围。得益于历史积淀，三林镇目前的三次产业都各有特色。

首先，三林镇的第一产业具有良好的发展基础和历史积淀，三林崩瓜早已成为上海家喻户晓的优质产品，被上海市列为“科技兴农”项目，在海南进行的杂交试验取得了可喜成果，小批量试种生产后的市场反响良好，正走向大批量推广阶段。三林镇花卉目前已经形成了初具规模的花市专业市场，特色农业使三林镇向现代农业高附加值的品牌化产品的方向发展。三林镇政府正在申请“三林塘”品牌生产专利，以三林崩瓜为主打产品，开发多元化产品种类，以“三林塘”为总体商标品牌，并计划在崇明岛和海南岛设立专业产品生产基地，实现集约化、规模化生产。在发展高质量特色农业生产的基础上，将生态农业和都市旅游观光相结合的现代农业提上日程。

其次，第二产业发展有基础、有空间，工业规模逐步扩大。2009年工业企业总数427家，2010年则下降到301家。尽管工业企业数量大幅下降，但工业总收入不仅没有下降，反而有所上升，收入总额从2009年的630　192．1万元上升到2010年的686　481．8万元，上升8．93%。如果考虑单个企业的收入水平，2009年的企业平均收入为1　476万元，2010年则上升到2　281万元，上升幅度高达54．53%，反映出企业规模的迅速成长。建筑业则保持了相当稳健的发展势头，2009年有建筑企业17家，2010年减少1家，但是在房地产行业相当不景气的背景下，建筑业收入由246　462．8万元上升到252　672．1万元，保持了2．52%的上升幅度。

第三，上文关于产业结构的分析已经表明，第三产业在三林镇三次产业中占绝对主导地位。2010年，在房地产业收入由2009年352　809．2万元下降到24　822．5万元、同比大幅下降93%的背景下，得益于商贸流通业的总体规模大以及43．4%的增长幅度，第三产业总收入仍然实现了高达16．2%的增长幅度。这其实正是三林镇区位优势和产业历史积淀的反映，当然也与镇政府在产业发展方面的多方努力分不开，具体表现在:①在近年来推动实体经济发展的基础上，三林镇政府通过解读历史，对老街文化遗韵进行调查，组织人员挖掘老街文化积淀，特别是对老街历史渊源、历史建筑、人文风情、古迹遗物作全面普查，旨在促进文化产业的兴起。在此基础上，为进一步挖掘和保护地方文化，2009年启动了“三林老街”改造项目，努力构建古镇风貌。三林镇的舞龙舞狮和手工刺绣已被列入上海市首批非物质文化遗产保护名录。而作为上海海派饮食文化的源头和代表之一，“三林本帮菜”正在不断丰富文化名镇的内涵。②作为主要交通枢纽和路线交汇点，三林镇凭借优越的地理区位优势，加大力度发展了多种产品批发市场，如宝丰市场、良兆南北干货批发市场、东明建材批发市场、恒大陶瓷品专业批发市场、石材专业批发市场、塘桥水产批发市场等专业市场，吸引了来自上海和各地的供应商、消费者的青睐，其中恒大陶瓷已经成为华东地区第一大专业陶瓷批发市场。③三林镇把集生态、文化、旅游、商贸等多功能为一体的综合发展模式作为发展现代服务业的重要途径，在挖掘传统历史和地方文化、改造专业市场、开拓商贸业领域等方面多管齐下。懿德居住区现已成为功能区域示范性居住区；杨高南路特色商业圈西起东明路，东至杨高南路，北起板泉路，南至高清路，占地面积约30公顷；建成了特色经济示范区和专业市场集聚区；三林中心占地约4公顷，发展商贸、商务办公和文化产业。④2009年三林民俗文化节暨“三月半”圣堂庙会，在引入市场化运作机制后，5天时间内吸引了50多万人次的市民参与。在“浦东三林杯”第四届世界龙狮锦标赛上，共有19个国家和地区的36支精英队伍参加，成为历届规模最大的一次。三林舞龙队代表中国参赛，夺得3枚金牌、2枚银牌和1项全能第一。三林刺绣继成功申请为世博会特许生产商后，入驻世博园区内的世博村，进一步展示其独特魅力。三林瓷刻和本帮菜成功申报浦东新区非物质文化遗产保护名录，地区文化特色进一步得到传承和保护。2010年世博会期间，三林特色文化给广大游客留下了深刻印象。三林刺绣作为世博会特许商品，不仅走进园区展示销售，还举行了赠送联合国国际信息网馆的仪式，品牌知名度进一步扩大。

（3）空间开发潜力。三林镇地处上海这个大都市核心区的内核边缘，位于浦东新区，同时又接近浦西，比奉贤、南汇、松江、青浦、嘉定等诸多局部区域更接近上海的核心城区，目前拥有部分农业用地，在第三产业份额很高和第二产业经济规模向好的前提下尚有农业种植、蔬菜、花卉、渔业的发展，这意味着三林镇现有的土地、淡水和生态农业等资源极其宝贵，在空间开发方面有着比核心城区或成熟的城市化地区大得多的潜力，例如仍有较多的地块可用于开发住宅或商业房地产、吸纳现代服务业和高端制造业等，未来的基础设施和城市建设远比核心城区的改造、更新容易规划和实施。由于非常接近核心城区，三林镇的土地等资源经空间开发后的价值会相当大，这将为三林镇未来的产业发展积累雄厚的经济基础。实际上，镇区的空间开发已经在全市规划的基础上有了比较明确的具体规划和开发步骤。

2010年，首先，基本完成了区域规划的编制和落地工作。以中环线为横轴线、上南路为纵轴线，上下左右四个方位的分区规划已通过市区两级批准；环线南懿德居住区及产业园区周边区域的结构规划已由上海市规划设计院编制完成；济阳路以西楔型绿地的规划编制工作已经开始。三林地区中心、恒大建材市场的修规及其建设指标参数已经深化明确。地区深度开发的前提条件和区域城市经济核算平衡基本就绪。其次，重要开发项目的建设形成结点。“美丽上海城”、东方体育中心、懿德大型居住社区、三林新村2—3期、三杨动迁基地都已到达预定结构，明年均能交付使用。再次，动迁工作有序展开。杨东教育配套用地、轨道交通11号线、三林动迁基地、三杨动迁基地、高青路、三林路等工程的动迁正在实施清盘；上海师范大学附属中学、古民居沿江路的动迁正在紧锣密鼓地进行。最后，地块出让稳步推进。地块编号为B5－4和B5－5、A7－1商业地块和A14－1住宅地块的土地出让已经完成，已进入成本回收和二级开发阶段。

2．经济发展的主要劣势

尽管我们分析指出了三林镇几个方面的优势，但这些优势也不是绝对的，而是相对的，优势的发挥需要一定的条件，需要创新性的发展战略及卓越的组织实施，否则，有些优势很可能就转化为劣势。具体来看，三林镇经济社会发展的劣势大致有以下几方面。

（1）城市建设标准的近期与远期矛盾。三林镇因在地理空间区位上非常接近浦东和浦西的核心城区，又紧邻世博会场馆，其发展远景必定与现有的成熟的核心城区类似甚至还会超越，例如很可能成为局部的中心商务区或次中心。但是，三林镇目前的条件、基础或起点还很低，这就给近期的包括基础设施建设和商业房地产开发等各项内容在内的城市建设规划和发展战略带来了很大的挑战。如果谋求与现有核心城区的建设标准一致甚至有所超越，追求高起点和一步到位，势必要在基础设施建设和空间开发方面进行有前瞻性的高标准规划，进行高密度的投资，这将对资金投入的数量、来源、方式和设施开发后的运营、管理等都提出极高的要求，镇政府在决策、管理和预见性等方面面临的考验和压力无疑是巨大的。如果采取逐步提高标准的开发和建设模式，上述要求、考验和压力都会小得多，但是发展的速度会较慢，也会在建设和开发方面造成很多浪费，因为要开发建设新的更高标准的设施，就必须首先拆除旧的，未来的动迁成本、人员安置成本等可能要高得多，换言之，旧城改造往往比新城建设困难得多。这个问题总结起来就是城市建设标准的近期与远期矛盾。

（2）企业经营成本高企压缩利润空间。同样由于靠近核心城区的区位空间因素，三林镇区的地产、房产价格及其租金近年来已经经历了持续的较大幅度的上涨，随着今后基础设施建设和空间开发的不断推进，房地产相关价格和租金仍将进一步上涨，普通和低技能劳动力外来人口在本地区的生活成本将越来越高，相应的生存空间越来越小，这意味着本地区一般性的生产、加工和服务业企业特别是普通劳动力密集型的企业将越来越难以获得充足的劳动力要素供给。从目前的趋势来看，工业或制造业将完全退出三林镇而让位于商业、金融、房地产（住宅）等行业，三林镇未来的发展将完全进入“楼宇经济”阶段。因此近期企业的劳动力成本将不断提高，特别是在近年沿海地区已经较普遍地遭遇“用工荒”的背景下，今后企业的劳动力成本攀高问题可能会日益严重。同时，上海地区特别是其核心城区由于人口的密集、土地的稀缺、空间的拥挤等原因，商务成本一直很高，且近年来有增无减，落户于三林镇区的企业商务成本也不可能低多少，相对于远郊区的企业反而会高出很多。总之，这些方面都决定了三林镇区未来的企业必然面临着经营、运转成本高企、利润空间受到压缩的问题，这将对镇政府如何从战略上定位产业方向提出挑战。

（3）产业升级与本镇户籍就业人口的技能存在冲突。根据上面的分析，三林镇未来的产业发展既不宜定位于一般的加工、制造业，也不宜定位于低端的商贸流通、服务业，都市农业的发展也面临很大制约（参见以下第（5）点），产业发展适宜的大方向是高端的现代服务业，十二五期间将形成新的产业集群，产业将以房地产、总部经济、金融服务业及与其相配套的集中商业为主体，现代城市服务业初具规模，城市形态和功能迅速完善。由此，三林镇在今后的产业培植过程中不断推动产业升级是发展的内在要求，这将对产业从业人员的知识结构、业务技能等不断提出更新的标准、更高的要求。对外来从业人员而言，业务、技能方面的标准和要求的提高并不存在多少阻力，市场的自由选择将完成优胜劣汰。但是，对于本镇户籍的就业人口而言，镇政府仍负有一定的扶持和安置义务，由此，这些人口在不断加强自我学习、改善知识结构、提高业务技能方面就缺乏较强的内在动力，而这将影响到产业的顺利升级。

（4）政府管理的人才挑战。三林镇政府的公务员队伍特别是镇政府的核心领导层一方面需要对三林的历史和现状熟悉、热爱三林、对三林有深厚感情的本地人才，另一方面又需要知识层次高、观念新、眼界开阔、阅历丰富的创新型人才，而这两种要求实际上存在一定的冲突。一方面，本地成长的人才很难保证其既接受过高层次的学历教育，又具备高层次管理岗位的实践经验；另一方面，非本地成长的高层次创新型管理人才可能存在既对本地情况不熟悉，又不打算扎根三林、心思外动等情况。这两种情况都对三林镇未来的长远发展不利，不利于政府集中智慧制定出超常的发展战略，即使在借助外部力量制定出很好的发展战略的条件下，也很难保证战略的良好实施。

（5）都市农业发展面临瓶颈制约。尽管三林镇目前的第一产业颇具特色，例如三林崩瓜享誉沪上，具有品牌效应，花卉、蔬菜等农业产品供不应求，甚至还有渔业资源。但是，如果仅仅从第一产业或都市农业这个角度来考虑这些行业的发展，其前景并不看好。原因在于，一方面，上述农副产品即使本身质量再好、品牌再优，也不太可能创造出多高的附加价值，在现代交通运输技术（特别是空运）如此发达的条件下，外来的（包括国际的）有较大替代效应的优质品牌农副产品多得很，这将大大限制三林特色农副产品的价格上升空间；另一方面，由于种植面积也非常有限且面临日益减少的压力，产量当然也有限。这样，单纯从第一产业本身来考虑，其经济效益前景并不乐观，总收益和利润都没有多少增长潜力。