物业公司对业主的管理

第五节　物业公司对业主的管理

主题案例

青岛某南物业管理有限公司南京分公司诉徐某、陆某物业管理合同纠纷案^[26]

案情回顾

2005年3月10日，本案当事人徐某、陆某购买了常锦公司开发的某小区房屋1套，并一次性付清房款。本案当事人某南物业南京公司受常锦公司委托对某小区进行前期物业管理。2005年10月1日，徐某、陆某办理了房屋交付手续。当日，徐某、陆某签署了《业主公约》及《物业服务协议》，《业主公约》第三章第二条第5项、第8项及第五章第二条第6项等对业主对共有部分使用做了约定。

2005年12月，徐某、陆某在对所购某小区房屋进行装修时，将该房屋南阳台外的使用权归属不明确的庭院绿地进行了改造，破坏原有绿地后在庭院里铺设水泥地、砌花台、建鱼池。为此，某南物业南京公司分别于2005年11月1日、2006年3月21日向徐某、陆某发出整改通知，要求徐某、陆某停止对该庭院绿地的改建，恢复原状。徐某两次签收了某南物业南京公司出具的整改通知单。因徐某、陆某未按物业管理要求加以整改，2006年11月，某南物业南京公司向法院提起诉讼。

争议焦点

业主对所购房屋外的庭院绿地是否具有独占使用权。

裁判意见

南京市江宁区人民法院一审认为:徐某、陆某主张常锦公司的售楼人员曾口头承诺买一楼送花园，并有证人证实常锦公司的售楼人员确实作出过上述口头承诺。根据现场勘查情况，徐某、陆某所购某小区房屋的南阳台外的庭院绿地设有栅栏围挡，常锦公司建设该房屋时在南阳台上预留了出入门。据此，徐某、陆某一家可以进入该庭院绿地，而小区其他业主则不能进入，即从该庭院绿地的建造设计情况看，似乎该庭院绿地仅供徐某、陆某一家使用。但是，根据上述事实，尚不能认定徐某、陆某对所购某小区房屋南阳台外的庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属不能仅仅依据现实占有、使用的情况进行判断，必须根据房屋买卖双方的协议内容及物权登记情况加以确定。

首先，即使常锦公司的售楼人员曾向被告徐某、陆某口头承诺买一楼送花园，但在常锦公司与徐某、陆某正式签订的商品房买卖契约中，并未对徐某、陆某所购房屋南阳台外的庭院绿地的使用权作出明确约定。常锦公司的售楼人员作出口头承诺在先，徐某、陆某签订商品房买卖契约在后，且商品房买卖契约系书面合同，故房屋买卖双方关于该庭院绿地使用权归属问题的约定，应当依据常锦公司与徐某、陆某正式签订的商品房买卖契约的内容加以确定，而根据该商品房买卖契约，不能认定徐某、陆某在房屋的同时取得了该房屋南阳台外庭院绿地的使用权。

其次，如果徐某、陆某对其所购房屋南阳台外的庭院绿地具有独占使用权，则该项事实应当在房屋所有权证、国有土地使用权证书中加以明确记载。鉴于徐某、陆某尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证，不能以物权证书证明其对该庭院绿地享有独占使用权，因此，徐某、陆某关于其对该庭院绿地享有独占使用权的主张，缺乏事实根据。

综上，根据本案事实，只能认定徐某、陆某对其所购房屋南阳台外的庭院绿地享有一般使用权，不能认定徐某、陆某对该庭院绿地享有独占使用权。鉴于此，徐某、陆某关于他人无权干涉其改建该庭院绿地的抗辩主张不能成立。根据《业主公约》、《物业管理服务协议》的规定，徐某、陆某不能破坏其所购房屋南阳台外的庭院绿地，不能擅自对该庭院绿地进行改造。退一步讲，即使徐某、陆某对于该庭院绿地具有独占使用权，鉴于该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，根据物权的公益性原则，徐某、陆某在使用该庭院绿地时亦应遵守《业主公约》、《管理服务协议》关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。因此，徐某、陆某擅自改造该庭院绿地的行为已违反了《业主公约》、《管理服务协议》的规定，某南物业南京公司要求徐某、陆某停止对该庭院绿地的改建，拆除水泥地、鱼池、花台，恢复该庭院绿地原状的诉讼请求，应予支持。

一审宣判后，双方当事人在法定期间内均未提出上诉，一审判决已经发生法律效力。

评析探讨

小区绿地指的是小区范围内所有专门被用作种植绿化植物的土地，如我们经常能看到的小区草坪。但是这样的划分是从一般情况考虑，事实上在现实生活中，小区绿地的范围远远大于这种定义。即使就绿地本身而言，在中国又有公共绿地和窗前绿地之分。^[27]

在区分所有建筑物的绿地上，应区分三个权利:第一个权利是国家所有权，在我国城市土地归国家所有;第二个权利是土地使用权，也就是区分所有建筑物地基的建设用地使用权，开发商建筑房屋、购房者购房取得区分所有权，对于建筑物所依附的土地都只享有使用权而不具有所有权;第三个权利是绿地植物的所有权，仅仅包括地上植物的所有权。因此，在区分所有的建筑物中，其所使用的土地都是国家所有，取得的只是国有土地使用权。区分所有建筑物区域内的绿地，其土地的权利也当然是国有土地使用权，只有其绿地上的植物，区分所有权人才享有所有权。就建筑物区分所有权而言，所谓的绿地，既包括绿地的土地使用权，也包括绿地的附着物的所有权。^[28]

以上权利划分理论上可行，但实践起来存在困难。实际根据建筑物区分所有权的定义，公共绿地应该归小区业主共同所有。对这种绿地，应当在开发商与业主的合同中明确列出其应当的范围、质量并保证不得随意改变以防开发商挪用，而其他人也不可以随意占用。具体到本案而言，本案判决于2006年11月30日，根据已生效的《物权法》第6条的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……。”第7条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……。”即本案中徐某、陆某必须经登记取得权属证书后方可拥有对庭院绿地的独占使用权。根据《物权法》第73的规定:“……建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外……。”即规划为小区绿地部分通常是属于业主共同，但已明示登记为个人的或是属于城镇公共绿地的除外。本案中，徐某、陆某并未取得绿地权属证书，也就不具有对庭院绿地的独占使用权。

另外，根据《物业管理条例》中第7条的规定，业主应当遵守全体业主共同制定的“管理规约”，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。根据第17条的规定:“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定…管理规约对全体业主具有约束力。”根据以上法律规定，一审法院的判决符合相关法律的立法精神。