业主违章装修问题物业公司之诉权

业主违章装修问题物业公司之诉权——记物业公司首次作为原告诉讼解决大批业主违章装修案

李国刚　崔满兴⁽²⁾

案情简介

原告：某某物业公司

被告：某某

2008年，某楼盘一千余套商品房交付业主使用，业主收房后陆续装修，至2009年7月已有逾半业主装修了新房，在已装修房屋中，有一百余套商品房属于底层一楼，一楼下有地下室，一楼地下室按理应属全体业主，但开发商与所有业主的购房合同均已约定，由于一楼地下室与一楼直接相连，所有业主均明确同意地下室使用权专属于一楼业主，每幢楼的排污管道及雨水管道均埋于地下室的下面。

各业主在与开发商签订购房合同的同时，均与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议就该物业前期物业管理服务委托物业公司提供服务进行了约定。业主因装修需要均向房管部门申请房屋装修备案，房管部门也下发了《房屋装修备案书》，并要求业主严格按照设计规范施工等。但在装修过程中，物业公司发现一楼业主存在将厨房移至地下室，将一楼厨房改为卫生间，破坏公共烟道，破坏南阳台外立面将南阳台外延，擅自改动燃气管道，在地下室增设卫生间及擅自改动地下室公共排污管道等违法装修行为。为此，物业公司多次向一百余户业主发出《房屋装修违规行为整改通知书》，要求业主立即停止上述违法行为并予以整改。期间，房地产管理所等相关部门也向部分业主发出《责令立即（限期）改正违法行为通知书》等，责令业主限期整改违法装修行为，均未果。2009年8月，在求助于政府行政部门没有实际效果后，物业公司求助于本文律师作者，律师经研究并与物业公司商量后认为当时直接起诉业主时机不成熟，待2009年国庆节后相关司法解释施行之日再行起诉，故于2009年国庆节后上班第一天，选择有代表性的两个业主作为被告，诉至法院。

争议焦点

1.业主的行为是否合法？

2.针对业主违章搭建、改建装修行为，物业公司是否有权诉请拆除即物业公司是否具有原告资格？

代理思路

律师作为物业公司的常年法律顾问，在分析案情后，考虑到案件的处理关系其余一千余户业主的利益，也关系到其余一百余户业主是否会整改其违章装修问题，更关系到该物业公司在杭州管理着一万余套商品房的类似违章装修问题，对公司、对物业服务行业，本案都有着非常重要的实际案例示范意义。因此，律师也是高度重视，力求案件达到个案效应与该楼盘大批违章装修业主的整体警示效应，使个案发挥尽可能大的教育、警告及示范效用。律师充分搜集相应证据并整理了完整的法律规定和法律意见，经与法院充分沟通（此类案件对法院也是新类型案件），在事实和法律面前，基于法院审理过程中法官的明确态度，一个案件被告业主在整改完毕后物业公司撤诉，一个案件被告业主在明确的事实和法律面前最终与物业公司达成调解协议并按物业公司要求拆除违章搭建并恢复原状。之后，物业公司逐个上门做其余一百余个业主的工作，其余业主看到法院的处理结果后大部分都自己进行了整改，维护了整个小区占绝对多数业主的权益，取得了良好的社会效果。