全装修住宅

6　全装修住宅

什么是全装修住宅

全装修如何保证质量

全装修能不能省钱

全装修怎样签合同

这里的“全装修”是相对于以前毛坯房的“初装修”、“粗装修”而言。在全装修住宅概念出现以前，原本并没有毛坯房的说法。而毛坯房的概念一出现，注定了它很快就要被淘汰。毕竟商品房的发展趋势是“成品”而不是“半成品”。

从装修方式看，目前市场上交付使用的新建商品房大致有三种：

（1）无装修，即四墙刮腻子、麻地面，卫生间、厨房无设施。一般来说，这种无装修商品房目前在我国中小城市以及大城市的周边开发项目中还有三五年发展前途，国家并不提倡。不过，如果是每平方米装修单价高达2000元以上的豪华别墅，以这种方式出售可能更会满足业主过分追求个性化设计的愿望。

（2）初装修，即只对商品住宅的厨房和厕所进行装修，一般要求厕所有坐便、洗手盆，有的还有墙地砖；厨房有橱柜、洗菜盆、水龙头或墙地砖等。一般来说，这种装修方式比较适合于中低档住宅、经济适用房、动迁小区、棚户区改造，因而是目前最面广量大的。

（3）精装修（或称成品房），它要求厨房、厕所、客厅、卧室等交付使用时就达到居住水平，有的全装修住宅还配有灯具等，但不包括家具和电器。一般来说，这种装修方式主要适合于中高档住宅、高层住宅。

究竟以什么方式交房，当然要以双方签订的商品房买卖合同为准，但从形势发展看，全装修住宅会是我国最近几年内的一种发展趋势，它迎合了人们工作快节奏、生活讲究舒适的内在要求。

就像现在人们亲手扯布做衣服的时代已经过去、亲自煮饭烧菜的人也在减少一样。随着社会分工越来越细，买房后自己打家具的年代已经一去不复返了，拎着一只手提包就能入住的时代必将到来。

什么是全装修住宅

所谓全装修住宅也叫精装修住房、精装修住宅，是指按照国家建设部2002年颁发的《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，交钥匙前所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成、厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的，新建城镇商品住宅中的集合式住宅。

全装修住宅的优点

全装修住宅的优点主要表现在以下五方面：

（1）便于推行工业化、规模化、现代化装修，提供价廉物美、花色品种较多的成品住宅，提高住宅产业现代化水平。

（2）实行规模化的住宅装修，有条件委托实力强、信誉好的设计单位和设计师进行设计，便于妥善考虑土建设计与装修设计的有机衔接。

（3）规模化住宅装修，有利于成批选购、检测装修材料和设备，降低装修成本、保证材料质量。

（4）规模化住房装修，更便于通过招标办法择优选择施工单位。

（5）便于委托合格的监理单位进行全过程监理，更便于保证装修质量和装修期限。

全装修住宅也要强调个性化

许多人担心全装修住宅会缺乏个性，从目前情形看，确实存在这个问题。

专家认为，对于个性化的问题应当有个正确理解，即“重装饰、轻装修”。买房者要根据自己的喜好对各种可供选择的装修菜单、方案进行选择，这本身就体现了个性化。如果业主对个性化要求过高，在目前最好还是选择存量住宅，因为《商品住宅装修一次到位实施细则》只针对新建集合住宅而不包括存量住宅。

全装修住宅或许会成为主流

由供应毛坯房到供应全装修住宅，这不但是住宅生产方式的转变，也是消费观念的转变、住宅质量得到保证的要求，或许是将来发展的一种主流。

而要做到这一点，就必须首先做到“质量保证、价位合理、服务周到”，走产业化道路，而且要设计标准化、精细化，部品工厂化、集成化，施工专业化、组装化，采购规模化、配套化。其具体要求是：

设计标准化、精细化。这里的设计，主要是指建筑设计。建筑设计是全装修住宅的源头和定型。无论哪种住宅建筑体系，都要改变过去那种习惯的、传统的、粗放型设计手法，通过按照模数设计来协调生产过程中的各种部品，从而使得装修过程少拆、少改。同时，要通过精细设计为全装修创造条件。

部品工厂化、集成化。部品是全装修住宅的源头，所以，保证部品的质量过硬至关重要。通过工厂化、集成化生产出来的部品，不但能确保质量，而且还能降低成本。

施工专业化、组装化。住宅装修施工有其自身特点，无论是材料、工具、工艺、操作都不等同土建施工。有了前面的基础，将工厂化、集成化生产出来的部品进行现场组装，就可以最大限度地在现场减少手工作业，而且更能确保质量、提高效率。

采购规模化、配套化。规模化、配套化的材料采购，毫无疑问能够降低装修成本、节省不必要的中间运输环节，大大缩短装修时间。

在此基础上，再配以严格的装修监理队伍，认真执行验收标准，就能在保证全装修质量、推广一次性装修到位方面打下良好基础。

现在各地正是这样做的。例如在上海市，2003年就完成全装修住宅10万套，2004年完成30万套，从2005年开始已经全部取消毛坯房，真正实现了与“国际接轨”。在天津，自2004年开始，新报批的房地产开发项目原则上一律都要提供全装修住宅，以迫使买房者变买“梦想”为买“现实”。

全装修如何保证质量

国家建设部早在2001年就提出，未来几年内要在全国房地产市场消灭毛坯房。这句话是否灵验，关键要看买房者是否认可全装修住宅的质量。因为归根到底，购买任何商品关键要看质量如何，尤其是贵重商品。

那么，买房者又如何观察、把握全装修住宅的质量呢?

重视开发商的品牌和信誉

根据国家建设部《商品住宅装修一次到位实施细则》规定，开发商是住宅装修质量的第一责任人，承担着住宅装修工程质量的责任，负责相应的售后服务。而且，开发商必须向买房者提交装修质量保证书，其中包括装修明细表、装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并且执行有关保修期。在装修中，开发商要负责装修工程的全过程，不允许买房者个人聘请施工单位自行装修。

对于全装修住宅项目，土建设计方案确定后，装修设计单位就应当介入，装修的多样化可以表现在不同套型平面采用不同菜单的差异上。

开发商的样板房应当以交付给买房者的实景为主，以带个性化装饰为辅，真实反映装修一次到位的商品房的内在质量。

由此可见，选择一个什么样的开发商非常重要。要保证全装修住宅的装修质量，必须重视开发商的品牌和信誉。

加强对隐蔽工程的验收

重视开发商的品牌固然重要，可是在收房时加强对全装修住宅的验收尤其是隐蔽工程的验收更重要。为此，房屋在交付之前进行装修时，买房者就应当经常去实地观察、监督，开发商不能将买房者拒之门外。

收房时对隐蔽工程的验收，主要做到以下几点：

（1）检查厨房、卫生间的上下水管道，看排水管道排水是否顺畅，上水管是否有渗漏现象。具体方法是把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出，看排水速度是否快，对马桶的下水检查则要反复进行排水试验。

（2）检查配电线路。具体方法是打开所有灯具开关，看灯是否明亮；用电话机检测每个电话插座是否都有信号；用万用表检查每个电源插座是否都已经通电。

（3）检查墙地砖是否空鼓。具体方法是，用一个小橡皮锤随意敲击瓷砖、地砖，尤其是厨房、卫生间的墙地砖。如果空鼓率超过3％，就说明墙地砖的铺贴存在质量问题。

（4）检查木工及油漆工质量。具体方法是检查木制品是否变形、接缝处开裂是否严重；五金件安装是否端正、牢固；油漆是否有流淌现象；涂料是否有大面积开裂现象。

（5）检查细微之处。具体方法是，看卫生间门口是否有挡水条；窗户是否有雨水流入；电源开关插座面板是否存在划痕；浴室五金件安装位置是否合理等。

谨防偷梁换柱

全装修住宅中所用的各种材料品牌，很有“名堂”。同样的品牌、同样的规格，价格就可能相差几十倍，更不用说不同的品牌了。为此，买房者有必要对照商品房买卖合同、施工图纸以及国家有关部门对装饰工程质量检验文件，认真检查，谨防假冒。

一般来说，开发商的偷梁换柱是这样进行的：在样板房里展示某一品牌的顶端产品，而收房时所用的虽然是同一个品牌，但却是这个品牌的中低端产品，这两者之间巨大的价格差，就成了开发商的获利空间。这种情形几乎在所有开发商中都存在，只是程度不同而已。

这一切对于买房者来说几乎是无能为力的，因为你根本就不知道这些产品的真正价格。而且即使你指出其中的差异，开发商也可以用没有采购到原来的那种规格、品牌为由，叫你奈何不得。而在商品房买卖合同中，也通常会有“××品牌或同等价值的品牌”的条款来堵你的嘴。

专家指出，商品房买卖合同中的这种条款无疑增加了买房者的法律风险，因为这意味着买房者同意在特殊情况下更换同等价值、品牌的材料。如果不明确作出由谁来认定什么叫“同等价值”、什么叫“特殊情况”，实际上就表明开发商为“刀俎”、买房者为“鱼肉”：你输定了！

所以说，买房者虽然想尽力制止偷梁换柱，可是最终无力回天，这也是全装修住宅最令买房者伤心的痛。

全装修能不能省钱

买全装修住宅会不会省钱，是买房者最关心的内容之一。因为原来买毛坯房钱就不够，还要办理个人住房贷款，现在全装修住宅单价每平方米建筑面积要增加成百上千元，这本身对买房者来说就是一笔沉重负担。如果是物有所值，至少经济上还划算；如果达不到省钱的目的，选购全装修住宅就是天下的大傻瓜了。

按理说应该能省钱

按理说，购买全装修住宅能够节省装修费用。这是因为：

从设计看，全装修住宅的设计通常是聘请国际著名设计公司设计的，虽然费用比一般装修设计要高得多，可是如果摊进每家每户就不多了。加上材料费用，每平方米建筑面积也不过四五百元，高档住宅也不过1000元左右，买房者完全能够承受。

从材料看，由于开发商可以通过集体采购方式采购材料，至少可以比买房者自己采购材料节省一半费用。更何况，还可以节省买房者由于无知而在设计、材料上所造成的遗憾费用呢。有业内人士估计，在相同条件下，买房者选购全装修住宅，仅仅在设计和材料上就可以比自己装修节省支出30％～40％。

从人力看，由于不用买房者自己东奔西跑、横竖比较，可以节省大量的时间、精力，以及原本因为上班请假所扣的工资、奖金等。

从销售看，为了吸引更多买房者选购全装修住宅，开发商往往会大把大把地赠送名牌消毒柜、洗衣机、冰箱、电热器甚至中央空调等，无疑又为买房者节省了一笔费用。

从维护看，一旦装修出现问题，买房者可以直接找开发商解决，可以省掉不少麻烦。

实际上不一定能省钱

购买全装修住宅理论上能省钱，实际上省钱了吗?不一定。这一方面因为买房者对此是外行，没有比较，也无法比较；另一方面也因为，这部分节省的费用开发商并没有让给买房者，或者让给买房者的太少。

换句话说就是，这节省下来的费用买房者并没有分享到，而是被开发商、装修商、材料供应商们瓜分掉了。

如何才能真正省钱

关于这个问题，实事求是地说，买房者除了在合同上把关以外，要尽可能地“能省则省”——没有钱的买房者，现金支出少了一大把；有钱的买房者，可以省出这个空间自己选购材料、电器，不让开发商有盘剥你的机会。例如：

剔除不必要的装修项目。一些全装修住宅把装修项目做得很夸张，看上去花里胡哨，其实并不一定实用。如果你是讲究实用的买房者，对此就可以加以剔除。

例如，在一个面积只有5平方米的玄关里，做一个很漂亮的木格子吊顶，使用彩绘玻璃。只要一打开明亮的照明灯，看上去非常耀眼。

可是内行人都知道，这种照明要100～150瓦，在这样小的面积里完全没必要，至少是太浪费，更不用说长期点着还会引发安全问题。

遗憾的是，一般买房者都不会考虑这些问题，许多人甚至还对此设计大加赞赏。类似于这样的毛病，在全装修住宅中处处可见。

剔除不实用的装修项目。例如，在许多全装修住宅中敞开式厨房被当做亮点大肆宣扬。确实，这种设计放在样板房里、印在售楼书上非常漂亮，可是却不符合中国人的餐饮习惯，可谓中看不中用。

全装修怎样签合同

全装修住宅问题不少。为了尽量解决这些问题，买房者在签订商品房买卖合同时就要注意在条款上明确要求、对开发商加以制约。

可至少在目前，我国还没有一个专门针对全装修住宅的商品房买卖合同。买房者购买全装修住宅，在签订合同方面，与购买毛坯房并无太大区别。这时候买房者又怎样来保护自己的利益呢?专家认为，主要是掌握以下四方面：

施工质量

全装修住宅在装修过程中，有的不让买房者参观；有的虽然允许买房者参观，可是买房者不可能自始至终进行监督。这时候，买房者就应当通过商品房买卖合同条款来加以约束，明确开发商如果无法保证施工质量该如何赔偿。

例如，可以在商品房买卖合同中明确规定工程适用的施工规范，具体可以参照国家建设部颁布的《住宅装饰装修施工规范》；在合同中明确工程验收标准，具体可以参照国家建设部的《住宅室内装饰装修管理办法》；在合同中明确由哪家合法的家庭装潢监理公司监理施工质量。

在商品房买卖合同中，附件中有一条是对装饰、装修标准的约定，但其中只是简单约定了外墙、内墙、卫生间等项目，对于装饰材料的品牌、颜色、施工工艺等诸多细节都是空白，没有明确约定。这当然无法满足买房者对全装修房屋的明确要求。

因此，买房者应当在这里对所买房屋的所有装修项目名称、涂料、板材等建材，在品牌、价格标准、相应档次、颜色、规格、位置、施工工艺等方面给予详尽而明确的记载，作为合同补充条款，越详细越好。而且要在合同中约定，以什么标准进行验收、由谁来进行验收、验收程序如何进行等内容。

如果能直接约定按照《高级建筑装饰工程质量检验评定标准》或当地的《住宅装饰装修验收标准》进行验收，合同中就可以省去许多笔墨。

材料、设备

全装修住宅所用的材料、设备，并不是买房者采购的，买房者对此难以把握。因此，可以在商品房买卖合同中准确无误而又不厌其烦地约定各种主要材料的品牌、型号、产地，尤其是那些含金量较高的卫生洁具、灯具、厨房用具、家具五金、低压电器、防盗门窗，包括开发商答应赠送的所有设备。这方面的约定越详细，今后的纠纷就越少。

在毛坯房商品房买卖合同中，除了一些必要的设备规定外，与室内装饰有关的条款一律没有。而在购买全装修住宅时，商品房买卖合同中有相当一部分内容是关于装修的规定。这样一来，买房者在签订有关装修条款时，就会感到一脸茫然，甚至完全听命于开发商怎么解释、怎么填写，就全单照收。到将来上了开发商的当，才有苦说不出。

与买房者相反，一般来说，开发商总是不愿意与买房者约定过于详细的装修细节。这除了约定越多开发商弄虚作假的机会就越少以外，还在于约定越多，到头来往往会影响交房期限。

环保问题

环保问题主要是指买房者收房时屋内的空气质量是否符合环保要求。

买房者在合同中至少要明确，全装修过程中所用的各种材料，都必须符合国家颁布的“10种装饰装修材料有害物质限量国家标准”以及“民用建筑工程室内环境污染控制规范”，因为这是国家强制执行的行业法规。

房屋装修竣工验收时，开发商应当提供工程使用材料的有害物质检测报告。如果无法提供检测报告，或者检测报告中的相关指标超过国家标准，都属于违约行为。

售后服务

住宅装修的售后服务是必不可少的，在商品房买卖合同中应当特别注明。否则，如果装修工程项目完工后质量不到位，或者有些问题需要经过一段时间才能暴露出来，到那时再去找开发商就会被动得多。

所以，买房者在合同中一定要明确住宅装修的保修期限（国家规定的保修期限是两年）。

全装修住宅如果延期交付使用，其延期时间究竟从商品房竣工验收开始算起，还是装修完工时间结束开始算起，一定要在商品房买卖合同中加以明确。否则，一旦延期，在这方面一定会产生纠纷。