房地产居间合同纠纷

第二节　房地产居间合同纠纷

主题案例1

王某1与北京某尊房地产经纪公司居间合同纠纷案^[10]

案情回顾

2010年12月29日，本案当事人王某1(买受人)、某尊公司(居间人)及案外人王某2(出卖人)签订居间合同。该合同约定:买受人购买出卖人名下位于北京市丰台区的某房屋;买卖双方签订合同当日应依据本合同的约定向居间人支付报酬即佣金，其中买受人支付佣金48 360元，房屋产权转移登记代办费为3 000元，代办商业贷款费用为3 000元。同日，王某1和王某2就上述房屋签订房屋买卖合同。2011年1月3日，王某1向某尊公司支付上述房屋买卖佣金等共计人民币54 360元。

后北京市丰台区人民法院判决解除王某1与王某2签订的房屋买卖合同;并认定王某2在合同履行期间未按约定履行协助王某1办理贷款的义务，其行为已构成违约; 2011年3月15日，某尊公司通过特快专递向王某1发出《手续办理通知书》，当特快专递人员通知王某1时，王某1拒收上述《手续办理通知书》;某尊公司认为，鉴于王某1在与王某2签订《协议书》后未按某尊公司向其发出的《手续办理通知书》规定前去办理房产过户手续，应当认定王某1已用自己的实际行动放弃了合同的履行。

王某1起诉某尊公司要求退还居间服务费。

争议焦点

居间合同服务费的支付，取决于居间服务服务内容是否完成——促成签约，还是取决于居间服务内容完成的结果——买卖合同是否履行。

裁判意见

一审法院判决认定:王某1、某尊公司及王某2签订的居间合同有效。根据人民法院生效判决认定的事实，王某1与王某2之间的房屋买卖合同无法履行在于双方之间缺乏相互信任，并不是某尊公司提供的居间服务不当所致。因此，王某1以某尊公司未按合同约定的送达地址寄送邮件为由要求解除合同，理由不足，法院不予支持。居间服务合同业已履行完毕，王某1主张解除合同、退还佣金没有事实与法律依据，但鉴于王某1与王某2之间的房屋买卖合同已经解除，王某1最终也没有向银行贷款，故某尊公司已经收取的房屋产权登记代办费和代办贷款服务费应予退还。

二审法院维持了一审法院的判决。

评析探讨

由于居间事务是以报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务为内容，因此，居间人是否促成委托人与他人之间成立交易，就是委托人支付报酬与否的明确标准。^[11]《合同法》第426条第1款也规定居间人促成合同成立是委托人支付报酬和居间人报酬请求权的条件，而居间服务内容完成的结果——买卖合同是否履行并不影响影响居间人的报酬请求权，^[12]本案居间人已经按照居间合同要求协助并撮合双方签订房屋买卖合同，也即居间服务合同业已履行完毕，王某1主张解除合同、退还佣金并无事实与法律依据。因此法院的判决是正确的。

本案中居间合同中的房屋产权登记代办费和代办贷款服务费的条款，尽管在居间合同中约定，但是由于并不是以报告订约机会或者提供订约媒介服务为给付内容，并不属于居间法律关系，而是委托代理法律关系。因此前述房屋产权登记代办费和代办贷款服务费不属于居间报酬或者居间费用的范畴，应属代理费用，但是由于王某1与王某2之间的房屋买卖合同已经解除，并无办理登记和贷款之必要，因此，某尊公司应将前述费用退还王某1。

主题案例2

刘某与北京某联地产经纪有限公司居间合同纠纷案^[13]

案情回顾

2009年12月6日，本案当事人某联公司、刘某，案外人王某共同签订了一份居间合同，约定刘某应于本合同签订时向某联公司支付中介服务费64 000元及权证过户费1 000元。双方于当日签订佣金确认书，确认佣金金额为65 000元(含1 000元过户费)，同时预付中介服务费1万元。同日，刘某与王某签订了买卖合同。刘某拖欠某联公司中介服务费54 000元未付。

后王某向法院起诉要求确认与刘某的委托代理人秦某签订的买卖合同无效。刘某反诉要求解除双方签订的买卖合同。经北京市朝阳区人民法院审理，依法判决解除王某与刘某签订的买卖合同，王某退还刘某房款63万元并赔偿刘某损失12万元。双方均未上诉，民事判决书已生效。

某联公司起诉要求刘某支付中介服务费54 000元。

争议焦点

居间人的报酬请求权是否会因为居间服务的结果——买卖合同事后解除而受到影响。

裁判意见

一审法院认为:刘某与某联公司及王某签订的居间合同及买卖合同合法有效。刘某依据某联公司促成的买卖合同反诉违约方王某承担责任，在买卖合同效力得到确认的情况下，法院依法判决违约方王某承担违约责任。某联公司作为居间人已完成其居间合同义务，应当收取居间合同约定的中介服务费。刘某已支付给某联公司中介服务费1万元，现某联公司要求其支付剩余中介服务费54 000元，证据充分，于法有据。

二审法院维持了一审法院判决。

评析探讨

报酬请求权是居间人的主要权利，依据《合同法》第426条的规定，居间人的报酬请求权是指居间人促成合同成立后，请求委托人按照约定支付报酬的民事权利。居间人报酬请求权的需满足以下要件:

首先，合同成立。居间人需促成委托人与相对人之间成立合同。对于居间人促成的合同的效力是否影响居间人享有报酬请求权的理解，学界有不同的观点，有人认为，委托人与相对人成立的合同为有效合同，居间人方可享有报酬请求权。^[14]有人认为，委托人与相对人之间的合同成立，居间人即可享有报酬请求权。^[15]后者为通说。^[16]《合同法》第426条第1款规定:“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”，可见该规定也将“合同成立”而非“合同生效”作为居间人享有报酬请求权的条件。另外，合同解除是合同成立后使合同关系消灭的行为，因此合同解除也不能阻却居间人的报酬请求权。本案中王某与刘某签订的买卖合同虽被法院判决解除，但是由于合同已成立因此本案具备本项要件。

其次，委托人与相对人所成立的合同，是委托人所委托的合同。^[17]如委托人委托居间人促成一项融资租赁合同，但委托人与相对人之间成立的是买卖合同，居间人不能就买卖合同的成立，向委托人请求支付报酬。

再次，因果关系。居间人的居间行为与合同的成立有因果关系。^[18]如果委托人与相对人之间的合同并非因居间人的居间行为而成立，那么居间人不享有报酬请求权。

本案中，委托人刘某与相对人王某通过居间人某联经纪公司的提供媒介服务签订了买卖合同，具言之，刘某与王某签订了买卖合同，满足了前述“合同成立”之要件;刘某委托居间人某联公司促成房屋买卖合同，刘某与相对人王某所成立之合同为房屋买卖合同，即满足第二项要件;合同之成立需归因居间人某联公司的居间行为，满足了第三项要件。总之，本案满足居间人享有报酬请求权的前述各项要件，因此法院认为刘某需向剩余某联公司支付剩余的中介服务费的观点是正确的。

主题案例3

上海中某物业顾问有限公司诉陶某某居间合同案^[19]

案情回顾

2008年下半年，原产权人李某某到立好信公司、汉宇公司、中某公司等多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。同年10月22日，立好信公司带陶某某看了该房屋;11月23日，汉宇公司带陶某某之妻曹某某看了该房屋;11月27日，中某公司带陶某某看了该房屋，并于同日与陶某某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶某某在验看过该房地产后六个月内，陶某某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某某有关联的人，利用中某公司提供的信息、机会等条件但未通过中某公司而与第三方达成买卖交易的，陶某某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中某公司支付违约金。当时中某公司对该房屋报价165万元，而汉宇公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在汉宇公司居间下，陶某某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某某向汉宇公司支付佣金1.38万元。

中某公司认为其带陶某某实地看房，双方签订房地产求购确认书后，陶某某隐瞒自己与房屋出售方完成了房屋交易过户手续，其“跳中介”的行为构成违约。陶某某应支付自己相当于房屋实际成交价1%的违约金1.65万元。

陶某某认为:“跳中介”条款为格式条款，明显加重了自己的责任，应认定为无效。出售方分别委托多家中介公司挂牌出售系争房屋，中某公司对系争房屋的挂牌价为165万元，且带自己看房后未提供其他居间服务。自己没有利用中某公司提供的信息、机会等条件达成交易，其有权选择较低价成交，并不构成违约。

争议焦点

委托人委托多家中介公司出售同一房屋情形下的“跳单”行为的认定。

裁判意见

一审法院认为:中某公司与陶某某签订的“房地产求购确认书”合法有效。其中已明确约定陶某某有义务在验看房地产后的6个月内，利用中某公司提供的信息而未通过中某公司与出售方达成买卖交易，否则视为违约，并按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的向原告支付违约金。现陶某某从中某公司处获知信息，但未通过中某公司而与出售方签订买卖合同并取得系争房屋的所有权，理应按约承担违约责任。

二审法院认为:(1)关于房地产求购确认书的法律性质问题:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案双方签订的房地产求购确认书约定，中某公司带陶某某实地验看涉案房屋，提供购房媒介服务，如陶某某与出卖方成交，应向中某公司支付佣金。该确认书符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。

(2)关于系争第2.4条的效力问题:房地产求购确认书系中某公司拟定的格式合同。系争第2.4条系关于客户跳开中介的违约责任条款，旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。

(3)关于陶某某违约与否的问题:居间人促成合同成立的，委托人以当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。但如果任由委托人看房后跳开中介，则对居间人显属不公平，系争第2.4条所约定的违约行为即是指委托人以逃避支付佣金为目的的不正当交易行为。根据《合同法》的规定和双方约定，如果委托人为了不交或少交佣金而不正当地阻止佣金支付条件成就，如买卖双方私下成交或另行委托他人成交的，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。本案中，房屋出卖方委托立好信公司、汉宇公司、中某公司等多家中介公司出售房屋，但均非独家委托。三家中介公司均向陶某某提供了涉案房屋信息及订立合同的机会，并提供了实地查看房屋的媒介服务，但从时间先后顺序上看，首先向陶某某报告订约机会、提供看房服务的并非中某公司。而且，房地产价格系影响房地产买卖成交与否的主要因素，中某公司确认仅向陶某某提供了一次看房的媒介服务，看房时的报价为165万元，中某公司确认其并未就价格问题与房屋买卖双方进行过媒介。但是，汉宇公司作为居间方，最终通过提供媒介服务，以138万元的价格促成房屋买卖双方成交，涉案买卖合同的订立并非由中某公司促成。在汉宇公司居间成功后，陶某某按约向汉宇公司支付了全额佣金1.38万元。因此，陶某某并未为了逃避支付佣金的目的，与房屋出卖方私下成交或者不正当地利用中某公司的信息、机会另行委托他人成交，其行为不构成违约。

评析探讨

房地产居间中的“跳单”行为是指居间合同的委托人通过居间人的居间行为获得房源信息后，为逃避或减少佣金，而通过其他中介公司或直接与房屋权利人完成交易的行为。^[20]“跳单”行为主要有以下特点:其一，跳单的目的是为了逃避或者减少佣金;其二，委托人利用了居间人提供的信息;其三，未经过居间人而与房屋权利人进行交易。可见“跳单”行为明显违反了诚实信用原则，侵害了居间人的合法权益。因此，为了防范委托人的“跳单”行为，居间人通常在居间合同中以格式条款的形式规定了禁止“跳单”条款，如本案居间合同中约定:委托人在验看过该房地产后6个月内，委托人及其有关联的人，利用中某公司提供的信息、机会等条件但未通过中某公司而与第三方达成买卖交易的，委托人应向居间人支付违约金。由于此类条款是格式条款又对委托人的权利进行了一定的限制，因此其效力问题成为讨论的焦点:有人认为该条款无效，理由是该条款为格式条款且排除了委托人通过其他中介公司完成交易的权利，加重了委托人支付佣金的责任，应属无效。另外有人认为该条款有效，理由是该条款是中介公司为保护自身拥有的信息资源，维持自己所付出的劳动，制止“跳单”行为发生的必要手段，应属有效。本书认为，居间作为中介的一种形式，其宗旨在于把同一商品的买卖双方联系在一起，促成交易后取得合理佣金的服务，报告居间的服务内容为根据委托人的委托，搜索信息并向其报告，为其提供订约机会，媒介居间的服务内容则不仅要向委托人报告订约机会还需促成合同的成立。^[21]由此可见，不管是报告居间还是媒介居间，居间人都是以向委托人提供信息或者机会为给付内容，如委托人利用了前述信息或者机会但是又并未通过居间人与第三人进行交易，则会造成居间人的损失。因此，禁止“跳单”条款是居间人为了保护其合法权益进行的约定，其虽系格式条款，但未构成免除己方责任、加重对方责任或者排除对方主要权利，故禁止“跳单”条款应认定为有效。

尽管房地产居间合同中禁止“跳单”条款是有效的，但是这并不意味着“跳单”行为认定的标准有所放宽，尤其是在委托人同时委托了多个居间人对房屋进行销售的情形下，“跳单”行为的认定更应谨慎，需综合考虑以下因素:首先，交易的时间是否在禁止“跳单”条款约定的期限内;其次，是否独家委托;再次，是否利用了居间人提供的信息和机会;^[22]最后，是够存在逃避或减少佣金的恶意。

本案中，房屋出卖方同时了委托立好信公司、汉宇公司、中某公司等多家中介公司出售同一房屋，并且三家中介公司均向陶某某提供了涉案房屋信息及订立合同的机会及相关媒介服务，陶某某最终选择通过与促成138万元的较低价格的汉宇公司达成交易，对中某公司并不存在逃避支付佣金的目的，因此并未违反合同第2.4条的约定。《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》也通过本案提出了以下指导意见:同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

主题案例4

G房地产经纪服务部与邓某，孟某房地产经纪转让合同争议仲裁案^[23]

案情回顾

2007年3月30日，申请人G房地产经纪服务部(经纪方)和被申请人邓某(买方)以及第三人孟某(卖方)，就孟某位于深圳市罗湖区的某房产共同签订了《房地产经纪转让合同》，该合同对佣金或居间费的支付作了如下约定:买卖双方签署本合同后，无论何种情况，买卖双方须在签署《深圳市房地产买卖合同(现售)》当日向经纪方支付佣金，总额为该物业实际转让价格的3%，买卖双方各自支付1.5%，各方同意:买方支付壹万元。逾期支付上述费用，应按逾期金额每日万分之三支付逾期付款违约金。

三方当事人签订上述合同后，在履行合同中，申请人与被申请人因佣金的支付问题发生争议，申请人于2007年10月11日提起仲裁，其仲裁请求之一为:支付申请人服务佣金人民币壹万元整。

申请人认为:申请人已经履行合同，被申请人应《房地产经纪转让合同》支付以及第三条交易条件中付款方式的规定，于2007年4月28日支付申请人服务佣金及按揭服务费。但经申请人多次催讨被申请人仍未支付该笔费用，构成违约。

被申请人认为:申请人要求被申请人支付人民币一万元的佣金没有事实依据。申请人没有提供符合《房地产经纪转让合同》所要求的服务，没有履行其应当履行的义务故无权要求支付佣金。

争议焦点

居间合同一方当事人未构成根本违约情形下，另一方当事人能否不履行合同义务。

裁判意见

《房地产经纪转让合同》是各方当事人真实意思表示，该合同不违反国家法律法规的强制性规定，对各方当事人具有法律约束力。由于申请人提供的房地产买卖信息，申请人与被申请人以及作为卖方的孟某三方于2007年3月30日签订《房地产经纪转让合同》后，于同年4月28日由被申请人(买方)与孟某(卖方)签署了《深圳市房地产买卖合同(现售)》，被申请人购得位于深圳市罗湖区涉案房产，被申请人在申请人的协助下，办好银行按揭手续，并于2007年4月28日向深圳市国土资源和房产管理局申请办理房屋产权转移登记，同年7月9日办好被申请人物业的房地产证。此后，被申请人接受了该物业。根据以上事实仲裁庭认为，申请人作为房产买卖合同的经纪方，已经基本履行了房地产中介服务人的义务。但申请人的经纪服务工作确有瑕疵之处，比如合同约定的本案房产交易价格原为人民币48万元，而最后成交确因面积差异使得被申请人多付出人民币6 295元;再如未按合同第三条第7款的约定让卖方预留押金人民币2 000元，以致办理房屋交接手续时给买方带来不便因此申请人应承担一定的责任。但是被申请人以此为由不向申请人支付佣金缺乏依据。被申请人应向申请人支付中介佣金。

评析探讨

如前文所述，居间服务是报告订约信息和机会或者提供媒介促成合同成立，因此居间人是否促成委托人与他人之间成立交易，就是委托人支付报酬与否的标准。换言之，居间与雇佣或者其他委任事务不同，居间人是就其“劳务的结果”而不是“劳务的付出”而享受报酬请求权。^[24]《合同法》第426条第1款及第427条规定:“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬……”，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬……”可见，该规定也将“合同成立”设定为委托人支付报酬的条件，换言之，合同成立居间人即享有报酬请求权。

另外，居间合同作为双务合同，居间人在享有以上权利的同时，应当履行如实报告等义务。如实报告义务是居间人在居间合同中承担的主要义务，居间人应依诚实信用原则履行此项义务。^[25]居间人应如实向有关当事提供并保证其提供的信息真实可靠，没有任何隐瞒欺骗或参杂任何主观臆测。^[26]

本案中，在G房地产经纪服务部的居间下，委托人邓某与卖方孟某签订了《深圳市房地产买卖合同(现售)》，即合同已成立，居间人履行了主要义务，满足了报酬请求的行使条件，但是由于居间人未就涉案房屋克尽调查之义务，未发现也未将面积差异事宜向邓某报告，致使邓某多付6 295元，违反了前述如实报告义务。另外，居间人还存在违反了合同第三条第7款的约定的行为，构成不完全履行，但由于居间人已经履行主要义务，并不构成根本违约，因此委托人邓某可以依据《合同法》第107条要求居间人承担违约责任，但不得拒绝履行其支付佣金的义务。