如何判断居间人是否享有居间报酬请求权

——某房地产经纪公司与孙某等居间合同纠纷案^[8]

关键词：中介费，合同解除

问题提出：中介已经履行了居间义务，合同解除时中介费如何承担？

裁判要旨：《居间服务合同》中约定了地产经纪公司的居间服务内容，关于向买房人介绍房屋周边环境的内容并未明确约定，故该项义务不属于地产经纪公司的合同义务。但特殊建筑与涉案房屋相邻有可能对购房人的购房意愿产生一定影响。地产经纪公司作为一家知名中介公司，在收取高额居间费用的同时也应当提供更加优质及人性化的居间服务。虽然告知该事项并非地产经纪公司的合同义务，但从社会公众普遍接受程度考量，其应当在居间服务过程中进行必要的提示，地产经纪公司未进行必要提示亦存在一定过错，其无权主张全部居间费用和违约金，对于买受人所主张的定金损失亦应承担相应责任。

原告（上诉人、反诉被告）：某房地产经纪公司（以下简称地产经纪公司）

被告（被上诉人、反诉原告）：郭某、孙某

原审被告：袁某某

2014年10月11日，袁某某（出卖人）与孙某、郭某（买受人）经地产经纪公司居间，就坐落为海淀区××小区×号楼×单元×层×号房屋达成协议，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并约定买受人在签订本合同的同时支付定金10万元。同日，出卖人（甲方）、买受人（乙方）和中介公司（丙方）三方签订了《居间服务合同》，三方约定：鉴于在丙方的居间服务下，甲、乙双方于2014年10月11日签订《北京市存量房屋买卖合同》，为明确甲、乙、丙三方权利义务，订立本居间服务合同；甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间方，丙方提供的居间服务包括（1）提供房屋买卖市场行情咨询，（2）寻找、提供并发布房源、客源信息，（3）协助查看买受方身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋，（5）协助房屋出售方、买受方协商、洽谈，确定成交意向，（6）协助房屋出售方、买受方协商房屋买卖合同的相关条款内容；甲、乙双方在签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；乙方向丙方支付居间代理费7万元，上述费用本合同签订当日向丙方支付；甲、乙双方应积极配合丙方居间活动，按照丙方要求提交房屋买卖所需一切证件资料，并依照本合同之约定，及时足额向丙方支付居间代理费；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方或一方延迟向丙方支付本协议第二条约定的居间代理费，该延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金。后三方又签订了《补充协议》，约定：由于甲、乙双方未按《居间合同》 《保障合同》约定支付佣金等服务费，经甲、乙、丙三方友好协商同意，甲、乙双方于本协议签署后12个工作日内支付上述服务费用，若甲、乙双方未按本条款约定支付上述费用，则视为未支付方违约，每逾期一个工作日违约方赔偿丙方相当于未支付佣金千分之五的违约金，并继续履行原付款义务。签订上述两份合同和补充协议的同时，袁某某与孙某、郭某签署了《房地产经纪服务事项告知书》，其中第一条为：请您确认签约前已详细了解房屋基本状况及周边社区等相关情况，具体信息请参见《北京市存量房屋买卖合同》。

孙某、郭某如约向袁某某支付了定金10万元，但因此后发现所购房屋临近有垃圾处理站及公厕，故以地产经纪公司故意隐瞒重要信息为由未支付居间服务费。经审理查明，地产经纪公司确未在居间服务过程中将此信息告知买受人。2014年12月20日，袁某某与孙某、郭某签订协议，约定解除了上述《北京市存量房屋买卖合同》 《补充协议》 《房屋交易保障服务合同》 《居间服务合同》。孙某、郭某自愿将10万元定金中的6万元作为给袁某某的赔偿款，剩余4万元由袁某某退还给孙某、郭某。

事后，地产经纪公司为追索中介费，将袁某某和孙某及郭某诉上法庭。在庭审中，孙某和郭某提起反诉，要求解除与地产经纪公司的居间合同，并由地产经纪公司赔偿由于合同解除造成的6万元定金损失，并支付1万元违约金。

地产经纪公司观点：郭某、孙某经地产经纪公司居间与袁某某就海淀区××小区×号楼×层×室房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。同时三方签订了《居间服务合同》，约定郭某、孙某应支付地产经纪公司居间服务费7万元，但二人至今未付。而且合同签订之前，地产经纪公司已经明确告知郭某、孙某房屋的基本情况及社区周边环境等，不存在故意隐瞒的情况。买卖合同无法履行是郭某、孙某的过错，他们被扣定金也是自身原因，居间合同是郭某、孙某违约，故不同意其要求支付赔偿金和违约金的要求。

郭某、孙某观点：根据居间服务合同约定，地产经纪公司有义务提供房源、房屋格局、位置、周围环境等信息，但该公司隐瞒了房屋周围有垃圾站和公厕的情况。购房人购买房屋的目的是为了老人和孩子居住，可这套房屋不适合居住。且购房人是在签订了买卖合同后才得知这一情况的，故与出卖人袁某某解除了合同，但被扣除了6万元定金。由于地产经纪公司的隐瞒行为导致合同目的不能实现，因此不同意地产经纪公司要求支付中介费的诉请，而且要求地产经纪公司赔偿损失，支付违约金。

一审法院观点：根据法律规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。地产经纪公司作为居间人在进行居间服务期间，故意隐瞒房屋与垃圾站相邻的事实，最终导致孙某、郭某与袁某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》因此原因而解除，故地产经纪公司要求孙某、郭某支付居间服务费及违约金的诉讼请求不应得到支持。此外孙某、郭某在与袁某某解除房屋买卖合同时支付袁某某赔偿款6万元，此损失系地产经纪公司的违约行为导致，故地产经纪公司应赔偿孙某、郭某上述损失，由于双方在居间合同中未对违约金做出约定，因此不予支持孙某、郭某关于违约金的诉请。一审法院判决：一、驳回某房地产经纪公司的诉讼请求；二、某房地产经纪公司于判决生效后七日内赔偿孙某、郭某60000元；三、驳回孙某、郭某其他反诉诉讼请求。

二审法院观点：《居间服务合同》中约定了地产经纪公司的居间服务内容，关于向买房人介绍房屋周边环境的内容并未明确约定，故该项义务不属于地产经纪公司的合同义务。垃圾站和公厕属于市政建筑，且位置处于市政道路旁边，周边未被遮挡，如果稍加留意，应当可以发现。郭某、孙某作为买房人，尤其是为老人和孩子购买房屋，其对房屋的环境有较常人更为严格的要求，故其在购房过程中应当对房屋本身及周边环境作进一步了解，或者提出明确具体的要求。从其签订的一系列协议内容看，郭某、孙某仅对涉案房屋的学区房名额未被占用一事提出了明确要求，在未对房屋周边环境考察清楚的情况下即签订了购房合同，郭某、孙某对于后来与卖房人解除合同结果的发生自身亦存在一定过错。在郭某、孙某与袁某某签订协议中二人称系其自身原因不再购买涉案房屋，解除合同后其将全部责任推由居间人地产经纪公司承担，有违公平原则。定金损失及违约金应当根据双方的过错程度予以酌定。另外，垃圾站和公厕系特殊用途的市政建筑，虽然在其建立时应当评估过对相邻建筑的影响，但该特殊建筑与涉案房屋相邻有可能对购房人的购房意愿产生一定影响。地产经纪公司作为一家知名中介公司，在收取高额居间费用的同时也应当提供更加优质及人性化的居间服务。本案中，对于涉案房屋与垃圾站相邻的事实，郭某、孙某在实地看房时并未发现，虽然告知该事项并非地产经纪公司的合同义务，但从社会公众普遍接受程度考量，其应当在居间服务过程中进行必要的提示，地产经纪公司未进行必要提示亦存在一定过错，其无权主张全部居间费用和违约金，对于郭某、孙某所主张的定金损失亦应承担相应责任。因此，二审法院撤销了一审判决，判决郭某、孙某给付地产经纪公司居间服务费42000元；地产经纪公司给付郭某、孙某定金损失24000元。

在居间合同中，报酬请求权和如实报告义务构成了居间人的主要权利义务关系。居间报酬请求权的成立以居间人履行了居间义务为前提。因此想要判断居间人是否享有居间报酬请求权，首先需要明确居间义务的内容和范围。

1.居间义务的内容

根据合同法规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间义务即依据居间合同产生义务，包括法定义务和约定义务。我国法律法规未对居间义务内容作出细致规定，仅在《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”一般认为此条确立了居间人的如实报告义务，并且要求居间人不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。从国外的立法例上看，对居间义务通常有三个层面上的要求，一是如实报告义务，二是合理审查义务，三是积极调查义务。我国法律并未对后两项义务作出明确规定，但实践中为了履行如实报告义务，居间人往往需要进行一定程度的核对审查，为了确保信息的真实性，有时还需要在合理的范围进行调查。

影响交易顺利完成的信息有很多，但我国目前法律和相关规定并未对基于如实报告义务需要对委托人披露的信息范围作出明确的规定。法院在审理相关案件时，也无统一标准可循，多依靠法官的审判经验和个人观念。例如，在本案中，一、二审法官就对诉争房屋临近垃圾处理站和公厕这一信息是否属于应当如实告知的信息产生了分歧。一审法院认为该信息属于与订立合同有关的重要事实，居间人掌握了这一信息却未向委托人如实报告，最终导致了买卖双方合同的解除，造成了买方的损失，因此不仅不得收取居间报酬，还要对买方的损失承担责任。但二审法院则认为，购房人若对环境信息有特殊的要求，则应明确指出，但双方居间合同中并未列有向买房人介绍房屋周边环境的义务，而且该信息并不具有隐蔽性，所以不能认定为中介有故意隐瞒该信息的行为。由此可见，房屋的周边环境信息并不属于常规的法定告知义务范畴。类似的信息还包括房屋的历史信息，如“凶宅”等也属于在实践中有一定争议的信息。在实践中较无争议的信息主要包括房屋的物理品质和权属情况，即居间人应当保证房源真实、产权明晰。虽然有些中介会在居间合同中写明由出卖方保证房屋的产权无纠纷，但这仍然不能免除居间人合理的审查义务，如对出卖人的身份信息进行全面核实，到房管部门对产权情况进行查询，核查产权证书的真伪以及房屋是否存在被抵押或出售的情况；对房屋进行实地查看，以便了解房屋的实际状况与居住情况；尽可能了解当事人的情况，告知委托人对方当事人的信用、履约能力等。

2.居间报酬请求权的实现条件

根据《合同法》第426条规定，居间人只有在促成合同成立后才享有居间报酬请求权。具体说来，需要满足两个条件：一是买卖双方达成的房屋买卖合同必须合法有效；二是居间行为和房屋买卖合同的有效成立之间有因果关系。即买卖合同的成立是由居间方的努力促成的，此举证责任应由居间人承担。

如果房屋买卖合同无效或被撤销，或者被解除，那么居间人是否仍享有报酬请求权呢？理论界对此存在争论，一种观点认为，若合同的无效、被撤销、解除是由居间人过错造成的，那么居间人则丧失报酬请求权，如若居间人不存在过错，仍需要向其支付居间报酬。^[9]另一种观点认为，居间人是否促成合同有效成立这一客观结果是其是否享有报酬请求权的唯一判断依据。^[10]笔者认为第一种观点更符合合同法中关于居间合同相关规定的原意和公平原则，该观点也体现在本案二审判决中，法院认定中介在履行义务的过程中存在着瑕疵，但是并无大过错。而且中介履行了看房、咨询等服务，履行了基本的合同义务，合同的最终解除是由于买方自己造成的，因此中介仍有权请求居间报酬，但是由于中介作为提供房屋居间的专业机构，应当为交易双方提供直接、全面、有效的信息作为决策的依据，而且应当知晓环境信息有可能对委托人购房意愿产生的影响，因此依据公平原则，需要对委托人尽一定的提醒义务，因此中介需要在自己过错范围内承担一定责任。

如若居间人未促成合同的成立或者严重违反了如实报告义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况的，如卖房的个人身份、婚姻状况、履约能力；或者是标的物瑕疵、权属、质量等问题；居间报酬请求权灭失，居间人不但不得向委托人请求居间报酬，还应当就其过错对委托人的损失承担补充责任。