域外不动产登记机构设置比较

三、域外不动产登记机构设置比较

前文所述的统一不动产登记机构的几种思路中，大多数学者或受域外不动产登记制度的启发提出自己的如何统一不动产登记机构的主张，或利用域外的不动产登记制度来佐证自己观点的正确性，而且事实上域外一些国家和地区的不动产登记制度比我国更为完备，因此，在决定我国如何统一不动产登记机构之前，我们有必要认真了解和分析域外的不动产登记机构设置状况。纵观世界各国和地区，不动产登记机构主要有如下三种类型:

(一)普通行政机关负责不动产登记

1.法国不动产登记机构

法国的不动产登记始于抵押权登记，直到今天，法国的不动产登记机构仍被称作抵押登记机构。根据法国1955年1月4日法令，不动产登记由抵押登记机构的登记员负责。⁽³⁶⁾从性质上讲，抵押登记机构属于行政机关，但其职能却是直接对私法上的权利进行管理和保护。从抵押登记员的地位可以看出抵押登记机构的这种混合性质:一方面，抵押登记员为隶属于法国经济和财政部的国家公务员，但另一方面，其工资待遇来源于民事主体交付的登记费用。与此相适应，抵押登记员就其违法行为承担的民事责任为个人责任而非国家责任。⁽³⁷⁾

2.澳大利亚土地登记机构⁽³⁸⁾

澳大利亚各州都设有土地登记的政府机构。如在南澳大利亚州负责土地登记的是州环境与自然资源部直接领导下的州土地登记局，该局有350人，负责全州的土地登记工作。新南威尔士州土地登记局直属州土地与水保护部的领导，该局有639人，散布州内各地，负责进行全州的土地登记。这两个州的土地登记局都是本州土地权利登记的唯一机构，州土地登记局在地方政府不设分支机构，但州土地登记局与地方政府在土地登记工作上职权分工明确，地方政府对土地用途、规划进行审批后，州土地登记局对产权进行审查、登记。只有经过土地登记局登记后的土地，其土地持有人的权利才受法律保护。

3.意大利不动产登记机构⁽³⁹⁾

意大利不动产登记簿的管理和更新，由隶属于经济财政部的政府机关承担，它同时还承担着地籍簿管理、绘图和为税收而进行的不动产评估等工作。意大利在全国各地都设有专门从事土地登记的不动产登记机构。

4.美国土地登记机构⁽⁴⁰⁾

1812年，美国依据《议会法》在财政部内部设立了土地总局(GLO)。1946年，牧草局和土地总局合并形成了土地管理局(BLM)，受制于内政部。1976年，国会颁布《联邦土地政策和管理法案(FLPMA)》，土地管理局开始有了一部统一、权威的法令。

具体承担登记工作的人员在美国被称为记录员。美国大部分地区的记录员属县政府，但新英格兰地区是个例外，每个市或镇(镇区)都有自己的记录员。记录员是政府官员，其最主要的职责是登记和土地转让有关的文件，此外记录员还要登记和归档其他文件，如:法院判决、汽车留置、出生与死亡等等。记录员登记大量资料，其服务对象不仅是土地所有权查询人，还有与规划、税收、土地利用控制等有关的人士。

5.加拿大安大略省土地登记机构⁽⁴¹⁾

在安大略省，土地所有权登记主要由消费与商业关系部的地产权利登记处承担。全省被分割为5个大区域，每个区域大致有十多个登记办公室，基本上每个县有一个登记办公室。登记工作由分布于全省的65个县级土地登记办公室负责。

6.中国香港地区不动产登记机构⁽⁴²⁾

香港土地注册(登记)机构为土地注册处，它是“为契据、转移契及其他书面形式的文书和判决进行注册的公共办事处”。土地注册处在1993年8月1日起成为首个以营运基金运作的政府部门，土地注册处处长兼任土地注册处营运基金总经理。

针对不同的区域，香港土地注册处分别设立了市区土地注册处、新界土地注册处(包括荃湾土地注册处、元朗土地注册处、沙田土地注册处、西贡土地注册处、屯门土地注册处、离岛土地注册处、大埔土地注册处和北区土地注册处等8个办事处)。

7.中国台湾地区土地登记机构⁽⁴³⁾

台湾地区的土地登记由属于地政系统的“地政事务所”负责。台湾地区“土地法”第39条规定:“土地登记，由市县地政机关办理之。但各该地政机关得在辖区内分设登记机构，办理登记及其他有关事项。”目前台湾各县市、台北市及高雄市均于辖区内分设“地政事务所”，经常办理登记业务，是最基层的土地登记机构。

(二)司法行政机关负责不动产登记

1.英国土地登记机构⁽⁴⁴⁾

英国的土地登记机构是1862年设立的土地登记局，在行政上隶属司法部领导。英国全国分为三个土地登记系统，英格兰、威尔士为一系统，苏格兰为一系统，北爱尔兰为一系统。英格兰、威尔士土地登记系统，总部设在伦敦，称为英国土地登记局。英国土地登记局下设21个土地登记分局(其中19个地区)，各登记分局之间为平行机构，职能相同，均代表国家土地登记局。英国土地登记局对19个分局实行垂直领导，即英国土地登记局负责制定政策，协调有关部门之间的关系，处理复杂的登记问题，不具体操办登记事务。19个分局为总局的派出机构，财政、人事均由总局负责安排。因此，英国的土地登记工作不受各级政府部门的行政干扰。在苏格兰和北爱尔兰地区则分别由当地政府专设土地登记机构，独立负责本地区的土地登记事务。

英国的每个土地登记分局约有600名工作人员，加上伦敦局本部工作人员总共1.2万人，其中测绘专业队伍2000人。另外，局本部和各分局都有多名律师，局总登记师、各处负责人也必须由已取得律师资格的人担任。各分局主要设法律、制图两个专业。

2.新西兰土地登记机构⁽⁴⁵⁾

新西兰的土地登记主管机关是司法部，测量与土地信息部在技术上辅助司法部完成土地登记工作。但是司法部不具体负责登记工作，而由其下属的各地区办公室承担具体登记工作。司法部内专门设置了公共登记司，该司设置了土地契约登记处，它主要负责两个方面的工作:一是向公众解释有关的法律问题，二是向司法部汇报全国的土地登记工作情况并对部下属办事机构进行指导。新西兰全国分为12个土地登记区，各登记区内设立土地登记办公室，负责本登记区内的土地登记。土地登记中涉及的地籍测量和土地估价工作由登记区内的测量与土地信息办公室和估价办公室负责。土地登记办公室受新西兰司法部(公共登记司土地契约登记处)垂直领导，不接受地方政府的领导。

土地登记办公室的工作由地方土地登记师或助理登记师负责，其职责是负责土地登记的审核，注册登记及核发证书。其余工作人员负责土地登记文件的收发、打印、资料管理及有关业务咨询等工作。地方土地登记师或助理登记师应具备的条件是:具有法律方面的职称或学位;具有多年从事法律工作的经验。

3.日本不动产登记机构⁽⁴⁶⁾

日本的不动产登记机构是法务省领导下的法务局、地方法务局、支局和派出所，这些机构通称为登记所。日本全国共设8个法务局，分别是东京、大阪、名古层、广岛、福冈、仙台、札幌、高松法务局;另外还设有42个地方法务局，278个支局，886个派出所，总计1090个登记所。法务省实行垂直领导，法务局及其下属机构都是法务省根据需要设置的，地方政府无权设置法务机构，各级法务机关的设置和其管辖区域与行政区划并不一致，法务省依据不动产登记法及其他相关法律独立进行不动产登记，不受其他行政部门的干扰。

法务局局长、地方法务局局长由法务大臣任命。法务局局长及其以下各级官员都是由国家规定的公务员考试录取人员逐级提拔上来的，不实行任期制。各登记所的土地登记业务根据《不动产登记法》第12条的规定由登记官负责办理。登记官由法务局局长或法务局局长授权的地方法务局局长在该登记所工作的法务事务官中指定。各登记所根据其规模设1人至数人的登记官。

4.中国澳门地区不动产登记机构⁽⁴⁷⁾

澳门地区实行统一的法律登记制度，所有法律规定的登记事项都由法务局负责。不动产的登记工作，具体由行政法务司属下的法务局的物业登记局负责。物业登记局是法务局属下专门负责澳门地区物业登记的一个政府机构。

(三)司法机关负责不动产登记

1.德国不动产登记机构⁽⁴⁸⁾

德国的土地登记机构是地方法院内设立的土地登记局，一般设立在县一级，但其事务须接受州政府的领导。土地登记局是地方法院的一个组成部分，只负责不动产登记。就土地登记局的法院性质，应注意以下几点:(1)土地登记局的本质是法院，但不是一般的法院，其对一般的刑事案件和民事案件并无管辖权。(2)因土地登记局属法院性质，故其进行的不动产登记行为是司法行为，其行为的结果和法院初审判决的效力等同。因土地登记而产生的争议不必再起诉，而是直接向上一级法院上诉。(3)对土地登记的上诉，管辖权在州一级法院的民事法庭。

德国土地登记局的人员主要由法律工作者，行政管理人员和仲裁法官组成。土地登记局的工作人员必须具有大专法学专业文凭，在法律部门从事法律工作3年以上的法律工作者才具备审查批准土地登记申请的条件。土地登记的具体审查、批准工作，主要由法律工作者承担。遇到难题或业主对登记事宜不服上诉，则需要仲裁官来裁决。行政管理人员主要负责文件收发、登记册簿的管理、接待来访或申请登记者等日常事务。法律工作者是土地登记局的骨干，他们负责土地登记册的填写和依法登记，若不按土地登记的规则填写土地登记册，造成土地登记错误，法律工作者要承担法律责任。

2.瑞士不动产登记机构⁽⁴⁹⁾

瑞士的土地登记事务一般由土地登记所承担，登记的具体业务由土地登记簿管理人(登记官)掌管。瑞士通常以一个州为管区，每一管区均设有土地登记所。瑞士《民法典》第953条规定，各州可自行明确规定本州的土地登记所的主管官厅的设置，登记区域的划定，主管官员的任命和俸禄以及监督组织。如果没有设立主管官厅，则规定由州政府代理土地登记主管官厅的职责。实践中，大多数州法定的主管部门是各州的地方法院。

3.韩国土地登记机构⁽⁵⁰⁾

在韩国，由地方法院及其分院掌管其管辖区内的登记事务。此外，为了处理其管辖区域内的部分登记事务，地方法院在其管辖范围内，可以另设称为“登记所”的官署。在目前韩国承担登记事务的国家机关中，共有12个地方法院、38个分院以及151个“登记所”。具体登记事务由地方法院及其分院以及登记所的登记公务员承担。登记公务员由地方法院院长从地方法院及其分院以及登记所的法院书记官、法院事务官、法院主事或者法院主事簿中指定产生。

综上，可以将域外不动产登记机构设置状况绘制成表格直观展示如下:

域外不动产登记机构设置表