各国立法对停车位权属的规定

二、各国立法对停车位权属的规定

(一)美国

美国是一个家用汽车非常普及的国家，美国在设计物业小区内停车位产权制度的时候，一般都遵循以下两个最基本的原则:一项原则是不允许小区业主以外的任何他人拥有小区内停车位的产权。小区内的任何设施，不是专有部分，就是共有部分。另一项原则是不允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖。因为如果允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分，单独抵押，单独买卖，停车位的产权就有可能转让到小区业主以外的他人手里。

在美国，物业小区内停车位的产权安排，大致有以下几种不同的方式:(1)将物业小区内停车位界定为共有部分。将小区内的所有停车位界定为小区内全体业主的共有财产，这是一种比较常见的产权安排。(2)将物业小区内停车位界定为房屋单元的组成部分。地下停车位从属于房屋单元，不得单独转让，而只能随房屋单元的转让而转让，但这种停车位允许出租，如果业主自己不使用，可以租给他人使用。(3)将物业小区内的停车位界定为指定供专用的共有部分。在这种情况下，地下停车位的性质属于共有部分，但指定供某一个房屋单元的业主专用，业主不享有所有权，只享有法定的使用权。⁽²²²⁾

(二)德国

德国在1973年对《住宅所有权法》予以修正时，在第3条第2项中规定，“以持久性界标标明范围的停车场，视为有独立性之房间”。这是大陆法系各国迄今唯一在区分所有权法律上对停车场予以明文规定的立法。⁽²²³⁾立法的规定尽管为停车位的独立产权登记提供了可能，但是，并不是所有的车位都会登记为某一业主专有。

在德国，如果在建有住宅的土地上也建有车库，那么该车库也属于作为共有人的住宅所有权人所有。对车库的共有权份额按每一个共有人对土地的共有权份额来确定，至于对每一停车位的使用，则可以有多种解决方案:首先，如果停车位没有作特别划分，每一个共有人都享有共同使用权。其次，在停车位作了特别划分的情况下，有两种方式。第一，通过住宅所有权人的约定，可以给予某一个共有权人一个专用的停车位。这一特别使用权是与对某一套住宅的特别所有权紧密相连的。如果对某个停车位的特别使用权也会对将来的住宅所有人产生一般性效力，那么应在住宅登记簿中登记注册，否则对后来的住宅所有权人不产生效力。第二，如果每个停车位都以长期性划界与其他停车位区分开来，也可以对其设立一项特别所有权。这一特别所有权可以作为对住宅的特别所有权的一部分来设立，也可以单独对停车位设立一项特别所有权，可以独立于住宅所有权而单独转让和设定负担。⁽²²⁴⁾

如果车库是建立在住宅建筑物以外的另一块土地上，那么对车库的共同所有权就不必以住宅所有权的规定那样来划分。在此可参考上面采用的方式设立特别所有权，但这时不应完全按照住宅所有权的份额来划分，而应设立独立的部分所有权。⁽²²⁵⁾

(三)日本

在日本，区分所有建筑物的停车场分为屋外停车场和屋内停车场。对于屋外停车场，日本的学说和实务未有重大纷争，一般认为，屋外停车场系指于共有基地上为特定区分所有人或第三人所设定的专有使用权，由规约或契约予以设立，并且应该进行公示。

分歧主要在于对屋内停车场的权属认定，日本的学说以及昭和56年以前的法院判决有的认为属于专有部分，有的认为属于共用部分。日本最高法院于昭和56年6月18日的判决中表明了支持专有部分的立场，此后日本的裁判实务遂按照这一基准进行判定。但是，学说上对此多有批判，主要理由在于，当全部专有部分卖出以后，出售公司对基地无任何权利的场合，是不能仅仅保留对停车场的权利的。因此，学者认为，关于屋内停车场问题，通过专用使用权法理予以处理才是妥当的。⁽²²⁶⁾

(四)我国台湾地区

我国台湾地区将小区停车位分为法定停车位、自行增设停车位和奖励增设停车位。⁽²²⁷⁾

法定停车位指按有关法令强制设置的停车位。法定停车位既有归全体区分所有权人共有的，也有仅归一部分区分所有权人共有的，但是，法定停车位的共有持分权只能在各该建筑物的区分所有权人之间转移，而不能转移给其他人。

自行增设停车位指开发商在区分所有建筑物内自行增设的符合法律规定的停车位。自行增设停车位应归属于全体或部分区分所有权人共有，然而在台湾的实务中，这部分停车位如果具备构造上及使用上的独立性，则可以取得所有权证书，可以自由买卖，并且可以由区分所有人以外的人取得。

奖励停车位指主管机关为供公众停车之用，鼓励在建筑物建造时，依法按鼓励系数或一定公式计算，另行增设的停车位。奖励停车位属于专有部分，可以独立买卖，且其买卖对象为包括区分所有人在内的“大众”。

(五)分析与启示

各个国家和地区对住宅小区停车位的归属问题虽然没有定式，但是在以下几方面却有相似之处:

1.小区停车位的首要目的是充分保障小区业主的需要。建筑在住宅小区的停车位是为全体业主提供生活便利，因此，在确定停车位的权属时，业主的需要被作为首要目的。业主共有停车位、法定停车位以及对外转让车位的限制，均充分体现了这一追求。

2.各国家和地区均不赞同纯粹由开发商和业主以约定的方式确定停车位的归属。如果放任当事人进行约定，则可能产生这样的情况，即开发商保留对小区所有停车位的所有权，业主只享有使用的权利，这对业主是极其不利的。因此，为了小区业主的共同利益，法律往往会作出限制，规定一部分车位为业主共有。

3.力求小区停车位的权属的简单，避免开发商过度介入。美国和德国认为小区的车位均为业主共有或专有;日本的理论界也对开发商保留单独停车位所有权的做法表示质疑。

4.为了确保车位利用的有效和有序，业主的专用权被普遍承认。在承认业主专有权的情况下，这种专用权即通过对停车位的所有权来体现;在规定全体业主共有的情况下，则体现为规约确认的业主专用权。