我国学界关于停车位权属问题的争议

一、我国学界关于停车位权属问题的争议

住宅小区停车位的归属问题，在《物权法》出台前后，一直是学者和实务部门热议的论题，归纳起来，主要有以下观点:(1)业主共有。因为停车库在性质上属于房屋的从物，按照主物随从物的原则，应该归业主共有。(2)由当事人之间约定。首先由开发商与业主就停车位的权属进行约定，因为由约定来决定归属充分体现了私法自治的精神和市场经济的内在要求。⁽²¹⁷⁾如果没有约定或约定不明的，一种观点认为应该属于业主共有，持此观点者认为开发商在经济上具有优势地位;房屋销售合同通常是开发商单方起草的，按照格式合同解释规则，应当作出不利于开发商的解释。⁽²¹⁸⁾另一种观点认为应该属于开发商所有，理由在于开发商是停车位的投资者，根据“谁投资、谁受益”的原则，应该由开发商保留所有权;停车位在某些情况下可以成为独立的交易客体。(3)依是否计入公摊而定。如果开发商把小区车库计入公摊，其所有权就属于全体业主;如果没有计入公摊，则属于开发商所有。⁽²¹⁹⁾笔者认为，上述观点所持理由多有偏颇之处。

首先，主物和从物的关系不能适用于商品房与停车位之间。根据一般的认识，非主物的构成部分，并且辅助主物发挥作用的为从物，即从物应当与主物相配合才能发挥其价值。但是，“车库对高层建筑的依赖表现在它的使用群体是特定的，即主要是居住在高层建筑的业主，而在物与物的关系上并不能体现主物和从物的关系”。⁽²²⁰⁾

其次，开发商与购房者是否能够进行平等协商不无疑问。尊重当事人的意思自治无疑是私法的基本理念，然而，“私法自治作为一种形式上人人平等的自由，没有顾及实际上并非人人平等的事实”⁽²²¹⁾。在经济实力、信息控制与市场供求严重失衡的情况下，开发商大都将停车位约定归自己所有。因此，所谓平等协商实际上并不利于业主的利益，不过是增加了开发商运用其实力获取利益的机会而已。

第三，开发商是否将停车位计入公摊在实际中是难以查知的。从表面上来看，开发商是小区的投资人，但是，这些投资是否已经由购房者分摊全凭开发商单方证明，这对业主而言是极其不公平的。既然停车位是否计入公摊是一个难以查明的问题，所谓羊毛出在羊身上，开发商的投资迟早都是要通过转让或者出租等方式从业主那里收回的，“谁投资、谁受益”的原则完全可以换一个角度来理解，即明确规定所有的停车位均计入公摊，由业主承担，并由业主受益。

第四，停车位的所有权应当以相应的土地使用权为前提，而依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条的规定，“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权同时转让”。第24条亦规定，“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让”。可见，小区宗地号的全部土地使用权伴随单元房的出售全部转让给业主，在此情况下，开发商再主张停车位的所有权显然是“皮之不存，毛将焉附”。