房屋财产权的主体多元化和类型复杂化

一、房屋财产权的主体多元化和类型复杂化

（一）房屋制度改革之前

在房屋所有权方面，建国初期，国家对地主、官僚资本家的房产予以没收，归国家所有；对属于民族资产阶级所有的和广大城市居民个人所有的住房予以承认和保护。到了“文革”期间许多私房被收归国有。在改革开放以前，我国城镇房屋所有权的主体以国家所有和单位所有为主。在房屋使用权方面，建国初期实行“以租养房”的政策，城镇公有住宅实行国家统一分配使用、按月收取租金的制度，租金水平大体能保证住房正常维修。1955年国家干部由供给制转为薪金制，在住房使用制度上，采用低租制，大量住宅因租金过低无力正常维修，各城市普遍存在大量的危房，城镇居民的住房长期得不到改善，住房条件日见恶化。

总体而言，房屋制度改革前城镇房屋制度的特征是：国家包、福利低、等级制、供给制。在投资上以公有制为主体；价格实行住房低租金制；分配体制实行住房的无偿分配；经营方式上把房屋当作社会福利事业进行管理，否认房屋的商品性。城镇的房屋所有权主体较为单一，以国家和单位（单位也多是国有企事业单位）为主，也有少量的私人拥有房屋所有权的情况。广大的城镇居民多是拥有公房的使用权，或是国家直管公房，或是单位自管公房。

农村的土地所有权虽然都归集体组织所有，但法律上一直承认村民对住房的所有权。所以，农村房屋所有权的主体既有集体组织，也有广大的村民。

（二）房屋制度改革之后

党的十一届三中全会以后，全国各城市落实私房政策，一些城市进行住房补贴出售，允许个人购买住宅，使得城市房屋所有权结构发生了变化，个人拥有住房的比例逐步增加，国家所有的或由国家房管部门直管的住房比例逐年下降。在20世纪80年代，我国开始推行房屋制度改革。尤其是确定了按照社会主义市场经济的要求推行房屋商品化以来，在房屋政策上从改革公房低租金制度入手，实行公有住房商品化改革，将以往对住房的实物分配逐步改变为货币分配，进而向居民和职工出售公有住房，既包括出售公有住房的所有权，也包括出售公有住房的使用权；在产权结构上出现了购买公房的“全部产权”和“部分产权”。同时，房屋商品化政策的推行使得市场上出现了大量的由房地产开发商新建造的，并公开出售的“一手”商品房，这在客观上促使广大居民踊跃购买新建商品房，极大地活跃了商品房交易市场。

房屋制度改革的结果，使得我国现今房屋财产权呈现出主体多元化和类型复杂化的格局。作为以房屋为标的的民事财产权利，既有房屋物权，如传统的房屋所有权、房屋典权、房屋抵押权，购买公有房屋时出现的“部分产权”，多人居住高层住宅形成的“建筑物区分所有权”；也有房屋债权，如传统的房屋借用权、房屋承租权，购买公有住房使用权出现的“公有住房使用权”等等。此外，伴随着我国房地产业的发展，并适应旅游消费的需要，在开发房地产的过程中还出现了一些新的房屋财产权，如“分时度假所有权”、“分时度假使用权”等。在房屋财产权的主体上，彻底改变了以往以国家、集体为主的房屋财产权主体模式，只要是适格的民事主体，于法律上实施了相应的民事行为，并履行了相应的手续，他们所拥有的房屋权利皆能得到法律的认可与保护。