房屋分时度假财产权

一、房屋分时度假财产权^[25]

（一）房屋分时度假的概念和法律关系

分时度假（Timesharing）是一种将房地产业、酒店服务业、旅游业融合于一体的商业新术语，“分时”的字面解释是“时间分割”，含“共享”之义；“度假”则是旅游业与房地产业的结合。具体而言，分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权（或所有权）依时段（比如一周）进行分解，按10—40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给若干投资者，投资者购买了该固定时段的房屋使用权（或所有权）后，就可以获得在该时段内每年到酒店或度假村住宿的一种休闲度假方式。分时度假的会员权益还包括转让权、赠与权、继承权和出租权，并享有通过交换服务系统，把自己所购买时段的客房使用权与其他会员同等级别的异地客房使用权进行交换使用的权利。分时度假引入时空经济学原理，对房屋资源进行整合，扩大了该资源的边际效用，实现了对房屋资源的共享。分时度假最早出现于20世纪60年代中期法国的阿尔卑斯地区，后在世界范围内得到迅速发展，成为风靡全球的休闲旅游度假方式。我国直到90年代中后期才出现这一概念。随着房地产业的发展和旅游业的兴旺，我国已有很多企业开展了分时度假业务。

分时度假所涉及的法律关系主体主要包括：经营者（即开发商或酒店、度假村的经营者）、销售代理商（即旅行社或专业房地产销售公司）、会员（或购房者、投资者、消费者）、交换公司。涉及的主要法律关系有：

（1）开发商与购房者形成的房屋买卖关系，房地产经营者将度假房屋未来一定期限的分时使用权（或所有权）出售给购买分时度假产品的会员，通过销售合同明确各自的权利和义务。

（2）开发商与销售商的委托代理关系，前者委托后者销售其分时度假产品。

（3）销售代理商与会员之间形成的代理人与第三人的关系，前者按经营者的授权向会员销售分时度假产品。

（4）会员与交换公司形成的服务提供合同，前者利用交换系统来实现自己与其他会员交换分时度假使用权的目的；后者则通过提供往来交换服务获得收益。

（5）经营者与交换公司形成的加盟合作关系，即通过双方自由选择，交换公司允许符合条件的经营者将自己的分时度假产品加入交换公司的储存库中参与交换，经营者向交换公司支付相关费用。

随着分时度假的发展和完善，出现了新的参与主体，比如度假房产管理公司、信托公司、业主联合会、再销售商、分时度假业协会、金融机构、咨询顾问等，这些主体是直接或间接参与分时度假产品的有关专业群体。

（二）房屋分时度假的两种运行模式：所有权型和租赁权型

分时度假作为全球性产品，在不同法律制度的规制下，具有不同的含义，并出现不同的法律模式。其中，较为典型的是美国模式和欧洲模式。美国多数地区把分时度假产品视为投资者拥有房屋所有权的法律模式，而欧洲很多国家则更多地把分时度假当作投资者拥有使用权的模式。

我国最初引入分时度假时普遍称作“购买使用权”，但近几年，随着产权酒店的出现，实践中主要分化出两种模式：所有权型分时度假和使用权型分时度假（也称租赁型分时度假）。前者即投资者对其所购买的一定期限的度假房屋享有所有权，后者即投资者购买的仅是度假房屋使用权。所有权型分时度假中的所有权是一种特殊的所有权形式，应为“时限所有权”或者“期限所有权”，更确切来讲应该称为时限（或期限）建筑物区分所有权。在房屋财产权的类型上，所有权型分时度假应该属于房屋所有权的范畴。租赁权型分时度假的性质是物权还是债权？理论上尚存争议。从对承租权法律规定的“实然状态”而言，租赁权型房屋分时度假应属房屋债权的范畴，但从投资者对此种权利模式的房屋拥有排他性和支配性、优先性的法律效力来考量，其“应然状态”也应该属于房屋物权，是房屋用益物权的一种。