本案涉争合同可否单方解除

本案涉争合同可否单方解除 ——对一起房屋租赁合同纠纷案的评析

袁　园⁽²¹⁾

案情简介

原告：临安某某塑料化工有限公司　以下简称：临安公司

被告：浙江某某木材科技有限公司　以下简称：浙江公司

原被告双方于2007年4月30日签订了租赁协议，约定原告将约1200平方米的厂房租赁给被告使用，租赁期为三年，租金每半年一付，先付后用。在该合同的第八条，双方约定：“年租金须于当年五月一日前付清。若逾期不付清，甲方（即本案原告）有权终止协议。”第九条，双方约定：“如甲方（即本案原告）单方面终止协议（政府行为除外），甲方应按到书面通知之日的租用时间收取租金，并给乙方（即本案被告）三个月的搬迁期，搬迁期免收租金。如果乙方单方面终止协议，已收租金不返还。”2007年5月21日，双方签订了补充协议，其他条款均未作改动，仅将先前的合同条款第九条修正如下：“如甲方单方面终止协议，甲方应按到书面通知之日的租用时间收取租金，并给乙方三个月的搬迁期，搬迁期免收租金。如果乙方单方面终止协议，甲方已收租金不返还。如果因政府行为双方不得不终止协议，租金按实际租用时间收取。2007年4月30日协议中的第9条也按此条执行。”此后一段时间里，双方均按照合同约定履行该合同。但2008年7月份，因原告单方提出增加租金，而被告不同意，双方遂起争端。之后原告屡次通过各种方式阻扰被告正常生产与经营，被告无奈于2008年9月份发函给原告，要求解除双方签订的租赁合同，原告回函表示不同意解除该合同并要求被告继续履行合同并支付租金，被告在收到原告的回函后发函给原告，再次要求解除双方的合同并将房屋钥匙寄与原告。2008年9月，被告搬离涉案房屋，也未支付下期房租。2009年3月20日，原告以被告未支付房租为由起诉至法院，请求法院判令被告支付房租。

争议焦点

本案的争议焦点即为：合同双方是否具有单方解除合同的权利？这取决于对合同第九条的解释。

审理判决

一审法院经审理后认为：“原被告之间签订的租房协议及补充协议系双方在平等、自愿基础上订立的，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告虽辩称以书面形式通知原告终止了租房协议及补充协议，但根据上述协议内容，原被告仅约定了原告一方终止协议的条件，协议中关于‘如甲方单方面终止协议（政府行为除外），甲方应按到书面通知之日的租用时间收取租金，并给乙方三个月的搬迁期，搬迁期免收租金。如果乙方单方面终止协议，已收租金不返还’的条款，只是对因原被告任何一方原因导致协议终止后所应承担之违约责任的约定，并不是双方对被告一方终止协议条件的约定。在本案中，被告要求终止协议的真实意图是解除合同，根据合同法之规定，当事人协商一致或约定一方解除合同的条件成就时，以及存在法律规定的可以解除合同的情形时，当事人可以解除合同。本案中双方没有约定被告一方解除合同的条件，也不存在法定的解除合同的情形，而被告通知原告要求终止协议时也未得到原告的认可，故不存在双方协商一致同意解除合同的情形，因此被告单方通知原告要求解除合同即终止租房协议的行为是不符合合同约定及法律规定的，对被告的抗辩理由法院不予采信。被告理应按照合同约定期限、金额履行支付租金的义务，现被告逾期不支付租金，损害了原告的合法权益，故原告要求被告支付房屋租金的请求合法，法院予以支持。”

一审判决后，被告不服，向中级人民法院提起上诉。二审法院通过庭中及庭后的大量调解工作，最终使双方当事人达成调解，本案最终以调解结案。

经典评析

此案一审并非笔者代理，因此不便对一审的代理工作妄加评断。一审败诉后，被告聘请笔者作为上诉的代理人。本人在接案后，针对合同条款并结合法院判词作了细致的研究，通过努力，扭转了该案的不利局面。笔者的代理意见主要为以下几点：