住房消费能力的评价方法

1）住房支付能力的概念

住房消费能力取决于消费者对房价（包括购房和租房）的支付能力，房价越高，消费者的支付能力越低；反之，房价越低，则消费者的支付能力越高。为此，我们用住房支付能力来衡量大学毕业生低收入群体的住房消费能力。

支付能力（Affordability）一词由“承受、负担”（Afford）演化而来，“Afford”被定义为能够购买而不会给消费者带来财务上的负担。国外比较有代表性的定义有：

（1）Burke认为住房支付能力是指在家庭能够支付住房支出的同时又能满足其他基本生活支出的能力。

（2）美国国家低收入住房委员会、澳大利亚国家住宅发展委员会等机构对住房支付能力的定义为：在满足了食品、衣服、交通、医药和教育等必要开支后用于住房消费的能力。

国内有关住房支付能力的定义，比较有代表性的是刘洪玉和耿媛元，他们将住房支付能力定义为：设某家庭要占用一特定水平或档次j上的某住房（称为目标住房），该家庭第i月（或年）的家庭收入为Yi，该家庭在这段时期内的住房消费比例（即用于住房的消费与家庭收入之比，简称为住房消费倾向）为α，而要占用此目标住房所需的月（或年）支出为Cj，若满足支付能力关系式αYi≥Cj或αY≥C，则表明该家庭对此住房具有可支付能力。

尽管对住房支付能力的研究越来越多，但对住房支付能力的定义仍缺乏一个统一、清晰的认识。但是，我们可以看出，不管是从哪个角度定义住房支付能力，其本质特点都是考虑住房消费与非住房消费之间的机会成本问题。

2）传统住房支付能力评价方法阐述

在国外，住房支付能力常用的评价方法主要有比率法和剩余收入法。比率法是以比率的形式直接衡量住房支付与家庭收入之间的关系，即住房支出收入比；而剩余收入法以剩余值的形式间接衡量住房支付与家庭收入之间的关系。然而在我国，大多数学者常采用房价收入比作为住房可支付能力的评价方法，也有一些学者对房价收入比方法进行修正应用。

（1）比率法

比率法主要是衡量家庭（居民）的住房支付与收入的比率关系，如果一个家庭（居民）的住房支付超过一定的收入比率，则可以认为该家庭（居民）面临住房支付能力问题。依据是否考虑住房质量差异，比率法可细分为传统比率法和质量调整比率法。

① 传统比率法

住房支付能力的一个常用标准度量是花费在住房上支出占收入的比率，也即传统比率法。比率法指用两个绝对指标的比值表示住房可支付能力大小的方法，如果比值大于（或小于）某个指定标准，则存在住房支付能力问题。这个指标是相对固定的，不随家庭收入和规模的变化而变化，人们通常将这个指定标准设定为25％或30％。Chaplin和Freeman等使用传统比率法分别探讨了英国，中国香港、北京市场的住房支付能力。

图2-1的OR曲线是居民住房支出收入的标准比率曲线。其中H是住房消费数量，住房价格为PH；NH是其他非住房生活必需品消费数量，价格为标准商品价格1。

图2-1　住房支出收入标准比率曲线

这样，当实际消费组合落在A区域时，就表示住房支出收入比率大于标准比率数值b，居民住房消费超过标准数值或非住房生活必需品消费低于标准，不管怎样，居民都存在住房支付能力问题；落在B区域则表示没有住房支付能力问题。因此，如果居民具有住房支付能力，其消费组合应满足

传统比率法自提出以来逐渐得到广泛的应用，其优点也表现得越来越明显。其优点主要有：第一，公式简单，便于计算，且容易理解；第二，数据易获取，可以比较容易地从政府的现有统计年报和调查报告中获得；其三，测量结果便于进行跨地区比较和跨时间比较。

尽管Bogdon、Can和Stone指出传统比率法具有以上的一些优点，但仍认为其存在许多缺陷。首先，没有考虑住房质量变化和家庭消费偏好；其次，收入通常使用的是暂时收入，未考虑收入的增长，而不是持久收入，但是从政府政策的角度看，使用持久收入衡量长期的住房可支付能力更为合理；最后，传统比率法采用的是单一判断指标，未考虑不同收入阶层（组别）家庭的住房支付能力的差异。

② 质量调整比率法

由于传统比率法存在以上的一些缺陷，不少学者开始考虑住房质量的变化对住房可支付能力的影响，建议使用质量调整比率法来衡量居民的住房支付能力问题，并引入了标准住房的概念。即住房应该是满足基本的生活和安全的，既要保证充足数量的供应，也要符合一定的质量标准。

图2-2描述的是居民在固定收入为Y的条件下，关于住房消费H和其他非住房生活必需品消费NH之间的决策关系。

图2-2　住房消费H和其他非住房生活必需品消费NH之间的决策关系

H*为适当的住房标准，QY0曲线为等收入曲线。可以看出，在均衡点m处，一方面，居民住房支出收入比未超过标准比率b；另一方面，又能达到适当住房的标准。所以，QY0曲线所表示的居民收入水平是足够的。因此，该收入水平的居民是具有潜在住房支付能力的。表现在图中即A、B区域具有完全住房支付能力，在C、D区域不具有潜在的住房支付能力。同理，可以得出考虑适当住房标准下，居民具有住房支付能力，其消费组合应该满足的条件：

比较图2-1和图2-2我们可以发现，图2-1中A区域中也存在住房支付能力高的居民，而B区域也可能存在住房支付能力困难的居民，这就使得考虑标准住房的质量调整比率法的逻辑性要强于传统比率法。并且，在质量调整比率法中采用的住房成本是指从既定住房市场上获得符合基本质量标准的住房所必需的支出，而并不是传统比率法中采用的实际住房成本。为此，将住房支出与收入进行比较判断一个家庭（居民）是否存在住房支付能力问题。

相比传统比率法，质量调整比率法做了许多有益的尝试：一是通过选择成本最低但满足最低标准的住房，将住房质量因素纳入到测度计算中；二是剖析了住房成本的地区差异；三是考察了居民住房消费偏好差异。

尽管质量调整比率法考虑了住房品质、地域差异，并且不把强偏好的住房消费视为住房支付能力问题，完善了传统比率法。然而，质量调整比率法仍有一些问题没能解决。其局限性主要有：第一，没有考虑市场上相应住房的供给量是否满足低收入家庭的需求。质量调整比率法的前提是假设市场上相应住房供给充分，而实际情况并非如此，因此无法衡量供给不足情况下家庭的住房支付能力问题。第二，住房质量因素考虑得不全面，如未考虑区位和邻里等因素。第三，收入仍使用的是暂时收入，未考虑收入的增长。第四，数据获取比较难，且不容易计算。

尽管质量调整比率法对传统比率法进行了改进，但仍未考虑到低收入家庭的实际财务约束，即其中部分家庭甚至不能将他们微薄收入的25％～30％用于住房消费。到20世纪60年代以及70年代初期，质量调整比率法开始受到以迈克尔·斯通为代表的一些美国学者的激烈批判，他们极力提倡采用剩余收入法来衡量住房支付能力。从那以后，在国际住宅学界，剩余收入法被更多地用来评价居民家庭的住房支付能力问题。

（2）剩余收入法

剩余收入法是以剩余值的形式间接衡量住房支付与家庭收入之间的关系。它可以是用收入减去基本非住房支出的剩余，即如果实际住房成本大于这个剩余，则认为该家庭（居民）存在住房支付能力问题，反之，则不存在。也可以是用收入减去实际住房支出的剩余，即如果剩余收入小于标准的非住房支出，则认为该家庭（居民）存在住房支付能力问题，反之，则不存在。不管是哪个剩余，剩余收入法都强调的是收入、住房成本和非住房成本之间的相互作用。为方便论述，本文所说的剩余指的是用收入减去基本非住房支出的剩余。

图2-3　剩余收入法下居民住房支付能力分布图

剩余收入法的基本内涵可用图2-3来表示，图中EF为家庭收入约束线，H*为满足家庭住房基本需要的最低支出，NH*为满足基本生活需要的非住房必需品的最低支出。在EF的收入约束下，若家庭收入分配得当的话，在A点恰好能满足最低的住房支出和非住房支出，从而具有住房支付能力。在区域Ⅰ中虽能满足最低的住房支出，但无法达到最低的非住房支出，而表现为该区域内的消费组合存在住房支付能力问题；同样在区域Ⅲ内虽能满足最低的非住房支出，但无法达到最低的住房支出，也表现为该区域内的消费组合存在住房支付能力问题；在区域Ⅱ中既没有满足最低的住房支出，也没有达到最低的非住房支出，从而该区域内的消费组合也存在住房支付能力问题；在区域Ⅳ内既满足了最低的住房支出，也达到了最低的非住房支出，并且两者都有一定程度的扩展，表现为该区域内的消费组合不存在住房支付能力问题。总之，在区域Ⅰ、区域Ⅱ和区域Ⅲ的居民都存在住房支付能力问题，只有在区域Ⅳ中不存在住房支付能力问题。用公式表述为

与传统比率法和质量调整比率法相比，剩余收入法在逻辑上更加有力。

① 它兼顾了住房消费决定的主观性和住房消费的社会标准，可以研究不同收入群体的住房支付能力。

② 剩余收入法在评价居民住房支付能力时更具有客观性。比率法采用的住房支出占收入的25％或30％的标准是主观估计的，缺乏理论依据；而剩余收入法具有坚实的理论基础，即机会成本理论。事实上并非所有的住房支出比超过这一标准的家庭都存在住房支付能力问题，也并不是所有的低于这一标准的家庭就不存在住房支付能力问题。即比率法会高估小家庭和高收入家庭的住房支付能力，而低估了大家庭和低收入家庭的住房支付能力。如一些高收入家庭可能花费收入的80％用于住房消费，但仍然可以保持很高的生活水平，这种情况就不能得出“住房支出收入比超过30％即导致住房支付能力不足”的结论，也不能视为社会问题；一些极度贫困的家庭即使只把收入的10％用于住房消费，仍会面临严重的基本生活困难。

③ 更为重要的是，剩余收入法具有很强的政策含义，可根据住房可支付能力问题产生的原因，指导政府针对不同类型家庭制定不同的住房保障政策（如是否给予住房补贴以及住房补贴的额度等问题）。

与此同时，我们还应该看到剩余收入法的实际操作性问题，即基本的非住房消费支出标准的确定问题。目前国外常采用联邦贫困门槛线标准的四分之三或三分之二为家庭预算标准，国内有学者以当地最低20％收入家庭的非住房消费支出统计数据作为基本的非住房消费支出标准。即使不考虑联邦贫困门槛线标准和家庭预算标准的准确性问题，选取何种比例也存在很大的主观性，其本质上都忽略了同等收入对不同收入群体的福利效用差异。另外，剩余收入法中标准住房的确定也很难处理，现实中低收入家庭可以通过购买总价低于“标准住房”的住房来提高自身的住房支付能力。

总之，住房支付能力既有的评价的方法主要有传统比率法、质量调整比率法和剩余收入法，它们各具有优缺点，具体见表2-1所示。

表2-1　住房支付能力既有评价方法优缺点一览表