外包作业管理

1.绿化外包准备工作要点

物业经理在对绿化管理项目外包之前，必须做好各项准备工作，包括绿化面积的测量、绿地类型及植物种类和数量的统计、管理质量的标准及操作频度的制定、检查及纠正或处罚制度的制定、管理费用的测算、配套设施设备及工具房、水电接口等的准备等等。在此主要谈谈作业频度与验收标准，因为这也是以后监督、检查工作的标准。

（1）作业频度

作业频度要根据所在物业绿化保养的标准来确定，具体包括绿化项目、工作频度及具体要求。

【苑本】

外包绿化养护作业频度要求

（2）验收标准

验收标准也相当重要，不同的标准费用不同，而且有了标准，供方在操作时可按标准执行，管理处进行检查时也有据可查。

【苑本】

外包绿化养护验收标准

续表

2.绿化供方评定与选择

在进行招标或选择供方前，首先根据实际质量要求情况控制出切合实际的供方评定标准，再向专业公司发出招标函，然后由公司分管领导及3～5名专业人士组成供方评定小组，根据制定的评定标准对应标的专业公司进行评审，将评审合格的专业公司记录在合格分供商记录表中存档备用。而合格分供商中以综合评分高、价格低者当选。

（1）一般供方评定的标准

①供方专业资质、营业执照及资金实力。

②供方技术力量、管理经验。

③供方以往的专业业绩及口碑。

④供方的管理能力及管理制度、培训制度等。

⑤供方的设备及工具完善程度。

⑥供方的管理方案。

（2）供方参加评审时应提交的资料

①供方的资质证明、营业执照。

②主要技术人员的学历证明及个人资料。

③供方以往主要工作业绩。

④供方公司主要规章制度。

⑤供方主要园林绿化管理操作规程。

⑥供方主要园林机构工具名称及数量。

⑦针对待分包项目的工作计划。

3.绿化外包合同签订

在选定管理单位后，经双方协商签订好承包合同。合同内容应包括甲方（外包方）单位名、乙方（承包方）单位名、管理面积、单位管理面积费用、总费用、付款方式与时间、双方责任与义务、管理质量标准、违约或管理不达标的处理方法等。

【苑本】

绿化养护外包管理合同

甲方：物业公司

乙方：园林公司

甲方将__________园林绿化委托乙方承包管理，双方本着平等、互利、合作的原则协商达成如下合同条款。

第一条 一般条款

1.甲方将_________园林绿化共_______米2委托乙方管理。

2.合同期限为_______年，自____年____月____日至______年____月____日。合同期满，双方签订同意书可续约，但须于约满前一个月内办妥有关手续。

3.中途退约：甲乙双方无须提出任何理由，提前60天书面通知对方即可解除合同。当出现本合同第七条第五项的情况时，甲方有权即时中止合同并无须负 任何责任。

4.乙方未获甲方书面同意，不得将本合同工作整体或部分转包给第三方，否则甲方有权拒付管理费。

5.委托管理方式为全额承包管理，包干费用包括人员工资、各类劳保福利、保险、工具、各项税费、材料和水电及第三者责任保险等。

6.乙方派往甲方工作人员中应至少有一名园林相关专业中级职称以上管理人员、两名大专以上绿化管理技术骨干、一名大专以上设计及施工骨干技术人员。

第二条 绿化管理工作要求

1.绿化管理工作分为基本工作项目（简称基本工作）和定期工作项目（简称定期工作）两部分。基本工作是指一般地正常维护，即浇水、清理垃圾、防风防汛、补植和防人为、车辆损坏及零星病虫害防治、除杂草和修剪等；定期工作是指全面修剪整形、施肥、除杂草、松土和全面病虫害防治。

2.绿化工作作业频度：（略）。

3.检查验收标准：（略）。

第三条 合同金额及付款方式

1.全年基本工作项目费用（简称基本费用）为____元。

2.全年定期工作项目费用（简称定期费用）为____元。

合计全年总 费用____元，大写：人民币________元整。

第四条 双方责任和义务

1.甲方具有以下的责任和义务：

（1）凡经园林专业技术人员鉴定确认与季节或立地条件不相适应的植物，在乙方接收管理前须作必要更换的，其所需费用由甲方负责。

（2）全面监督、指导、检查、验收乙方工作。

（3）按照合同条款、绿化工作计划及作业频度、“检查验收标准”对绿化基本工作迸行定期的周检、月检及不定期的抽检。对定期绿化工作项目，按照绿化工作作业考查频度在当月迸行验收，并记录检查结果，填写基本工作“绿化工作巡视记录”，签发基本工作“绿化管理验收单”。

（4）在乙方自检合格的基础上，应乙方要求，对定期工作及时迸行验收，并签发该项工作的“绿化管理验收单”。

（5）在迸行定期周检、月检、不定期的抽检时发现有不合格之处，应以“质量整改通知书”的形式书面通知乙方。

（6）对乙方合同履行期期间的工作迸行总结、评定。

（7）及时为乙方办理结算，按时支付当月应支付费用。

2.乙方具有以下的责任和义务：

（1）认真按合同标准管理，遵守甲方管理处的各项规章制度，服从甲方的管理。

（2）对甲方验收不合格之处，自接到甲方“质量整改通知书”之日起48小时内必须整改完毕。

（3）负责对合同范围内绿地的主要观赏植物根据甲方要求迸行挂牌宣传，说明其品科原产地、生长特性及管理方式。

（4）统一着装，佩戴工卡上岗。做到工完场清，文明作业。

（5）按“作业项目、作业计划、作业频度、验收标准”等制定作业方案，明确各岗位职责，实行区域控制，落实作业人员，完善自检制度。

（6）合同履行初期乙方要向管理处提交作业方案及年度培训计划，包括：作业区域，岗位划分，岗位作业的内容、要求，管理措施、方法等，每月25号向甲方提供下月工作计划。

（7）逢重大节日，乙方应根据甲方要求合理布置花坛、园林小品等，费用另计。

（8）为保证管理到位，乙方应配专职管理人员，每月总结一次，做好日常养护记录，建立养护技术档案。有紧急情况时随叫随到。

第五条 验收方式

1.基本工作：甲方以“检查验收标准”及合同条款迸行定期的周检、月检及不定期的抽检，并以记录检查结果作为甲方填写“绿化工作巡视记录”和签发当月基本工作“绿化管理验收单”的依据。

2.定期工作：每次完成定期工作后首先由乙方对照要求和标准自检合格后，向甲方负责人提出验收，然后由甲乙双方共同按定期工作“绿化管理验收标准”迸行实地检查、验收，验收合格由甲方签名记录确认作为付款依据。

第六条 结算及付款方式

1.费用计算方法：管理费平均 每月____元/米2，分为基本工作项目费用（简称基本费用）和定期工作项目费用（简称定期费用）两部分。

（1）基本费用

按每月____元/米2计，月 费用为____元。

（2）定期费用

①全面病虫害防治 一次____元，全年共____次，费用____元。

②全面施肥 一次____元，全年共____次，费用____元。

③全面中耕除草 一次____元，全年共____次，费用____元。

④全面修剪整形 一次____元，全年共____次，费用____元。

（3）更新、改造、非乙方责任补植按实际面积乘以单价结算。

2.付款方式：（略）。

第七条 违约责任

1.乙方自接到甲方签发的“质量整改通知书”起对甲方要求整改项目24小时内未整改完毕或整改后不合格，甲方有权扣除乙方当月费用的____%。

2.若乙方管理水平达不到规定标准，当月违反合同条款或标准要求达3次以上时 扣罚____%；或出现严重不合格或评审不合格或造成严重后果及恶劣影响的，扣罚乙方当月 费用____%，直至终止合同，并扣除本月所有管理费用作为赔偿损失。

3.若同一项目在连续2个月的检查均为不合格，则甲方有权扣罚乙方当月费 用____%。

4.若甲方违约，无故连续3个月拖欠应付款，则乙方有权提出终止合同，并由甲方支付每月0.3%的滞纳金。

5.出现下列情况之一者，甲方在有权终止本合同，并视具体情况由乙方赔偿由此给甲方造成的损失：

（1）乙方工作不能满足甲方的管理和质量要求以及合同要求时。

（2）乙方被评审为“不合格承包商”，限期内达不到整改要求时。

（3）给甲方造成重大损失或恶劣影响时。

第八条 其他

1.如有新增加绿地面积，甲乙双方可另行签订补充协议；如有减少绿地面积，经双方确认后甲方可在当月验收单中按实际减少额在当月管理费中减扣。

2.按甲方要求对管理地段绿化、调整、改造、补充（更新、改造、补植费用，由甲方负责），但因乙方管理失误，甲方认为必须整改的，所发生的费用由乙方自负。

3.如遇不可抗拒自然灾害（强台风、冰雹等）造成重大损失由甲乙双方商议解决。

4.逢重大节日，乙方根据甲方要求合理布置花坛、园林小品等的费用由甲方按实支付。

5.乙方造成的一切损失由乙方自负（包括第三者责任保险）。

6.本合同未及事宜，经双方协商同意，签订补充协议作合同附件，与本合同具有同等效力。

7.本合同自签字盖章之日起生效。

8.本合同一式四份（正副本各两份），双方各执两份（正、副本各一份），具有同等法律效力。

甲　方：　　　　乙　方：

甲方代表：　　　乙方代表：

（盖章）　　　　　　（盖章）

银行账户　　　　银行账户：

联系电话：　　　联系电话：

签订日期：　　　签订日期：

4.外包绿化监督检查

外包绿化监督检查工作可按如下流程去做：

检查人员按规定进行检查；

按检验标准判断是否达到绿化质量标准，如果未达到下达整改通知，通知绿化养护专业公司进行改善；

记录检查情况；

月末汇总检查记录，总结评估绿化质量。要求绿化公司按评估报告检讨并改善工作。