长期应付款的会计处理

二、长期应付款的会计处理

为了核算融资租入固定资产应付款，房地产开发企业应设置“长期应付款”账户，并下设“应付融资租赁款”明细账户进行核算。融资租入固定资产的核算包括以下内容。

（一）租赁开始日的会计处理

在对融资租入的固定资产进行会计处理时，如果融资租入的固定资产总额大于承租人资产总额的30%，在租赁开始日，承租人通常应按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，借记“固定资产——融资租入固定资产”科目，按最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，贷记“长期应付款——应付融资租赁款”科目，并将两者的差额作为未确认融资费用，借记“未确认融资费用”科目。

如果融资租入的固定资产总额小于或等于承租人资产总额的30%，承租人在租赁开始日可按最低租赁付款额作为融资租入固定资产和长期应付款的入账价值，借记“固定资产——融资租入固定资产”科目，贷记“长期应付款——应付融资租赁款”科目，不会出现未确认融资费用。

（二）初始直接费用的会计处理

在租赁谈判和签订租赁合同过程中承租人发生的、可直接归属于租赁项目的初始直接费用，如印花税、佣金、律师费、差旅费等，应将其计入融资租入固定资产的成本，借记“固定资产——融资租入固定资产”科目，贷记“银行存款”等科目。

（三）未确认融资费用的分摊

采用融资租赁固定资产情况下，如产生未确认融资费用，承租人应采用实际利率法对其在租赁期内各个期间进行分摊。

每期计算确定出分摊的未确认融资费用时，按当期应分摊的金额，借记“财务费用”科目，贷记“未确认融资费用”科目。

（四）租赁资产折旧的处理

承租人融资租入固定资产后将其视同自有固定资产，计提租赁资产折旧时，应采用与自有应折旧资产相一致的折旧政策。对于融资租入固定资产折旧期间的确定，应根据租赁合同的规定确定租赁资产的折旧期间。如果能够合理确定租赁期满时，承租人将会取得租赁资产所有权的，应将租赁开始日租赁资产的尚可使用年限作为折旧期限；如果不能合理确定租赁期满时租赁资产所有权的归属，应将租赁期与租赁资产尚可使用年限两者较低者作为折旧期限。

对融资租入的固定资产计提折旧时，按每期计算确定的折旧额，借记“开发间接费用”、“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目。

（五）租赁期满时的处理

租赁期满时，承租人对融资租入的固定资产通常有三种选择权：留购、返还和优惠续租。

1．留购租赁资产

租赁期满，如合同规定承租人享有优惠购买权，将租赁资产所有权留归承租人。此时，一方面支付购买价款，借记“长期应付款——应付融资租赁款”科目，贷记“银行存款”科目；同时将固定资产从“融资租入固定资产”明细科目转入有关明细科目。

2．返还租赁资产

租赁期满，承租人如不留购租赁资产，而将其返还出租人，而且存在承租人担保余值的，借记“长期应付款——应付融资租赁款”和“累计折旧”科目，贷记“固定资产——融资租入固定资产”科目，将融资租入资产转出。如果不存在担保余值，直接借记“累计折旧”科目，贷记“固定资产——融资租入固定资产”科目即可。

3．优惠续租租赁资产

租赁期满，如果租赁资产尚有一定的使用期限，承租人行使优惠续租选择权，继续租赁资产，则应视同该项租赁资产一直存在而做出相应的会计处理，如继续支付租金等。

所谓优惠续租选择权，是指承租人续租的租金低于行使优惠续租选择日的正常租金的70%（含70%）。