广西推进存量房交易计税价格评估工作研究

广西推进存量房交易计税价格评估工作研究

自治区地税局财产和行为税处课题组

一、当前国际房地产税制、国内存量房交易计税价格评估概况

（一）国际房地产税制及其征管模式情况

就大多数西方国家而言，房地产税制及征管模式是互为前提、相辅相成的，征管模式主要服从和服务于房地产税制，房地产税制主要通过征管模式实现其税收职能。因此，深入考察当前国际房地产税制，研究其具体征管模式（主要是存量房交易价格评估方式），对推进广西的存量房交易计税价格评估工作大有裨益。

1.房地产税制的税权。研究税制，税权是核心和关键。纵观当前世界主要国家，房地产税制税权的划分主要有以下几种方式：一是房地产税属于严格的中央税，立法权和解释权高度集中中央，税收收入也由中央取得和支配；二是房地产税的立法权主要集中在中央或联邦，并且税基和税率也由中央制定，地方没有自主权或自主权较小，只是收入全部或部分归地方；三是中央政府只确定房地产税的基本原则，在税基和税率及减免税等方面赋予地方较大的权限，有些国家，甚至是否开征都由地方确定；四是房地产税属于地方税，立法权、解释权在省（州）一级政府，收入全部归地方支配。

2.房地产税制的课税对象。不同国家，房地产税的课税对象是不一样的，目前通行的做法主要分为两类：一类是只对土地征税，对地上建筑物、构筑物等改良物不征税；第二类是对土地和地上建筑物和构筑物等改良物同时征税。此外，仅有个别国家对土地不征税。

3.房地产税的评估方法。国际上通行和普遍公认的房地产评估方法有市场比较法、收益还原法和重置成本法三种。

市场比较法是将估价对象与一定数量的在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，求取估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。这种方法由于评估的价格较为贴近近期的交易实例，纳税人较为容易接受，也是当前包括主要西方国家在内的世界上各个国家最为广泛使用的方法。

重置成本法是以估价对象在评估时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。该方法由于在计算上的技术难度相对较大，纳税人较难理解和接受，因此使用此方法评估的国家并不多。

收益还原法是采用求取被评估房地产现有收益或潜在收益并通过折现还原确定房地产价格的方法。我国的香港地区主要使用该方法，由于房地产的价值可以在一定程度上通正常情况下的租金体现，因此具有一定的生命力。

4.评税部门与评税人员。从管理的层级看，评税部门的确定和房地产税制的税权具有较为密切的关联性。如实行严格中央税的国家，基本上是由中央政府统一组织开展评税，如法国、爱尔兰、丹麦、瑞典、乌克兰、爱沙尼亚、拉脱维亚、新加坡等。而美国、荷兰、哥伦比亚、巴西、阿根廷、南非等国家的评税工作主要由地方政府负责实施，这和这些国家房地产税税制的地方税定位密不可分。日本、泰国、印尼等国家评税工作则由中央政府与地方政府共同组织实施或由中央政府作出规定，由地方按照中央政府的规定进行评估。

在评税人员的准入条件上，基本上要求具有相应的专业背景，如有的国家要求必须具备大学土地经济或房地产专业的学历或是专业人员。此外，培训也是必不可少的环节，美国部分州要求必须参加一定学时的专业培训后，方可进入评税人员的队伍。

5.评估应用系统。评税系统需要采集的指标众多、数据量大，而且评估的过程相对复杂，因此各国纷纷以信息化手段为依托，研制出规范、高效、具有权威性的评税系统。当前各国常用的是计算机辅助批量评估系统（CAMA），当前世界上公认的评税实践居于领先水平的加拿大就使用这类系统。此外，地理信息系统（GIS）也是较为广泛使用的信息系统，比如美国的地理信息系统就是由政府统一建设、部门根据工作需要在政府建立的系统之上建立不同图层的评税系统，因具有较高的准确性、实时性备受推崇。

6.房地产税制改革方向。各国房地产税制改革的出发点和归宿点集中在促进公平正义、增加政府收入以及方便征收管理等三个方面。改革的内容主要集中在以下三个方面：

其一，完善房地产税收法律制度。税收具有强制性，只有通过立法才能获得国家的授权，才可能征税，近20多年来，发展中国家、经济转型国家都面临法律体系重建的问题。

其二，建立健全房地产税基评估体系，也称评税体系。各国的侧重点有所不同：在转型国家和发展中国家主要是将计税依据由从量计征改为从价计征，并建立一套完善的评税体系；在发达国家，主要是完善既有的评税体系。

其三，改革完善房地产征管制度。在转型国家，由于计划经济条件下部门各自为政，普遍存在着信息割裂的状态，因此，房地产税征管改革的重点在于建立信息共享机制。在发达国家则侧重于完善计算机辅助批量评估系统（CAMA）、引入地理信息系统（GIS）等。

（二）国内存量房交易计税价格评估的概况

1.我国开展存量房交易计税价格评估工作的背景。

背景之一：宏观调控需要。2003年之后，我国房地产市场进入一个快速的上升阶段，房地产投资规模持续高涨，住房价格上涨迅速。为了促进房地产市场平稳健康发展，自2005年以来，国家出台了一系列调控政策，大致可分为三个阶段：第一阶段，稳定住房价格，抑制投机、投资性需求阶段；第二阶段，鼓励普通商品房消费阶段；第三阶段，促进房地产市场平稳健康发展阶段。而税收政策举措在这三个阶段均作为重要内容之一，发挥着重要的作用。从国家对房地产市场进行的历次调控可以看出，房地产交易环节的税收政策一直是其中一个重要手段，税收政策的贯彻落实情况甚至成为对地方政府进行问责的内容之一。要将交易环节税收政策落实到位，就必须采取有力措施，切实加强交易环节税收征管，不折不扣地推进存量房交易计税价格评估工作。

背景之二：征管改革需要。2005年初，根据经济社会形势的发展，国家税务总局提出税收管理科学化、精细化的要求。在这一背景下，针对房地产税收的特点，总局提出实施房地产税收一体化管理的工作思路。房地产税收一体化管理的实施，尤其是存量房交易环节税收“一窗式”征收的实现，将房地产交易环节所涉及的各项税收，集中在一个窗口统一征收，并通过“先税后证”统一把关，加强交易环节税收征管。近几年来，根据社会经济发展，我国大力推行税收专业化、信息化管理，在2012全国税务系统深化税收征管改革工作会议上明确构建“以明晰征纳双方权利和义务为前提，以风险管理为导向，以专业化管理为基础，以重点税源管理为着力点，以信息化为支撑的现代化税收征管体系”。为配合我国税收征管体系改革，总局对房地产税收管理提出新的思路和要求，重点是在全国范围内部署推进存量房交易计税价格评估工作，达到堵塞税收漏洞、提高征管效能的目的。

2.存量房交易计税价格评估基本原则。存量房交易计税价格评估是以课税为目的的房地产估价，是遵循一定的原则，按照规定的程序，选择适宜的方法，在综合分析影响房地产价格各因素的基础上，对一定行政区域内所有应税房地产在评税时点的计税价值所进行的估算与评定的活动。存量房交易计税价格评估主要遵循以下四个基本原则：

合法原则：存量房交易计税价格评估工件必须依据国家或地方的有关法律、法规进行。

公平原则：要求评估按照房地产估价的基本原理，客观公平地反映存量房的市场价值，使价值高的存量房负担较多的税收、价值低的存量房负担较少的税收。

效率原则：在较短的时间内，以尽可能少的人力、物力、财力消耗，公平、合理地评估出存量房的计税价值。

时点原则：由于经济情况和存量房交易市场是不断变化的，同一存量房在不同的时间，其价值有所不同.为体现存量房交易计税价格评估的公平与一致性，在一个评估周期内，所有存量房交易都要按照同一时点进行计税价值的评估。

3.存量房交易计税价格评估基本方法及适用对象。目前，我国存量房交易计税价格评估主要应用市场比较法，这是当前世界上大多数国家采用的主要方法。从我国存量房交易计税价格评估试点的实践看，市场比较法比较适合我国国情，因此2012年7月全国推广后采用的也是这一最基本和经典的估价方法，并采取批量评估的方式实施。对于评估适用对象的选择，我国基本上优先选择普通商品住房、高档公寓等住宅类存量房，下一阶段，将逐步把经营性房产（如商铺、企业厂房等）、基础设施等纳入评估对象。

4.我国存量房交易计税价格评估推行简要进程。我国存量房交易计税价格评估经历了个别试点、普遍试点和全面推行三个阶段。标志性的体现是财政部、国家税务总局2009年、2010年、2011年连续三年对开展、推进、推广存量房评估工作进行了具体部署。具体三个阶段体现为：2005年，辽宁省丹东市率先摸索应用房地产估价技术开展存量房交易计税价格评估工作，取得初步效果。在此基础上，2008年1月，国家税务总局在深圳召集部分省（市）财政和地方税务部门有关人员，研究加强存量房交易税收征管的工作措施。同样在2008年浙江省杭州市试点取得较大进展，在全国率先应用估价技术，自主研发了房屋交易计税价格管理评估系统，在加强房地产交易环节税收征管中发挥了积极的作用，为全国提供了一个比较可行的模式和经验。与此同时，总局明显加快了培训教育和人才储备的力度，2010年4月、5月，国家税务总局在扬州连续办了四期培训班，使各省业务骨干了解掌握了存量房评估工作要求和方法。2010年7月，在全国税务局长工作座谈会上，国家税务总局副局长钱冠林就加强存量房交易税收征管工作向各省税务局长提出了工作要求。2011年，在全国财产行为税工作会议上，国家税务总局丘小雄副局长明确要求各省要在2012年7月1日上线运行。截至2012年9月底，全国已有包括广西在内的31个省市区全面开展存量房交易计税价格评估。

二、广西推进存量房交易计税价格评估的现状

（一）目前存量房交易计税价格评估的主要做法

1.周密部署，谋定后动。存量房交易价格评估工作涉及面广、难度大、技术要求高，广西存量房交易计税价格评估重点做了如下部署：

（1）设置机构，明确职责。在自治区政府层面，广西建立了由自治区人民政府主要领导担任组长，地税、财政、住建、国土、公安、民政、工商等相关政府部门及有关单位人员组成的存量房交易价格评估工作领导小组，负责存量房交易价格评估工作的组织领导。其职责是确定存量房交易价格评估工作方案，配备人力资源，提供资金保障，协调部门关系。

在自治区地税局层面，建立自治区地税局主要领导、有关业务部门参加的自治区地税局存量房交易价格评估工作领导小组；领导小组下设办公室，负责存量房交易价格评估工作的具体组织实施。办公室内设立存量房交易价格评估专家评审小组，组织实施专家评审工作。

各市、县人民政府和地税局按自治区的模式成立相应的领导小组，履行相应的职责，领导组织当地开展存量房评估工作。

（2）落实人员，充分培训。存量房交易价格评估工作需要配备掌握房地产估价理论和实务的人员、精通计算机技术的系统管理人员、精通存量房税收征收与管理工作的业务人员形成工作团队，共同研究并做好存量房交易价格评估工作。各级地税部门开展了内容丰富、形式多样、注重效果的知识与技能的培训。培训内容包括：房地产管理的基本制度和政策；存量房交易相关税收制度、征管流程和特点；存量房交易价格评估的理论和方法；存量房交易价格评估的程序和要求；存量房交易价格评估软件的操作要领；存量房交易价格评估数据和资料的收集、审核方法；存量房交易价格评估结果的分析及验证方法等。据不完全统计自治区地税局开展了五期大规模培训和多期小规模的培训，共培训学员450多人，各市、县同步培训了1200多人。

（3）深入调查，缜密分析。全区各级地税部门对各自辖区内的存量房情况进行摸底调查，基本理清辖区内存量房交易市场的状况及特点、存量房价值在不同区域呈现差异性的原因；影响存量房价格的各种因素、土地定级情况、基准地价及修正系数；房屋结构、建安造价标准和建设工程费用标准，其他涉及存量房的相关情况等。并在社会科研团体、中介组织等外界智力的援助下，进行了全面、系统、缜密的分析和论证，基本掌握各地的房地产的现状，明确了工作重点。

（4）明确方案，制定措施。存量房交易价格评估必须在周密计划与制订预案的基础上开展。自治区地税局、各市地税局陆续下发了各地的实施方案，明确目标和要求、落实职责和措施，存量房交易价格评估的程序、方法、步骤、完成时限、技术手段、预算安排、人员组织及质量控制等内容。

（5）建立机制，强化协调。在广西推进存量房交易价格评估工作时，政务协作是工作努力的方向和重点。经过努力，基本建立起分工明确、运行有效、相互协调的部门配合机制：一是引导建立健全部门间的存量房信息共享机制，整合分散在不同部门的存量房信息，确定统一的数据标准和共享方式，为存量房交易价格评估提供真实、全面的基础数据；二是建立部门联席会议制度，确保存量房交易价格评估方案、选择技术实现方式、给予资金保障和论证结果等方面密切配合，保障存量房交易价格评估工作的顺利实施。

2.积极推进，稳步实施。

（1）建立存量房交易价格评估技术标准。根据广西存量房市场情况，按存量房的类别和区域，科学合理确定存量房交易价格评估技术标准。在建立存量房交易价格评估技术具体标准时，在以下几个方面下了工夫：一是方法上体现适宜性，按存量房和类别选择最适宜的评估方法（市场比较法）和指标体系；二是技术上体现可行性，存量房交易价格评估所需收集的数据和资料能够获取，影响存量房价值的相关因素能够度量；三是操作上体现简便性，易于实施，成本可控，效率较高；四是结果体现了公平性，存量房交易价格评估结果是市场价值的客观反映。

（2）采集和审核存量房评估数据。存量房交易价格评估技术标准确定后，紧接着最重要、最核心、最具体的工作是采集存量房评估的相关数据，而数据采集质量的好坏直接影响存量房交易价格评估的客观性和公正性。

在数据采集时，各地结合实际，多管齐下。有的地方自行组织人员从征管系统、征管资料中获取，有的地方实地采集，也有的地方从相关房管部门批量取得或委托中介机构采集。为了完整、准确地收集与存量房交易价格评估有关的数据，降低数据资料收集的成本，在采集数据时，按照统一、规范的要求，根据所选用的存量房交易价格评估方法确定需要收集的数据项目。同时，按类别编制表格，并附填表说明，详细列明数据填报的口径，数据间的逻辑关系等。

在数据资料审核过程中，全区将数据资料的审核作为一种制度确定下来，并按照分级负责的原则进行。审核注重以下几个方面：一是真实性，审核数据资料来源的真实性和可靠性；二是标准性，审核每项数据资料是否按统一的数据口径和标准收集，数据分类是否符合要求；三是准确性，审核数据资料的合理性和逻辑性，需要经过计算得出的数据，计算方法有无差错，计算结果是否准确；四是完整性，审核数据资料是否按照调查的要求采集齐全或填报清楚，有无遗漏。

（3）自主开发存量房交易价格评估软件。存量房交易计税价格评估借助计算机技术，通过推广使用存量房交易计税价格评估系统，使工作在标准化和程序化的基础上变得简便快捷。全区结合广西房地产市场实际以及税收征管情况，以先进的数据库为依托，集中全区技术和业务骨干研发了广西存量房交易价格评估系统，该系统具备了数据管理、计税价格评估、查询统计、测算分析、系统维护等功能，具有实用性、灵活性和可扩性等特点。

（4）检验存量房交易价格评估结果。为了使存量房交易计税价格评估结果公平与合理，为广大纳税人所接受，需要对存量房交易计税价格评估结果进行检验。目前全区地税系统设区的市以上的税务部门均建立了存量房计税价格专家评审联席会议工作制度，通行做法是将存量房交易计税价格评估结果与市场交易价格之间的比率进行分析，从而发现偏差的原因，进而制订相应的解决方案，提高评估工作质量，减少出现争议的数量。目前全区没有发生争议诉讼案件，纳税人的疑虑都能在申报答疑中化解。

3.存量房交易计税价格评估工作配套机制。

（1）建立配套制度。建立制度是保证存量房交易计税价格评估工作顺利进行的基础。目前广西制订了《广西壮族自治区人民政府关于做好推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》、《广西壮族自治区地方税务局存量房评估办法》、《广西壮族自治区地方税务局存量房评估价格争议处理办法》、《广西壮族自治区地方税务局存量房评估保密管理办法》、《广西壮族自治区地方税务局存量房评估联席会议管理办法》等一系列制度。

（2）建立存量房数据库。开展存量房交易价格评估工作需要全面掌握纳税人的信息、存量房信息以及存量房交易市场变化等相关信息，全区已搭建了数据库并实行动态更新。

（二）推进存量房交易计税价格评估的主要模式

广西各市的实际情况不一，很难采取统一的方式开展推广工作。经过深入研究分析，采取全区统一软件、统一技术要求、各市分别开展的方式推进。全区主要有：与房地产专业评估机构合作开展评估、与物价局合作开展评估、与房产局和房地产专业评估机构共同合作开展评估、与物价局和房地产专业评估机构合作开展评估合、与房产局合作开展评估、由税务部门自主开展评估、由税务部门先行试点再与相关部门或中介机构合作开展评估等7种方式推进夯实基础。概括起来主要有下列三种模式：

1.自己攻关、自力更生、自己把关。以自行组织开展的形式开展存量房评估工作，主要特点是立足实际，以点带面，分步开展。目前采用该种模式地方有南宁市、百色市等，其中百色市的做法较为典型。

百色属欠发达地区，房地产市场发育不够成熟，由于房地产市场发展滞后，造成信息积累不足，成交数据不全，共享程度不高，数据采集面临基础差等问题。面对时间紧、任务重、困难大的局面，百色市地方税务局从实际出发，决定在右江区率先突破：一是实地调查。工作组到规划部门和测绘公司了解本地区房地产图纸，确定房地产具体坐落位置，了解当地房地产交易中心发布的交易价格和房地产中介机构的报价，以及所掌握的资源，通过咨询相关房地产中介机构、楼盘代理等了解房价水平、地价水平、建筑成本，以及了解现租率、出租价格水平等，并对数据对应的房屋的具体情况作详细记录。二是数据收集。在进行区片划分实地调查的同时，对该区片房价水平进行调查，依据房地产企业在建筑业房地产业项目管理系统中的开票信息，统计出每个楼盘的定价情况；通过采集现有契税管理系统模块中存量房的交易价格为基础价格，再参考当地房地产交易中心发布的交易价格和房地产中介机构的报价，由采集人员估算出初步的基准楼价。完成了评估数据的采集、片区的划分、基准价格的确定等相关工作后，专家组对市地税局存量房（楼盘商品房）评估数据的采集、片区的划分、基准价格的确定、修正因素和修正额的确认等事项进行了细致的研究和论证；就确定基准价格的过程是否合理、方法是否合规、结果是否公允等进行合理性审核。通过评审，百色市存量房评估从评估方法和技术路线的确定，到流程设计均符合有关规定，有条不紊推进评估工作。

2.政务合作、共同参与、地税综合。政务协作，主要是通过政府牵头协调（或地税部门牵头），住建、国土、物价、公安等部门相互协作，资源互补与共享，并据此为基础推进存量房评估工作的深入开展。如柳州市、河池市，其中柳州市的做法有代表性。

柳州市地税局在柳州市政府的大力支持和市住建委房屋登记管理中心、市物价局价格认证中心等部门的密切配合下开展存量房评估工作。具体做法：一是及时成立机构，加强组织领导。二是开展调研，制订工作方案。组织人员到二手房交易中心调研，听取住建委、价格认证中心等部门对开展存量房评估工作的建议和意见，研究制定了《柳州市地方税务局应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作实施方案》，明确了工作内容、工作要求、工作步骤和工作目标。三是积极组织人员参加培训。组织存量房评估业务培训，做好评估人员的培养和储备。四是根据实际，确定协作单位。经深入调查研究，确定由市价格认证中心协助开展存量房评估工作。五是多渠道采集数据。采集的数据来源于三方面：市房屋登记管理中心提供的房屋坐落地、建筑面积等房地产实物状况信息、小区楼盘信息；市价格认证中心信息采集组开展“扫楼”，从报刊、网络、中介收集，国土、规划等相关单位提供的资料整理、分析、筛选得出的信息；地税部门从征税系统提取和开展物业调查收集的信息。六是科学设定技术指标。协作单位—市物价局价格认证中心按照《广西壮族自治区地方税务局存量房评估办法》以及房地产估价规范等规定和要求，完成了城区内片区、小区、标准房、修正因素的设定。七是成立专家评审小组，开展各项技术环节、技术指标论证。邀请财政局、住建委、国土、规划、物价、民政的注册房地产估价师、土地估价师、价格鉴证师、资产评估师、高级规划师等专家组成13人的存量房交易价格评估专家评审小组，参与评审存量房评估技术工作。

3.业务外包、专业评估、地税把关。业务外包，是将存量房交易价格评估工作中，不涉及机密部分的工作向外招投标，利用社会上的专业评估技术力量进行推进工作的开展。如钦州市、梧州市，其中钦州市较早走业务外包路子，成效也比较显著。

钦州市地税局的主要做法是：一是加强请示汇报，获取市政府全力支持。二是加强联系沟通，部门积极协助。房产部门提供隐去个人姓名和身份证号的个人住房信息，国土部门提供最新土地基准价格和电子版的地籍图、影像图、航拍图等信息资料，民政部门提供街道路名及房屋门牌号等相关信息。三是确定评估范围，全市全面铺开。钦州市地税局经研究后，决定将存量房评税工作在全市全面铺开，即将钦州市主城区（含钦南区和钦北区）、钦州港城区、灵山县和浦北县主城区的存量住房全部列为评估范围，并确定了高层公寓楼、低层公寓楼、独栋带商铺、独栋不带商铺、公寓别墅等5种类型房屋为评估对象，基本涵盖了所有的存量住房类型，体现了评估对象的广泛性。四是借助社会中介力量，切实加强服务外包。为保证评估系统如时上线，确保评估结果客观公正，积极创新工作思路，在深入调查研究的基础上，决定走房地产评估专业机构的评估路线，借助社会中介力量，将城市街道路名、片区的划分、标准房的选取及修正等事项以外包服务方式推进存量房评估工作。五是聘请技术顾问，提高存量房评估工作的专业性、针对性、权威性。六是加强专家评审，标准统一规范。专家评审小组对本市存量房评估的数据采集、片区划分、基准价格确定、修正体系确定、数据更新维护等重大事项进行研究、论证、审定，确保评估工作的统一性和公平性。七是引入GIS地理技术，开发专门辅助系统，增强评税系统功能。开发钦州市地税局存量房交易计税价格评估项目辅助系统，利用现有的地籍图、影像图、航拍图等，将其转化为工作底图，充分提取和利用海量信息，实现片区、小区标准房信息的准确查询及存量房交易价格计算的目的。

（三）推进存量房交易计税价格评估的主要成效

1.在技术层面上取得的成效。

（1）初步建立起存量房评估数据库。通过全区存量房交易价格评估工作的推进，初步建立一个集中的、全面的、专业化的存量房数据库，并设计出相应的征收、管理、查询、统计等功能的存量房交易征管软件，有效地以计算机为依托开展存量房交易计税评估的税收征管工作。目前全区推广工作已完成：划分片区702个、小区8729个、确定标准房8603套（梧州市区2800套）并进行基准价格的核定、输入所采集的存量房基础数据234552套（其中南宁12.7万、钦州2.9万、百色2.3万、来宾2.1万、河池1.5万），各地并通过不同方式按基准价进行修正评估计税，且取得了实效。

（2）极大地强化存量房交易税收征管。突出表现在：一是有效防范“阴阳合同”形成的税收风险，实现了堵漏增收。如柳州市从2012年7月1日上线至9月17日，纳税人申报交易总金额99559万元，评估总金额109370万元，调增交易额9811万元，税收收入增加412万元。截至2012年9月30日的统计数据显示，广西申报交易存量房套数9275套，申报总价33.7亿元，评估后总39.5亿元，评估后调增价格5.8亿元，评估后调增价格占申报总价比例为17.2%。评估后调增税额3270万元。二是通过使用存量房评估软件对存量房交易价格进行确定，减少了人为因素的干扰，提高了存量房交易征管工作的透明度，真正体现出税收执法的公平与公正。三是改变了以往“前台受理，后台审核”的传统管理模式，实现了“一次申报，即时办结”，当存量房交易时，只需要录入房产证号这一关键指标即可进行存量房审核，数据的循环再利用可有效节约录入资料的时间，有效缩短了纳税人办税时间，提升了服务效率与水平。

（3）为房地产税制改革提供必要的数据、技术和人才储备。房地产税的征收必须建立在对房地产价值的正确评估之上。从国外财产课税的实践来看，保证财产评估的公正和效率是课征财产税的核心问题。目前，我国税务系统内部没有建立专业的房地产数据库，也缺乏房地产评估的技术和人才。为此，必须建立房地产估价制度，建立与市场经济发展要求相适应的、具有独立性的专业房地产评估机构，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系。推进存量房评估工作培养起一支富有实践经验、精通房地产估价理论的房地产估价队伍，为房地产税开征提供人才储备。

（4）较好地落实国家房地产市场调控措施。近年来，为了促进房地产市场健康发展，国家加大了对房地产市场的调控频率和力度。调控手段主要有两类：一是货币政策，一是财政政策。其中，财政政策主要集中于存量房交易环节，旨在通过对居民个人买卖住房实施差别化税收政策，引导居民住房合理消费，抑制投机炒房行为。但在存量房交易中，不少纳税人通过订立“阴阳合同”低报、瞒报真实成交价格，偷逃税款，降低了实际承担的税负，致使税收政策效果大打折扣。开展存量房评估工作，是国家房地产市场调控的重要措施之一，使税收调控政策落实到位。

2.在管理层面上取得的成效。

（1）领导重视，是推广工作顺利开展的前提。推进工作中，柳州、梧州、玉林、钦州、贺州、百色、崇左、河池等几个市，不仅是市局整个领导班子重视存量房评估工作的开展，而且及时地向当地政府汇报，引起政府的重视，并争取组成了以政府领导为组长、相关部门领导为组员的工作领导小组。领导小组的成立，可以更好地协调相关部门形成合力，共同支持存量房评估工作的开展，为推广工作打下了坚实的基础，营造了良好的外部工作氛围。

（2）措施得力，是推广工作顺利开展的核心。各市具体情况有较大的差别，采取的措施也有不同，有的将部分工作外包，有的搞政务协作，有的自主开展，只要措施得力都能有力推进工作。南宁市采取有力措施理顺与市房产局的关系，柳州、梧州、钦州、玉林、崇左、贺州、河池市与房地产评估机构或物价局紧密合作，来宾、百色、贵港税务部门自主开展评估等，都在一些推广环节工作取得很好效果。

（3）人员保障，是推广工作顺利开展的关键。推广存量房评估工作，对税务部门是一个全新领域的工作，工作量很大，专业性很强，从调查情况看，市局业务部门配备一定数量的专职人员掌握评估的专业知识、吃透工作要求是非常迫切的选项。

（4）专业熟练，是推广工作顺利开展的保障。无论自主开展评估，还是工作外包或政务合作，地税部门对存量房评估工作开展，必须培养一批熟悉房地产评估业务的能手，才能在自主工作或合作过程中处于主动地位，否则只知其然而不知其所以然。在全面调查过程中，发现南宁、钦州、玉林、贺州、河池在此方面的工作做得很好，培养储备了一批相对比较熟悉房地产专业评估的人员。

三、广西存量房交易计税价格评估存在的主要问题及其原因

（一）存量房交易计税价格评估存在的主要问题

推广存量房计税价格评估是一项创新工作，虽然取得显著成绩，但也存在一些主要问题，概括起来主要有：

1.对推广工作难度估计不足，基础工作准备不充分。自治区地税局虽提出了统一的技术指标、评估方法和技术要求，但未统一组织实施方法，各地虽然发挥了自主性，结果出现组织实施方法五花八门，效果千差万别，影响了推广工作的整体进度；同时，自治区地税局软件开发工作严重滞后，成为决定推广工作进展的瓶颈，致使成为一些地方对推广工作持观望态度的充足理由，严重影响了工作进度。

2.自治区地税局业务人员不足，指导各市工作主要靠培训。为此业务工作不得不借人应急，实地指导无暇顾及、心有余而力不足。

3.工作涉及行业利益，部门协作不理想。政务协作比想象中的难，理顺工作关系耗费大量时间和精力。如通过自治区人民政府下发的两个文件，经过多层次、多渠道的反反复复的协商才能基本统一；另据调查各地反映的情况：各市均反映已多次联系当地住建部门，但住建部门均以保密、社会影响和上级要求等理由，不愿提供房产信息。只有少部分城市（南宁、钦州等）经过多次努力，住建部门只提供部分不涉及个人信息的房产信息，如房屋坐落属性、房屋类型、房屋结构等。

4.一些单位基层领导重视不够，内外工作关系没理顺。一些基层单位推广工作中的机构、方案、工作及人财物不到位，工作措施效果有限，工作进度慢。据调查存在个别市局推广工作缓慢，没有根本理顺内外关系，严重拖了全区的推广工作后腿。

5.基层人员不足、精通业务更少，专业人员严重缺乏。表现在具体工作错漏洞百出，工作有畏难情绪，斗志不足。大部分市局反映，由于当地的房地产评估专家、学者较少或没有，难以成立专家组。据了解的情况，整个广西有全国认证房地产评估专业授课资格的只有3人，也没有发现此专业的出名学者，只有长期从事房地产评估行业的资深人员。

6.一些单位对工作认识不足，思想不高。一些单位对推广工作认识不到位，思想认识与自治区地税局的工作指导思想有差距，不同程度存在观望气氛，有的甚至应付等。

（二）存量房交易计税价格评估存在问题的原因

1.社会管理落后，发展与需求不同步。在相当长的一段时间里，各级政府及相关部门对存量房交易计税价格评估工作的认识不够。广西区内各级政府及相关部门对存量房交易计税价格评估工作的了解大多停留在表面或只是字面上的理解。一些地方政府的不理解、不愿出面牵头与协调，而其他部门没有政府的指令，亦只是表面应付，很难做到真正意义上的支持与配合。

2.征管基础薄弱，信息管税手段落后。税收信息化征管技术未能跟上社会经济发展对信息管税的需求；应用房地产评估技术对存量房交易计税价格评估，必须具备相应的征管基础条件，比如涉税信息采集与通过计算机信息化手段对信息的处理等。

3.思想认识不到位，专业技术水平不高。对推广工作的重要性、紧迫性认识不足，对工作量太大，技术要求太高，产生了畏难、抵触、观望情绪等。在存量房交易计税价格评估工作推进过程中，各地普遍反映当地的评估机构和评估人才很少。但是，如果调整一下思路，将眼光放到省外，有不少发达省份的评估机构及评估人员非常乐意参与广西区的存量房交易计税价格评估工作开展当中。这说明只是工作的思路问题，只要及时调整工作思路，变更工作方案，问题将迎刃而解。

4.组织机构不健全，人员素质不适应。特别是懂技术、懂业务的干部严重不足，存量房评估急需一大批精通新技术、新业务的骨干，而这方面的现状令人不满意。

5.协调机制不完善，部门配合难度大。由于缺少制度化的协作机制，协调工作困难重重，往往是靠人情、凭关系，不利于工作的顺利开展。

6.一些基层重视不够，协作部门不积极。部分基层单位领导重视不够，协作部门不提供完整信息。协作单位中有的过分看重自身利益是信息共享的主要障碍，使得信息共享工作的推进障碍重重。个别单位认为，存量房交易计税价格评估工作本来就应是由其负责，而且其建立房地产管理数据库时的投入非常大，且自筹资金量较多，费用成本回收期内应该对相关信息的提供要求收费。评估软件有关参数需要根据各地房地产市场的变化情况进行更新维护，如采用存量房交易的房屋信息，需要政府住建部门动态更新产权人、交易价值及交易日期等信息，由于没有建立一套完善的多部门协同工作机制，基础数据资料更新不及时，存量房交易计税价格评估工作开展难以全面一步到位。

四、广西推进存量房交易计税价格评估工作的主要对策

广西的房地产信息化基础性工作的起步是较晚的，目前，房管部门还没有一个统一的、完整的房地产管理数据库，部分城市连基准地价还没有公布，高水平的评估专业机构极少。在此基础上推进存量房评估工作，困难重重，任重道远。但是，只要立足实际、准确定位，树立信心、迎难而上，艰苦拼搏、扎实工作，广西的存量房交易计税价格评估工作将积极稳妥、富有成效推进。

（一）克难攻坚，迎难而上，始终坚定目标

1.克难攻坚，迎难而上。困难面前，如何深入推进存量房交易计税价格评估是各级地税部门面临的大课题，也是对各级地税领导干部执政能力的现实考验。发展的实践证明，领导干部的精神状态，领导干部面对困难抓发展的能力和作为，影响着当地干部职工的精神面貌，决定着当地工作开展的水平。这就要求，越是在困难的时候，越是在压力加大的时候，越是要敢于攻坚，面对困难不畏缩；越是要敢于担当，面对责任不懈怠；越是要敢于突破，抓住机遇不放松；越是要敢于实践，勇往直前不气馁，在逆势中张扬个性、发挥优势，寻求突破。特别是当前处在推广工作的攻坚阶段，各种现实的深层困难、矛盾突出并集中体现，若再有思想意志不坚定而产生畏难和懈怠情绪，将导致推广工作质量和效率出现事倍功半的状态，甚至出现“马屎表面光”的结局，必须预警以致防微杜渐。

2.坚定信心，始终坚定目标。保持积极作为的精神状态。在复杂严峻的形势下推动工作，“信心比黄金更重要”，是做好一切工作的前提。面对困难和压力，只有始终保持良好的精神状态，坚定攻坚破难的信心和决心，才会有开展工作的积极性和创造性，才会有积极作为的实际行动。首先坚定信心要对推广工作的进展有一个正确判断。坚定信心不是盲目乐观，不是看不到困难和挑战，而是建立在对形势的准确分析之上，对自身发展条件的科学认知之上。尽管存量房交易计税价格评估工作开展面临着严重困难和严峻挑战，但依然有着许多有利条件和积极因素。要始终坚定推广工作的总体部署，确保目标的实现，为强化存量房的税收征管打基础做贡献。

总体要求：广西利用房地产估价技术对存量房交易计税价格评估，应走“政府领导、地税主管、部门配合、专家介入、中介参与”的思路开展工作，制定科学合理、规范统一、严谨细致的工作方案，积极稳妥开展评估工作。

技术路线：以信息化手段为依托，按照房地产估价原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的基础上，通过建立房地产批量估价数学模型，量化影响房屋价格的特征因素，与标准房地产相比较评估得到房地产价值。

工作内容：通过加强部门之间的信息交换，建立存量房估价模型（住宅类、商业类、工业类），运用计算机信息技术手段，科学评估存量房交易申报价格，防止交易双方采取签订“阴阳合同”等方式逃避纳税义务。其核心环节是建立存量房基础数据库和交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值进一步核定计税价格。申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能够按要求陈述、举证，提出正当理由，则以计税参考值作为计税价格。

工作目标：实现部门之间的涉税信息交换与共享，对土地、房产及其交易信息实时监控；建立存量房（住宅类、商业类、工业类）基础数据库、交易估价模型（住宅类、商业类、工业类）和交易申报价格比对系统；对各类存量房交易计税价格评估，做好存量房交易税收征管工作。

（二）加强领导，强化合作，发挥行业优势

全区各级地税机关要实实在在重视存量房评估工作的推广，及时贯彻自治区人民政府的两个文件，主动向当地政府汇报，引起政府的重视，按自治区的格局组成以政府领导为组长、相关部门领导为组员的工作领导小组。强力领导和协调相关部门形成合力，共同支持推广存量房评估工作。

各级地税机关要强化推广工作的部门合作，特别是关键部门的合作，如财政、国土、住建、民政、公安、物价等部门的协同作战，要充分发挥各职能部门的优势，发挥行业的专业特长与优势为推广工作服务；各级地税机关要克服包揽一切、包打天下、看不到行业专业评估优势的缺陷，从想做好却难以做好又不善于运用评估行业优势的困惑中解脱，要将别人的长处和优势的行业特长为我所用，使推广工作克服专业人才短缺的困难。

（三）完善制度，充实人员，提高专业水平

全区的推广工作进入解决各种深层困难和关键矛盾的阶段，大部分单位的基础工作已全面铺开，已运用存量房评估系统进行纳税申报评估，将面临准确掌握运用业务技能、对纳税人提供高效优质服务的问题，要求各级工作人员要提高业务水平、工作水准，面对复杂的业务需求、新情况新问题能精准解除疑虑、提供及时准确的咨询服务，以减少征纳双方的矛盾。为此要重点进行完善各项工作制度，用规范的制度来管人管事，用规范的制度来解决各种疑难问题，使之符合依法治税的工作要求。同时，这是一项信息化、专业化、精细化的管理工作，要建立健全一支精通业务、专业水准高、有权威性的专业队伍，才能适应工作要求；要加大培训力度提高工作人员的专业化水平，使岗位人员进一步了解和掌握存量房交易计税价格评估软件的操作及相关业务流程，掌握存量房交易计税价格评估的基本理论，进一步明确任务和职责，掌握科学的工作方法，提高业务工作能力。

（四）夯实基础，精细管理，规范工作流程

由于推广工作涉及多部门的业务工作，全面系统综合完整地建立存量房评估数据库需要一个过程，工作中虽然存在诸多的困难，但存量房房产信息基础数据库的建立，不等于无作为，不等于等靠要与观望，有条件的地方能快不要慢，要逐步完善、规范、提高。目前，当务之急是从当地的实行出发，完善基础数据库，踏踏实实夯实基础，切记“基础不牢地动山摇”，一步一个脚印添砖加瓦一定能把大厦建好。同时，在信息化专业化条件下，要强化精细化管理，规范工作流程标准化工作，明确岗位职责，工作规程，操作规范，苦练内功，提高内部管理质量，实现工作质量上台阶，工作成果取得新突破。

（五）强化考核，弘扬先进，提高评估水准

推广存量房计税价格评估工作，基层普遍反映这是税收征管的“三大难”（个体户建账以失败告终、存量房交易计税价格评估、土地增值税清算）工作之一，不仅涉及多部门工作，而且基础资料不全、信息化低、专业性强。目前推广工作经历一年，虽然取得了显著成绩，同时也存在诸多不能回避的明显问题，以至一些基层单位产生强烈畏难情绪。今后如何迎难而上，解决存在问题，进一步推进工作，建立科学有效的存量房评估机制，防范“阴阳合同”形成的税收风险，全面提升存量房交易税收征管水平是推进工作上质量上水平的核心所在。为此，要加强考核，旗帜鲜明地奖优罚劣，弘扬先进鞭策后进，创先争优，才能提高评估水准。

要仔细研究存量房交易计税价格评估工作实质需求，科学界定考核内容，要探讨“五看三重点”考核。“五看”即看思想认识、看工作措施、看工作作风、看工作成效、看推进效果。“三重点”即重点考核主要领导是否重视存量房交易计税价格评估工作的推广，重点考核领导存量房交易计税价格评估工作制度是否落实，重点考核是否将存量房交易计税价格评估工作在日常存量房交易征管中得到应用。

（六）加大宣传，优化服务，营造优良环境

为创造良好氛围，赢得政府与各部门支持，争取广大纳税人理解，扩大社会影响，要充分利用多渠道、多种形式，开展存量房交易计税价格评估宣传辅导活动。要进一步把工作做实做细，力求有更大的突破和创新，提高服务意识、服务水平，创新服务方式，营造优良环境。

课题组负责人：肖西安　农　华　　　　　　　　

课 题组成 员：周丽琼　冯传授　李飞跃　黄小红

　　　　　　　韦凌睿　黎　奕　傅　敏