选择贷款经纪人

既然买房要贷款，首先就要知道自己能贷到多少款，才能确定买什么价位的房子。在美国申请贷款的渠道有两种：一是直接从自己的开户银行贷款，比如你在“美国银行”有账户，你可直接到银行去同银行里做贷款的经纪人面谈。二是寻找专门做房屋贷款的经纪人，这样的经纪人都在专做房屋贷款的代理公司工作。这种代理公司不属于任何金融机构或银行，而是独立的，但他们都属于银行或金融机构认可的代理公司，可以从银行直接拿到贷款并发放给最终用户。这两种贷款渠道对买主来讲差别不大，最终得到的服务、贷款计划和利率几乎一样的。有时候找代理公司的经纪人做贷款可能更方便些，因为他们可根据买方的情况到各个银行或金融机构去寻找更适合买方的贷款计划。而直接从银行贷款所得到的只是那一家银行的贷款计划和利息。

美国持照贷款的经纪人大部分都很可靠，首先他们是在考试通过后才拿到执照，其次美国房地产协会对贷款经纪人的行为要求非常严格，一旦发现有违规现象就会立即进行处理，轻者会受到警告处罚，停止经营，重者会被吊销执照，甚至坐牢。因此很少代理公司和经纪人会冒风险做违规的事。不过话又说回来，在做贷款方面的确没有什么手脚可做：贷款是银行给的，利息也是银行定的，各个金融机构给的利息都差不多，代理公司和经纪人只是作为中间人把贷款放出去给买房者，然后银行给代理公司支付一些手续费而已。所以，买房者在贷款方面基本上可以放心。

当然这里边还是有些问题，并不是说所有的贷款公司和经纪人都是百分之百可靠。一般来讲，我们建议找规模较大、经营时间较长的公司，别找只有一两个人的公司，因为他们既是公司，又是经纪人，很容易在账上做文章，从而影响到客户的利益。比较正规的公司有相对健全的财务制度和工作流程，并有多个经纪人在做事，出现问题时比较容易搞清楚是谁的责任，从而避免了无人监督、违法操作的情况。有时个别较大的公司可能会在财务或文件上做些手脚，但这对要贷款的客户影响不太直接，因为那大多涉及的是公司的经营问题。对贷款人有直接影响的主要是经纪人的服务水准和经验。在服务方面，你的经纪人应该同你保持非常及时的信息沟通，比如利息的变化，银行对买方贷款申请提出的额外要求，不同银行贷款计划对买方的利与弊等；经验方面更重要些，因为这牵涉到最终是否能帮买主把贷款拿下来从而顺利过户，买到房子。

有时事情也会很复杂，例如：

买方已同太太离婚，有两个儿子，一个上高中，一个上大学，他们离婚前有一个房子，离婚时房子判给前妻了，所以买方要自己另买一栋。买方的收入年薪约20万，有现金30万，要贷60万来买一栋90万的房子，另有约5万元的额度债务，此债务是上大学的儿子借的款，由他来担保。这笔钱只是额度，用的时候可以拿，不用时就挂在账上，没有费用。做贷款时就因为这5万元的额度，给买主造成很大麻烦。

贷款银行一定要买主出示证据证明这5万（尚未用的钱）已经还掉，才能给他贷款，否则买主债务太高，不符合要求，银行不贷给60万。买主说这笔钱根本没有用过，不存在还的问题。贷款经纪人把情况报给贷款银行，贷款银行就是不信，一定要买主出示该款项的账单。买主没用过钱，也从未收到过账单，无法出示，而只能问另外那个贷款机构要。可是这5万的额度是另外一家专给学生贷款的金融机构，电话从来都是留言机，没有客服人员。买主留了无数次言，要他们出具文件，证明此事，可是一直得不到答复。眼看过户的日期就要到了，贷款还没下来，卖主一直在催，否则就会罚款。买主心急如焚，一再催促额度贷款机构。后来该机构有了回音，说可以出据证明，但要邮寄。买方说过户时间到了，用电子邮件过来可不可以，该机构说不行。这真是令人不可理解。美国有很多事情就这么刻板。

没有办法，我们只能说服卖方，解释状况让他们理解，配合延期，不要罚款。同时买主每天都打几个电话，让他们快寄，对方说最快也要一个星期。一个星期过去了，买方没有收到任何东西。买方又催，贷款经纪人也催。可是你急他不急。又过了一个星期还没收到。买主大为光火，他的忍耐也到了极限，说房子不要了，随便吧。一听这个，所有的人都快懵了！那还得了，这意味着所有为他服务的人的生意全砸不说，还要陪他去打官司！无奈之下，我们只能多方努力，能做的全都做了：说服卖方经纪人，让他做卖方的工作，配合延期；贷款经济人做贷款银行的工作，延期合同，保住利息；买方经济人说服买主要冷静，避免扯进官司里去等。

在比合同规定的过户时间拖延20多天以后，我们终于备齐了所有的文件交给了贷款经纪人，他立即上报贷款银行，最终拿到贷款。在多方不懈地努力下，尤其是卖方的宽容和理解，使房子终于过了户。反过来说，如果卖方坚持按合同日期办事，不配合我们延期，那所有的事情将全部搞砸。

在做贷款的过程中，类似情况和意想不到的情况时有发生，如果贷款经纪人服务不到家或经验不足，常常会使合同不能顺利执行而最终影响过户。因此选择一个有经验的贷款经纪人至关重要。

在美国申请房屋贷款一般要提供下列文件：

1. 至少两年以上的工作经历和报税纪录。

2. 银行存款帐单，资金来源证明，股票等。

3. 近期的工资单。

4. 信用分数调查，一般由贷款公司来做。

5. 资产和负债情况，如有的人有数栋房子，还有汽车贷款等。

如果全用现金买房，就只要提供资金证明即可，而无需提供任何其他文件。