购房方式的比较和选择

购房方式的比较和选择

一、一次性付款和贷款

购房者在购房时最为关注的就是房屋自身的状况和购房方式的选择。在基本上确定了自己心仪的房子之后,购房者就必须认真考虑如何选择付款方式。总的来说,还款方式的选择有一次性付款和贷款两种。一次性付款的购房方式,一般情况下它能从开发商处得到房价款一定比例的优惠(折扣)并能省去很多程序而尽快拿到房产证。但是一次性付款需要筹集大笔资金,且损失此项资金的利息,对经济能力有限的购房者来说压力较大,对用来购房投资的消费者来说也并不是一种最优的选择。如果是一次性付款购买期房,开发商有可能不按期交房,这样就会造成利息甚至全部房款的损失。目前贷款是大多数购房人首选的购房方式。

二、购房贷款的种类

在实践中,购房贷款种类可以分为公积金贷款、商业贷款、组合贷款三种:

1.住房公积金贷款,是指借款人在购买自住住房时向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为贷款资金来源,委托承办银行发放的一种住房贷款。个人住房公积金贷款属于政策性的个人住房贷款,具有一定的政策补贴性质,只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴存了公积金的均有权申请贷款。住房公积金实行由住房公积金管理中心运作、银行专户存储和财政监督的原则。职工住房公积金的额度是由职工所在单位缴存和职工个人缴存这两部分形成的,且无论是单位缴存的部分还是个人缴存的部分,都归职工个人所有。

2.商业贷款,也叫购房按揭贷款(正式的法律术语叫个人购房抵押贷款),是指贷款银行向借款人发放的、用于其购买一手房、借款人以所购住房作为抵押物、开发商提供阶段性担保、在借款人不能按时还贷时银行有权处分抵押物并优先得到偿还的贷款。在这种方式下,购房者只需支付一定的首付款,然后把将通过贷款获得的住房抵押给为买房者提供贷款的银行,根据双方的约定购房者在若干年内偿还贷款的本息,直至还清为止。贷款还清后,购买者不仅拥有住房的使用权,还拥有住房的全部所有权、处置权。

3.住房组合贷款,是指符合个人住房商业贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的,在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款,即借款人以所购本市自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押,可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款的贷款方式。组合贷款是商业贷款和公积金贷款的结合,也是两者的一种补充。

三、三种贷款方式的比较

住房公积金贷款和住房商业贷款是不同的贷款方式,而组合贷款是以上两者的结合和补充,它的优缺点可以体现在商业贷款和公积金贷款中,因此比较商业贷款和公积金贷款两者的区别就可以知道三者的不同了。归纳起来商业贷款和公积金贷款有以下区别:

1.贷款对象的条件要求不同。

公积金贷款对象为公积金缴存人,而商业贷款无此要求。

2.贷款利率不同。

住房公积金贷款是一种带有福利色彩和政策补贴的贷款方式,它的利率比商业贷款利率低。按照人民银行最新的规定,五年(含五年)以下公积金贷款年利率为3.78%,商业银行同期个人住房贷款利率为4.95%;五年以上公积金贷款年利率为4.23%,商业银行同期个人住房贷款利率为5.31%。显而易见,公积金贷款比商业贷款的利率低一个百分点以上。

3.贷款的最高比例和单笔贷款额度不同。

实践中商业贷款最高一般可以贷到房屋总价的80%,对单笔贷款最高额度没有限制;而住房公积金贷款根据所购住房性质的不同,可以贷到房屋总价的95%或90%,但必须同时受到单笔最高贷款额度、最高可贷款额度的限制。

4.贷款的担保方式不同。

商业贷款房产证抵押登记前一般采用开发商阶段性连带责任担保方式,在抵押登记后采用抵押的担保方式。而公积金贷款担保方式主要是由住房贷款担保中心所提供的连带责任担保。

5.费用不同。

商业贷款一般需要律师费、保险费,而住房公积金贷款一般需要担保费和评估费。

由于公积金贷款享受较大的利率优惠,因此,实践中购房者如果有个人公积金账户并缴存了一定的额度和年限都会首选公积金贷款。但是商业贷款的还款方式也越来越吸引购房者的目光,这主要是因为商业贷款使用范围广,而公积金贷款则受诸多限制:(1)不少个体户和外来人口,他们本身并不缴存公积金或未建立公积金账户,因此不能用公积金贷款的方式购房。(2)按公积金放贷的规定,个人公积金贷款需全部还清后,才能继续享受公积金贷款。而对购买两套以上住房的个人来说,如果贷款购房,只能借助于商业贷款。(3)有些购房者的公积金缴存额度达不到所需贷款的要求,因此只能放弃公积金贷款选择商业贷款或采用组合贷款的方式。(4)别墅等高档住宅、商业店铺、门面房等不能享受公积金贷款,只能借助于商业贷款。