第一节城市土地定级因素作用

第一节　城市土地定级因素作用 分值计算模型

根据《城镇土地定级规程》，结合云南省各县城的实际情况，我们认为影响云南省县城土地质量及区位的主要因素有：商服繁华影响度、道路通达度、基本生活设施完善度、公用服务设施完备度、文体设施影响度、对外交通便利度、自然条件尤其地形坡度、人口密度。个别人口较多的县城和小城市有公交设施，因此，还应考虑公交便捷度。表2—1反映了云南省龙陵县城——龙山镇城区土地定级因素的权重分布。

表2—1　龙山镇城区土地定级影响因素体系及权重

续表

一、商服繁华影响度作用分值计算

1．商服中心等级确定。根据商业铺面租金水平划分等级，等级级数和标准由键盘从外部输入。

2．计算各级商服中心功能，公式为：

F_i＝M_i－M_j

F_min＝M_min

式中：M_i、M_j、M_min分别为某级、次一级和最低级中心的相对规模指数。

计算公式：

M_i＝100A_i÷A_max

式中：A_i为某商服中心平均商业铺面租金（原则上同级商服中心A_i值一样），A_max为最大（一级）商服中心平均商业铺面租金。

3．相对距离和各功能影响作用分计算：

（1）计算各级中心最大影响半径，公式为：

d＝0．5643

式中：S为某城镇建城区总面积（或评估面积）；n为同级商服中心数目（等于同级中心＋所有高级中心数）。

（2）计算各商服中心附近各计算方格单元到商服中心的相对距离，公式为：

r＝d_i÷d　　0≤r≤1

式中：d_i为i计算方格单元到某个商服中心距离。

（3）计算各方格单元繁华影响度分值，公式为：

f_ij＝

式中：f_ij为i方格单元受F_j商服中心繁华影响度；F_j为i方格单元在r≤1距离范围内的商服中心功能分。

计算出f_ij后，叠加、选择i方格单元的商服繁华影响度分值。原则：①同级商服中心对第i方格单元的繁华影响度f_ij，只取其中最高值。②不同级商服中心对i方格单元的繁华影响度f_ij，叠加汇总为一个i方格单元总的繁华影响度分值，公式为：

f_i＝f_i1＋f_i2＋f_i3…＋f_ie

式中：e为商服中心的级别数。

表2—2　2000年龙陵县城商服作用分值的频率表

二、道路通达度作用分值计算

1．道路类型的确定。根据道路宽度和类型，分生活型主干道，交通型主干道，混合型主干道；生活型次干道，交通型次干道；支路。

道路级别排序：

一级　　混合型主干道

二级　　生活型主干道

三级　　交通型主干道

四级　　生活型次干道

五级　　交通型次干道

六级　　支路

应建立内部设定和外部键盘输入调整划分道路等级标准的程序，便于运用。

2．道路影响范围和相对距离计算。

（1）道路影响范围计算。主干道和次干道影响范围（最大影响距离），公式为：

d＝S÷2L

式中：S为城镇建成区面积（同前）；L为主干道和次干道总长度（由键盘输入）。

支路的影响范围取值在0．3—0．75公里之间，由屏幕提示，键盘输入所选择的取值。

（2）计算i方格单元到某道路的相对距离，公式为：

r＝d_i/d　　　0≤r≤1

i方格单元实际距离d_i超过某道路影响范围d，不再计算i单元到该道路的相对距离。

3．计算道路通达度作用分值。

（1）计算道路作用指数。根据前述道路分级，从大到小，在（0，1）区间由键盘输入各道路等级的作用指数K_j。

（2）计算道路作用分。

F_j＝100K_j

（3）i方格单元道路通达度分值计算，计算公式：

f_ij＝

i方格单元道路通达度分值选择原则是：该单元只受一道路影响时，即f_i＝f_ij；当该单元受多条道路影响时，要分别计算各道路对该单元分值，最后选择其中分值最高者为i单元作用分，即f_i＝maxf_ij。

（4）对i方格单元道路通达度分值做通达系数修正，公式为：

f′_i＝f_i×a_i

式中：a_i为i方格单元通达系数，在输图后测算并作为内设值与单元性质同时给出。

测算原则：≥4方向，a_i＝1．0；＝3方向，a_i＝0．91；

　　　　　＝2方向，ai＝0．81；＝1方向，a_i＝0．58。

表2—3　2000年龙陵县城路通作用分值的频率表

三、公交便捷度作用分值计算（待选择因素）

1．划分公交站点的级别。各级公交站点由图形输入时确定；每个级别的公交站流量值b_j键盘输入。

2．计算各级公交站点作用分，公式为：

F_j＝100b_j÷bmax

式中：b_j为某站（某级）流量值；bmax为最大站（最高级）流量。

3．确定各级公交站点服务半径。取值区间0．3～0．5公里，由屏幕提示，键盘输入所选择的各级公交站点服务半径的取值。

4．计算i方格单元到某公交站点的相对距离，公式为：

r＝d_i÷d　　（0≤r≤1）

5．计算i方格单元公交便捷度分值。

（1）计算i方格单元到r≤1范围内所有公交站点的便捷度，公式为：

f_ij＝F_j（1－r）

且选择其中便捷度最大者为i单元公交便捷度分值。

即　f_i＝maxf_ij

（2）对i方格单元公交便捷度做通达系数修正，公式为：

f′_i＝f_i×e_i

式中：e_i为通达系数，由输图后在给出i方格单元性质时同时给出，原则是：≥4方向，e_i＝1．0；＝3方向，e_i＝0．91；＝2方向，e_i＝0．81；＝1方向，e_i＝0．58。

f′_i值即为i方格单元的公交通便捷度分值。

四、基本生活设施完善度作用分值计算

基本生活设施包括：①必选指标：供水、排水、供电。②任选指标：电讯、供气（煤气）、供热。任选指标，要求通过键盘进行选择。

1．计算某设施的作用分。按照各级设施在特定城镇的分布状况及对城镇生产、生活的影响程度，由屏幕提示，键盘输入各设施的作用系数Ke，取值区间在［0，1］，各指数之和等于1。则某设施的作用分为：

F_e＝100K_e　　（0≤K_e≤1）

2．分区域确定各设施水平指数和使用保证率。

（1）图形输入时，直接输入各类设施按不同技术水平、分布密度、保证率划分的级别区域，并测算出i方格单元属某设施哪个级别，与i单元性质同时给出。

（2）由屏幕提示，键盘输入各设施级别指数Q_je，取值区间［0，1］。

（3）计算i方格单元某设施的作用分值：

f_ie＝Fe×Q_ije

式中：Q_ije为i方格单元e设施的级别指数。

3．计算i方格各设施完善度分值，公式为：

n为列入计算的生活设施类型数。

表2—4　2000年龙陵县城生活设施作用分值的频率表

五、公用服务设施完备度

公用设施包括中小学、幼儿园、医院、诊所、邮电所、农贸市场等，类似于商服中心呈点状分布。

1．根据外业调查划分各类公用服务设施的等级，各设施等级的级数和作用指数K_je由屏幕提示、键盘输入。其数值区间［0，1］之间，各指数之和等于1。

则某设施作用分为：

F_je＝100K_je

2．确定各级各类设施服务半径。

（1）由屏幕提示，键盘输入各级各类公用设施的最大服务半径d，取值范围在0．3—0．7公里之间。

（2）计算i方格单元到某设施的相对距离，公式为：

r＝d_i/d　　0≤r≤1

3．计算i方格单元受j级e类设施的作用分。

f_ije＝F_je（1－r）

4．计算i方格单元公用服务设施完备度分值。

叠加和选择原则：

（1）多个同类设施对i方格单元的作用分，取其中最大值，即：

f_ie＝maxf_ije

（2）多个不同类设施对i方格单元的作用分，将其简单累加，作为i方格单元公用设施完备度分值，即：

n为列入计算的公用设施类型数。

表2—5　2000年龙陵县城公用设施作用分值的频率表

六、文体设施影响度作用分值计算（待选择因素）

文体设施包括公园、电影院、歌舞厅、体育场馆等，呈点状分布。

1．根据外业调查，将各类文体设施排队划级，由屏幕提示、键盘输入级数和各级各类设施作用系数K_je，作用系数取值［0，1］之间，各作用系数之和等于1。

则某级设施作用分为：

F_je＝100K_je

2．确定设施最大服务半径，计算i方格单元的相对距离。

（1）由屏幕提示、键盘输入各级文体设施最大服务半径d，取值范围：市级4—8公里；区级2—3公里。

（2）计算i方格单元的相对距离，公式为：

r＝d_i/d　　0≤r≤1

3．计算i方格单元文体设施影响度分值。

（1）某级文体设施对i单元的影响度为：

f_ije＝F_je（1－r）

（2）叠加、选择原则：

第一，多个同类设施对i单元的影响度，取其中最大值，即f_ie＝maxf_ije；

第二，不同类设施对i单元的影响度，将其简单相加，即：

式中：n为文体设施类型数，f_i为i方格单元文体设施影响度分值。

表2—6　2000年龙陵县城文体设施作用分值的频率表

七、对外交通便利度作用分值计算（待选择因素）

对外交通指火车站、港口、长途汽车站、飞机场、民航售票处、候机厅（市内）等，呈点状分布。

1．根据外业调查，确定各类对外交通设施或各级对外交通设施作用系数，由屏幕提示，键盘输入。作用系数取值［0，1］之间，各作用系数之和等于1。

则某类（或某级）设施作用分为：

F_j＝100K_j

2．确定各设施最大服务半径，计算i方格单元的相对距离。

（1）由屏幕提示、键盘输入各类（或各级）设施最大服务半径d，取值范围在20公里以内。

（2）计算i单元距某设施的相对距离。

r＝d_i/d　　0≤r≤1

3．计算i方格单元对外交通便捷度分值。

计算i单元到某类（或某级）设施对外交通便捷度，公式为：f_ij＝F_j（1－r）

计算i单元对外交通便利度分值，公式为：

n为对外交通设施类型数（或级别数）。

表2—7　2000年龙陵县城对外交通作用分值的频率表

八、环境条件作用分值计算（待选择因素）

环境条件包括三个因素：①环境质量优劣度。②绿地覆盖度。③自然条件等。每个因素中又设立多项评价指标，在编程序时应设定为可由键盘输入选择因素和指标的功能，便于根据评估城镇情况选择相应的因素和指标。

1．环境质量优劣度分值计算。环境质量主要指评估区域受大气、水体、噪声污染的状况及程度。

（1）划分各种污染类型的污染状况及程度分布区域，在图形输入时直接输进计算机，类似于基本生活设施方法测算出各方格单元属哪类哪级污染区域，在给出i方格单元性质时同时给出，作为计算基础。

（2）计算i方格单元某类污染优劣度作用分。

f_ie＝F_e（X_ije－X_mine）/（X_maxe－X_mine）

式中：X_ije为i单元e项污染类型实际污染指标值；X_mine和X_maxe为e项污染类型在该城镇最小和最大污染指标值。

各类污染各级别污染指标值和最大、最小值均由屏幕揭示、键盘输入，并作以上数学转换。

K_e为各类污染的作用系数，屏幕提示、键盘输入，系数取值区间［0，1］，各系数之和等于1。则上式某类污染的作用分为：

F_e＝100K_e

（3）计算i方格单元环境优劣度分值，公式为：

n为列入计算的污染类型数。

2．绿地覆盖度分值计算。根据外业调查得到城镇内各区域绿化率指标，并以此划分绿化等级区域，在图形输入时同时输入，并测算出各方格单元属哪级绿化等级区域，在给出i方格单元性质时同时给出。

（1）将i方格单元的绿化等级转化为绿化率指标。

由屏幕提示，键盘输入，各绿化等级的绿化率X_j和最大、最小等级平均绿化率X_max、X_min。

（2）计算i方格单元绿化覆盖度分值，公式为：

f_i＝100（X_i－X_min）/（X_max－X_min）

3．自然条件作用分计算。自然条件主要包括地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、滑坡及岩崩、地震烈度、地下水位等指标，视评估城镇实际状况选择其中一项或几项指标。要求程序具有指标的可任选择特点，由键盘输入选择命令。

表2—8　2000年龙陵县城绿化覆盖作用分值的频率表

（1）划分某自然条件指标对城镇的影响分布范围和程度分级。由外业调查获取资料后，做出草图，在图形输入时同时输入，并测算出i方格单元是否在该自然条件指标影响范围内及受影响的等级，在给出i方格单元性质时同时给出。

（2）转换。由屏幕提示、健盘输入自然条件指标的分级作用系数K_j，其系数取值区间在［0，1］之间。

则该指标各级作用分为：

F_j＝100K_j

因此，i方格单元该自然条件指标的作用分值为：

f_ij＝F_j

即i单元属j级影响区域，取相应的作用分值F_j。作为i单元该自然条件指标的作用分值。

表2—9　2000年龙陵县城自然条件作用分值的频率表

九、人口密度作用分值计算（待选择因素）

方法类同于绿地覆盖度分值计算。

1．划分人口密度类型区域。根据外业调查，划出人口密度类型区域草图，在图形输入时同时输入，并测算出各方格单元在哪类人口密度类型区域，在给出i方格单元性质时同时给出。

2．转换。由屏幕提示、键盘输入各人口密度类型区域的平均人口密度值X_j和最佳、最小平均人口密度值X_max、X_min。

计算i方格单元人口密度值，公式为：

X_ij＝X_j

即i方格单元在j类型区域，取相应的人口密度值为X_j。

3．计算i方格单元人口密度分值。i方格单元人口密度分值为：

f_i＝100（X_ij－X_min）/（X_max－X_min）

式中：当X_ij≤X_max，X_ij＝X_ij

　　　当Xij＞Xmax，则Xij＝2Xmax－Xt

X_t为i单元大于最佳人口密度X_max的实际人口密度值。上式为一个修正i单元人口密度实际值的修正公式。

当X_ij＞2X_max，则令X_t＝2X_max

表2—10　2000年龙陵县城人口密度作用分值的频率表