太平桥地区城市设计的维护管理

4．1．4　太平桥地区城市设计的维护管理

城市设计运作的维护管理是规划、市容、园林、工商、市政等多个管理部门共同对城市建成环境进行经常性和制度化的维护，避免重建轻管；同时企业、市民应积极协助，自觉维护良好的建成环境，但这是理论上的理想状况。本书研究太平桥地区规划实施后的部分建成环境，着重研究其“公共领域”，即与市民使用密切相关的空间环境，如新天地广场商业环境、太平桥公园开放空间。

新天地广场主要是一个商业性项目，其内部开放空间（如小广场、里弄巷道、步行街等）向市民消费者、旅游者提供无偿使用，但项目的土地使用权为瑞安集团所有，内部开放空间其实是一种典型的“私人提供的公共空间”，与政府公共部门提供建设的公共空间如城市广场、公园等“纯公共产品”有一定区别。在实际操作中，新天地建成环境日常维护是由瑞安集团的柏兴房地产有限公司进行管理，维护资金来自新天地的租赁业主。物业管理合同规定了租户作为建设环境使用者的权利与义务，瑞安集团为了保证石库门里弄形式的高级商业区的整体环境质量，对建筑在哪里开窗、开门，外墙的灯光、广告等都有很严格的控制，比如不能用荧光灯，统一用黄色的灯。各业主的装修方案（无论内部还是涉及外立面）、广告和灯光设置都要经过瑞安集团策划发展部的审批，但内部装修尽可能给每个租户最大的发挥空间。换言之，瑞安集团对影响到建筑外立面和建筑外部空间的所有商业使用细节都实施严格的管制制度，包括室外餐桌椅的布置方式、位置，流动售货亭的位置，甚至开展商业活动所需的场地使用等问题。上海市规划管理局官员对新天地建成环境的管理模式与成效评价颇高，认为瑞安集团先进的管理理念和管理办法值得政府部门学习，并准备在对城市公共环境的管理中进行运用。新天地建成环境的品质在使用后持续得到保证，显示出瑞安作为一个成熟开发商的经验和水准。

太平桥公园的土地使用权并未出让，理论上太平桥公园是“纯公共产品”^[70]，其建成环境的日常维护应由政府财政提供，但实际运作中太平桥公园的管理主体是新昌瑞安管理服务（上海）有限公司，而绿化、水面等专业保养则由卢湾区园林部门维护。太平桥公园环境每天的养护费用相当高，主要的维护成本都来自瑞安集团。地下停车的收益按市、区和瑞安集团的投资比例分摊，然而瑞安集团这部分收益很难满足公园环境的养护费用的需要，“瑞安集团愿意亏本这么做，就是看中太平桥公园对周边地块房地产价格的巨大提升作用”。而由企业代替政府对太平桥公园进行建成环境维护，管理效率和效果反而更好，政府也愿意让企业来承担^[71]。一直以来，太平桥公园的环境品质得到了瑞安集团相当精心的维护，企业的维护管理成效得到社会和政府的认可。太平桥公园的维护管理组织和资金运作方式不同于“延安绿地”或“徐家汇绿地”这些市级公共绿地，尝试了“城市公共空间”投资建设、运营和管理的市场化，但也产生了一系列问题。

太平桥地区的建设环境除了市政道路外，绝大部分公共环境（如太平桥公园、新天地广场）都由瑞安集团提供经常性和制度化的维护管理，政府公共部门对公共环境的维护管理是缺席的。必须承认，企业在维护良好的建成环境上有很高的责任心和素质。由于企业管理的效率高，又肯投入（因为企业有潜在的房地产回报），因此政府就将公共环境维护管理的责任交给了企业。政府的这种使用经济手段来解决公共环境设施的投资建设、运营和管理问题，其思路关键在于“外部经济效应内部化”，即由于太平桥公园环境对周边房地产项目（主要由瑞安集团开发）产生的经济正外部效应，公园环境理应由获益集团（瑞安集团）来投资和建成维护。同时，政府也通过对绿地给予政策优惠的方式参与太平桥公园项目融资。从公共设施的建设经营投融资机制来看，太平桥公园的运作无疑是成功的，至少政府和瑞安集团获得双赢。但公共环境设施完全交由企业管理，不可避免地会存在“公共空间的私有化”问题。在笔者调研中发现瑞安集团对公共环境的社会使用作出诸多限制，而优先保障瑞安集团在公园中的各种商业行为，使得太平桥公园的“公共性”受到广泛质疑。