中央商务区（）

2．3．3　中央商务区（CBD）

中央商务区（Central Business District，简称CBD）这一概念产生于1923年，由美国社会学家伯吉斯（E．W．Burgess）首先提出，他以芝加哥城市发展模式为蓝本，认为城市空间结构呈同心圆圈层式发展，其中心为城市地理及功能的核心区域，这个地区往往是城市最早的发源地，交通的中枢，容纳了城市中功能层次最高的行业，主要包括零售商店、办公机构与娱乐场所以及其他公共建筑，这个地区称为中央商务区。随着产业结构的调整、升级，中心区功能的更替，城市不断地呈同心圆式向外扩展，形成功能各不相同的5个圈层，即：CBD、功能转换区、一般住宅区、高级住宅区、城市边缘区。1939年，霍依特（H．Hoyt）又提出环绕CBD，城市各项功能沿城市轴线向外呈放射形扩展，形成幅面与大小各异的扇面。1945年哈里斯与乌尔曼（C．D．Harris＆E．L．Ulman）又提出了城市不是围绕单一核心发展而是通过一组独立的核心共同发展的，城市可以有多个核心。

二战以后，随着经济快速发展，发达国家的城市完成了初步现代化的任务，陆续进入后工业化阶段，CBD的建设规模与强度大大增加，表现出以下7个特征：

（1）拥有高赢利水平的产业。体现经济管理控制中心、金融中心和专业化生产服务中心的职能，由若干从事生产与贸易的大集团公司总部、商业银行以及证券公司等金融服务机构和广告、会计、商务法律、管理咨询、创新策划等专业化生产服务业组成。

（2）拥有高等级的零售业、旅馆、酒店、文化娱乐等服务业为其提供最佳服务。

（3）拥有商务空间的最高聚集度。该地区建筑容积率、建筑密度、建筑标准和建筑物的科技含量都是最高的，因而具有最快捷的信息服务和最高的工作效率。

（4）具有最高的交通可达性。该地区是交通量最大的地区，也是交通最发达的地区，城市快速路网、公共交通系统与步行系统为其提供最佳服务。

（5）具备良好的城市景观，有的城市与旧城中心区融为一体，有的与旧城中心有一定的关联，是城市最繁华的地区，成为反映城市形象的标志地区。

（6）拥有最高的地价。诸多优越条件显示了区位的重要经济功能，因而该地区的土地批租价、建筑楼面的售价和租金都是全市最高的。

（7）昼夜人口反差最大的地区。鉴于地价高昂，大量商务建筑发展把居住区挤到CBD外围，因而该地区就业岗位集中，但就近居住的人口却稀少，使昼夜人口反差极大。

现就CBD的结构、用地范围界定及规模和布局作一简略介绍。

（1）CBD的结构

CBD的结构大体可分为零售业、办公机构、服务业3个部分，随着经济发展，零售业的比重有所下降，而办公机构日益增多。

根据美国一些城市的发展，零售业约占CBD建筑总量的30%（表2．8）。产生的年社会零售额约占城市社会零售总额的25%。从零售业的结构看百货、服装、家具、餐饮占60%～80%。

表2．8　20世纪50年代美国城市CBD内零售活动的空间份额

办公机构随着商品经济的规模化、专业化的发展，服务于生产组织、产品经营的多种办公行业成为经济运行不可缺少的内容。在CBD中的比重不断增加，成为经济活动的主体行业群，形成具有强大经济实力，产生较高经济效益的社会阶层。据统计，20世纪50年代美国城市中办公机构约占建筑总量的30%（表2．9）。

表2．9　20世纪50年代美国城市CBD的办公空间容量

办公机构主要包括：金融机构（银行、保险、财务公司、不动产公司、证券公司等）、总部办公机构（大型贸易公司、企业的总部）、普通办公机构（各类中小型公司，通常使用综合办公楼）及其他。根据20世纪50年代墨菲对美国9个中等城市的调查，大体上金融办公占12%，总部办公占20%，普通办公占52%，其他占16%。

服务业主要是宾馆、会展与停车等服务设施，约占CBD建筑量的20%。但是占地面积较大，有的可占CBD用地的35%左右。

其余20%建筑主要是居住和其他用房。在CBD中保持一定数量的公寓，不仅可满足部分职工就近居住需要，另一方面也可缓解昼夜人口差额过大，使晚间成为空城的弊病，增加CBD的生活性。根据对东京与巴黎的统计，居住用地约占CBD核心区用地的25%，解决10%职工的就近居住。

在新加坡除了居住等建筑，属于CBD性质的建筑，大体上办公占50%，商业、餐饮占35%，旅馆和文化娱乐设施占15%（图2．9）。

（2）CBD范围界定

如何界定CBD的用地范围有多大。最简单易行的办法是由墨菲和万斯（R．E．Murphy ＆J．E．Vance）于20世纪50年代提出的中央商务高度指数CBHI（Central Business Hight Index）和中央商务指数CBII（Central Business Intensity Index）测定法。

墨菲与万斯根据对当时美国9个中等城市的调查规定：CBHI＞1、CBII＞50%的地区是CBD。

但是，这个数字对于大城市而言显然不够准确，因此，1959年地理学家戴维斯（D．H．Davies）又提出CBD划分硬核与核缘的概念，即规定CBHI＞4、CBII＞80%的地区为CBD的核心，称硬核。CBHI＞1、CBII＞50%地区所包含的范围为CBD核缘。由硬核与核缘共同组成CBD地区。对于硬核与核缘，许多地理学家根据不同城市提出了诸多不同的标准，但是基本方法没有多大区别。当然硬核与核缘只是一种概念，城市中CBD的形状是千变万化的，要因地制宜地分析界定，不能用同心圆的简单概念生硬地套用。

图2．9　新加坡中央商务区示意图

（3）CBD的发展规模与布局

CBD的发展规模和布局，一是取决于经济发展的阶段，随着工业化时期的成熟，后工业化社会的到来，信息化和经济全球化的发展，第三产业比重的增加，CBD的规模将迅速增大。二是取决于城市在世界或国内经济发展中的地位，开放度越高，在经济发展过程中对世界或国内经济辐射范围越大，那么CBD的规模就越大。因此，CBD的性质在世界范围有全球性和区域性的CBD，在国内有全国性的、跨省市区域的、省市级的和地区性的CBD。只要实行市场经济体制，各级中心总是有商务、金融以及相关服务行业活动，总是有若干集团公司进驻，因此不论城市大小，在城市中一般都存在CBD性质的功能。

在我国，大多数城市一方面处于工业化的初期和中期，少数城市工业发展比较成熟，开始向后工业化阶段过渡，在今后20年大多数城市将完成初步现代化的任务，向更高的经济发展阶段迈进。根据国外经验，这个时期正是CBD规模从小到大，功能不断完善成熟的时期。另一方面，由于计划经济体制向市场经济体制转变的过程刚刚开始，在计划经济时代城市只有零售业中心，很少有功能相对齐全的CBD，因此，在城市发展过程中都有在中心地区通过土地调整开辟中央商务区的任务。中央商务区规模应该多大，位置如何选择，大、中、小城市中CBD的结构有何不同，成为研究经济发展战略必须解决的问题。

参考国外的情况，在经济发展初期，CBD的功能往往和城市中心区是重合的，城市中心区包含了零售业、金融等商务办公业和文化、服务业。对于一些小城市来说，经济辐射范围不大，仍可保持购物中心与商务中心合一的状态。但是随着商务活动的增加，商务办公的规模不断扩大，使城市中心区内的商业购物中心与商务中心产生分离，CBD沿中心区的一侧向外扩展。当城市规模不断扩大，城市经济的辐射范围越来越大时，当原来的老城区由于受用地、交通等条件的限制，难以容纳CBD功能扩大的要求时，CBD将会在城市原有中心的一侧，选择交通枢纽地带，对内、对外联系方便之处，发展新的CBD。或者与老城原有CBD形成双核结构，或者由老城原有CBD与多个副中心形成CBD网络，或者新发展起来的CBD成为主中心，而原有的CBD处于从属地位。

例如，伦敦原有的CBD位于伦敦城及其西部维斯敏特部分地区，20世纪80年代随着商务办公机构的大量增加，在其东部废弃的码头区道克兰的堪那瑞地段开辟了新的商务办公区，伦敦城的老区仍保持国际金融中心的地位，而新区将成为公司总部的办公区，形成了双核结构。

东京原来的CBD集中在丸之内地区，随着规模的扩大，又在新宿和临海部分别开辟办公区和信息港，并计划在幕张与横滨再开辟两个副中心，形成以丸之内为核心、几个副中心环绕的、各有分工的CBD网络。

巴黎原有市中心在旧城区的第一区到第十区的椭圆形地段内，银行和金融服务集中在第一、第八、第九区，是仅次于伦敦的欧洲第二大商务中心，20世纪50年代又向西移动到第十六区。60年代开始，政府经过30年的努力，在老城的城市轴线西延长线上，与老城相距10km的德方斯建成了欧洲大陆最大的新兴国际性商务办公区。

芝加哥、休斯敦、多伦多、悉尼、新加坡等大体上还保持了单一中心的状态。

一个城市，在CBD中集中了比较多的商务办公机构，但不可能全部办公机构都集中在这里，因此，商务办公机构从全市布局看，还是集中与分散相结合的。

从北美一些大城市状况看，纽约与旧金山集中程度最高，在70%左右，多数城市在30%～50%，少数城市仅占20%左右（表2．10）。

表2．10　1990年北美部分大城市CBD比较

国外经济比较发达的大城市商务中心区的用地规模与城市规模有关，作为单个中心大体上在1～2km²，建筑容积率（楼面面积／用地面积）凡是在老城中心区发展起来的一般都比较高，可高达5～7，比较拥挤，环境质量较差；新建的一般在2．5左右，有的更低为1～1．5（表2．11）。

表2．11　单中心规模统计

作为全球性的国际经济中心城市，CBD常常是多核心的，其CBD用地总量可达3．5～4km²（表2．12）。

表2．12　城市中心面积、商务办公用地规模及空间分布（单位：km²）

（4）CBD规模简易估计方法

对于新发展的城市，预测CBD的规模应该多大，是一个十分困难的问题，因为涉及的因素太复杂，与城市的性质、规模、布局、经济发展阶段、就业率、就业结构比例都有很密切的关系。

根据对美国一些综合性大城市和中小城市的现状测算，大体上，CBD职工总数约占大城市第三产业就业总人口的13%，中小城市占23%～35%。CBD拥有的建筑量一般可按人均20m²核算，则可得出公式：

CBD的建筑规模＝预测全市从事第三产业的人数×13%（或23%～35%）×20m²

CBD的建筑规模再除以容积率即可以得到用地规模。

（5）会展业

会展业是指通过举办各种形式的会议和展览、展销，带来直接或间接经济效益或社会效益的一种经济现象和经济行为。通过会展形式可以促进国际国内商品交易、技术交流、信息交换和资金引进，常常是由政府出面举办大型会展活动，例如“高新技术产业国际周”、“科技合作研讨洽谈会”、“经济合作研讨洽谈会”等，通过这些活动，可以加快科技成果产业化，推动高科技领域的交流与合作。会展内容直接反映出一个时期的经济热点，成为城市经济发展的“风向标”。例如，随着人民生活质量的逐步提高，家用轿车、名贵钟表、高档时装的展品就会增加。随着信息产业发展重点由传统计算机行业转向电信行业，电信类的产品迅速增长。会展产业还可以加快产品国际化、专业化、品牌化的发展，密切与国际市场的关系。因此定期举办会议、展览，逐步形成规模，是城市会展业市场成熟的重要标志。

会展业还可能对其他产业起带动作用。根据对北京第四届高新技术国际周的抽样测算，场馆收入为9089．9万元（含门票收入1199万元，参展商展台布置费用7890．9万元）；接待普通群众12万人，人均消费314元，专业观众约8万人，人均消费3578元，参展商1738家，平均花费7．7万元，三者在旅游、交通、通讯、餐饮、购物等方面的综合支出45774．6万元，因此国际周各项会展活动对全市相关产业的带动作用约1∶5。另据香港统计数据表明，会展业每1000m²的展厅面积，可创造100个就业机会，北京的统计也大体如此，因此，会展业将是城市经济发展中的一个活跃因素。

在举办大型会展时，往往是由一个主会场和若干个分会场同时进行，形成网络。许多国家会展业的主会场是与CBD结合在一起的，但也可以单独设置。

会展场馆的规模应该多大？现在还难以准确地估计，就北京的现状而言，“九五”期间全市共举办各类展览会1251个，占全国展览会总数的50%左右，其中国际性来华展览812个，占全市展览会总数的64．9%，每年举办国际性来华展览数量基本稳定，约占全国总数的25%。“九五”期间全市共举办各类国内外会议1746个。每年举办国际会议数量保持在50多个（表2．13）。

表2．13　“九五”期间北京会议展览情况统计表　

目前北京现有的17．6万m²会展场馆，均已超负荷运转。全市展览馆出租率普遍超过50%，农展馆和国际贸易中心在规划CBD范围内，出租率达到60%，国际会议中心的使用率高达84%，有的会议的会期已预约到后几年年。

目前，全市能举办千人以上国际会议的场所只有北京国际会议中心、友谊宾馆、中科院国际交流中心等3处，5000人以上的大型国际会议很难安排。因此，目前北京正在抓紧筹建新的世界贸易中心和国际展览中心，计划建成包括一个10万m²或15万m²的会展中心，以及与现有会议中心和展览馆组成的会展网络，全市会展总面积将达到40万～50万m²，以满足国内外会展的需要。

世界博览会是会展产业中规模最大、影响最大的会展形式。它起源于1851年英国伦敦海德公园举办的万国博览会。随后的发展成为各国产业技术的竞技场，是显示财富、开拓产销市场、争取国际贸易地位的舞台。二次大战后，注入了呼吁民族和解、团结的主题，在2000年汉诺威博览会上，其主题定位在历史与未来、环境与人类和科技与可持续发展等热点上。

博览会的规模有越来越大的趋势。根据史料记载，1851年英国第一个博览会用地规模只有10．4hm²，展馆7．68万m²，参观人数604万人次。1958年比利时布鲁塞尔博览会发展到用地规模2km²，拥有112个展馆，4145万人次的规模；2000年德国汉诺威博览会用地规模1．6km²，拥有190个展馆，预计4000万人次。因此，博览会的举办成为推动城市建设的重大举措。一些国家把举办博览会与实现城市规划结合起来，在博览会开过以后，或有计划地留下一些作为永久性会展场馆，或与新城建设、绿化建设相结合，或与城市土地再开发相结合。在云南昆明举办国际园艺博览会，大大推动了昆明的城市建设和旅游业的发展。展望未来，中国将会有更多的城市争取举办世博会，以促进城市与经济的发展。