与物质环境的关联

1.3.1　与物质环境的关联

经济所处的发展阶段和主导态势是住宅产业化的最根本前提。

（1）国家城市化的发展需求。城市化（Urbanization）有三层含义：①一个地区一个国家或全世界居住在城市中的人口占人口总数的比例日益增加；②积聚程度达到被称为“城市”的居民点数量日益增加；③单个城市的人口和用地规模日益增加。城市化是大多数国家朝向更为稳定和效率的经济发展过程中必不可少的进程。1800年，全世界城市人口比重只有3%，而到1990年，地球上已有近50%的人生活在城市里。1950年，全世界500万人以上的城市只有6个。到2010年，扩大到60个，其中人口在1 000万以上的城市将达到20个（表1-2）。

表1-2　我国现代城市发展的社会经济背景、城市住宅建设和进程分期综合表解

21世纪，城市居民的数量将有史以来首次超过农村居民，成为名副其实的“城市时代”。表1-3，1-4显示了世界城市化发展的速度和趋势。

表1-3　全球城市化状况及其趋势

（资料来源:联合国人类住区（生境）中心，一个日益城市化的世界·1996年全球人类住区报告[R]）

表1-4　世界城市化发展速度比较

（资料来源：谢文惠，城市经济学教材[M]，清华大学出版社，1995）

城市化与住宅建设有非常密切的关系，住宅是城市最重要功能要素之一，随着城市化进程以及人们生活水平的提高，住宅需求和住宅消费也将随之扩大。经济起飞所推动的城镇化加快，导致城市人口的膨胀从而引起住宅需求的快速增长，使住宅投资大量增加。日本在1947年至1975年的工业化加速时期，城镇化水平由28%提高到75%，28年提高了47%，平均每年提高1.67%。韩国1960年至1981年城镇化水平从28%提高到56%，21年提高了28%，年均提高1.33%。目前，我国共有城市数目663个，建制镇20 312个，集镇23 507个，城镇人口4.56亿，小城镇人口达11 268.15万人，按人口计算的城镇化水平为36.2%。近10年城镇化率年均提高约1%。今后20年，城镇化率每年还会提高1%，到2020年将达到56%，我国进入城市化水平提高最快的时期。并进入加速发展的阶段。

（2）使用者支付能力的提高。在影响住宅产业化建设的各种因素中，住宅发展整体水平与居民支付能力，对住宅建设模式的确定有最重要而直接的影响。住宅是居民基本生活必需品，居民收入水平低下，不可能对住宅有较高需求。居民收入水平提高，住宅消费占消费总支出的比重会不断提高，从而会增加对住宅商品的需求。居民的消费结构主要表现在居民生活消费支出中究竟有多大比重用于住宅消费，这个比重直接影响住宅商品化后居民租售购买力。对于发达国家，经济实力雄厚，住宅量的需求已基本满足，主要问题是进一步提高质量和舒适性。随着我国经济发展，居民收入增加迅速，过去20年城镇居民人均可支配收入年均增长5.9%。今后20年，经济将继续快速发展，城镇居民收入水平基本可以保持过去20年的增长势头。城乡居民生活继续得到改善。2002年，全国城镇居民人均可支配收入7 703元，考虑物价下降因素，比上年实际增长13.4%。居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重），城镇为37.7%，比上年降低0.2%。

预计到2010年，城镇居民人均可支配收入将达到12 000元，2020年达到18 000元左右。因此，对住宅的品质和数量也会逐步提出较高要求（表1-5）。

表1-5　五年来城乡居民生活改善情况

（资料来源：国家统计局，“九五”系列分析报告[R]，2001—03—23）