物质环境方面

城市与邻里的物质表象及环境质量是其繁荣程度与生活质量的有力表现，同时也是其企业与市民的信心所在。日渐衰竭的房地产、大片空置的弃地及工厂、衰败的城市中心，这些现象都是贫穷与经济衰退的直接反映，它们显示了城市的衰败或是城市发展与社会经济变化的脱节。与此同时，那些衰退的基础设施和破旧荒废的建筑亦会成为城市衰败的原因，由于无法满足最新发展的需求，地方上常常将高额使用维修费用强加于穷人或是濒临破产的企业，最终严重影响到金融投资和城市房地产价格，也大大挫伤居住者和工作者的信心。同样，环境的衰败以及对合理使用资源的基本原则的忽视也将破坏城市的功能与品质。由于城市的生态“足迹”或“阴影”通常会跨越行政边界，与城市生活相系的资源消费便被如实反映。

城市更新的成功取决于多方面条件，虽然物质更新不能完全保证城市更新的成功，但是物质更新通常是十分必要的，它是支持变化改善的最重要、最直观的因素。物质更新成功的关键是清楚现存物质资源的约束及潜力，明白改善过程中的角色定位，知晓区域、城市乃至邻里更新中的适当改善点。对于潜能的成功认知需要一种执行策略，它能伴随着经济与社会活动、资金政权、所有权、制度安排、政策、城市生活的景象以及城市所扮演的角色，辨识并充分利用各种变化。

物质空间与自然环境的质量直接决定城市市民的生活质量。它主要包括如下内容：

（1）明确城市更新计划的物质尺度与时间尺度；

（2）了解市场与经济发展的趋势及其对物质环境的影响；

（3）明确物质环境因素在更新策略中的角色作用，如旗舰项目、供给与需求关系等；

（4）发展明确的策略规划，更新物质环境；

（5）确保符合地区中其他发展更新计划的协调发展，并使地区内各层面广泛参与；

（6）设立相关机构，对计划进行维护；

（7）设立维护和运转的资金机制；

（8）了解环境改善的经济运作原理；

（9）确保行动体现政府部门策略的变化及社会经济情况的变化。