共有产权人的管理权

“青年公寓”的管理，是指为维持其物理机能，进而使其充分发挥社会的、经济的功能而对之所为的一切经营活动。此种管理分为两种：共同管理和分别管理。共同管理，即由共有人共同对共有物进行管理，各共有人对于物的全体管理有参与权，在共有人没有管理协议时适用；分别管理，即共有人通过分管协议，约定其物的管理专属于共有人之一或指定各共有人的管理范围。我国《物权法》第96条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”本条规定的共有物管理，不包括对共有物的处分。基于此条规定可以得出我国《物权法》首先遵循意思自治原则，由共有人协商来约定共有的管理方式，具体如通过订立分管协议的方式，在不违背法律的基础上来约束共有人之间权利和义务，即分别管理。只有在各个共有人没有达成共有物管理办法的前提下，才参照一般的各国的物权立法，遵循“共有管理”。但“管理”是比较宽泛的概念，《物权法》上管理的理解主要限定在共有人对共有物的保存、改良行为和利用行为。

1）共有产权人的管理行为

（1）按份共有人对“青年公寓”的保存

“青年公寓”保存系指以防止其灭失、毁损或权利丧失、限制等为目的，而采取相应措施，维持共有物现有的事实状态或权利状态的行为。如“青年公寓”的修缮，由于这种行为是为了防止共有物及其权利遭受损害，只会给其他共有人带来利益，并促进共同关系目的之实现的必要行为。这种保存行为，不仅有利于作为行为人的共有人，而且有利于其他所有的共有人，因此共有人在实施保存行为时无需征得其他共有人的同意。另外我们必须意识到有时候保存行为往往是比较急迫的行为，如共有房屋即将倒塌，任一共有人都会独自从自身利益考虑对房屋及时进行修缮。“保存行为乃维持共有物原状之行为，或系扩张共同共有物所有物所有权之行为，均对共同共有人有利，应无全体同意之必要”。因此对于保存行为，各共有人一般不会对其进行约定，所以通常应该将该规定理解为任何一个共有人“都有保存”的权利与义务。

（2）按份共有人对于“青年公寓”的改良行为

改良行为是指在不改变“青年公寓”的性质、形态的前提下，增加共有物的使用效用或者交换价值的行为。如对其进行一定装修、修理。这种行为不像保存行为那样急迫，而且多少会改变共有物的现状，所以不能完全由共有人单独进行，但它又不如处分行为那样重大，所以改良行为不必经全体共有人的同意，只要超过一定拥有份额的共有人同意即可进行。我国台湾地区相关条例规定：“共有物之改良，非经共有人过半数，并其应有部分合计已过半数之同意，不得为之。”但在我国《物权法》上对于改良行为没有具体规定，只在第97条规定处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。但这条规定的核心在于规范共有物的处分行为。如前所述，改良行为较之于处分行为，对其他共有人造成的影响较弱。因此有学者曾在《物权法》制定时期建议对于改良行为，按照“二分之一”标准比较妥当。但在新的《物权法》里没有采用该条款。立法者认为对于改良行为应该属于《物权法》第97条规定的“重大修缮”，在没有约定的情况下，应该经三分之二以上的按份共有人的同意。

（3）按份共有人对于“青年公寓”的使用方法

“青年公寓”的使用方法，主要以满足共有人共同需要为目的，不变更其性质，决定具体使用收益方法的行为。在此必须指出按份共有人对“青年公寓”的使用与按份共有人决定对“青年公寓”的使用方法是两个性质不同的问题。按份共有人对“青年公寓”的使用及收益分配是《物权法》第94条调整的内容，即各共有人按照其份额对“青年公寓”享有所有权。例如，政府和民间资本共同出资建设“青年公寓”，政府折合出资六千万元，民间出资四千万元。二者共同决定将该房屋出租获取收益。在租金的分配上，政府有权获得租金总额的60％，民间资本则获得租金总额的40％，这反映的是收益与权利的对等。而按份共有人商定对“青年公寓”的使用方法则属于对“青年公寓”管理的内容。因为对“青年公寓”的使用方法决定着共有物的状态及使用寿命。

2）按份共有人对管理费用的分担

所谓共有物之管理费用，包含内容很广泛，但究其本质是因共有物保存、改良及使用所产生的费用，也包括根据其他法律及相应合同约定所产生的费用。如“青年公寓”的维修费用、保险费用，共有小区住宅的物业费用、水电暖气费用等。按照大陆法系民法通例，共有人约定费用承担方式的，依照约定；如共有人没有此项约定的，按照共有份额的比例分担。“这是考虑当事人享有权利与承担义务应当一致……按份共有的权利就是按照应有部分将所有权作了量的分割，权利的行使具有量的意义，那么负担的义务当然也要符合量的分割”。按照我国《物权法》第98条规定，共有物管理及其他义务的负担，有约定按照约定，没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其应有部分分担。因共有人按应有部分对于一物共同享有所有权，则对共有物上之利益，应按应有部分分担之，才符合公平之旨。但是共有人之间对于共有物费用如何分担的问题，则是共有人间内部的关系，受私法调整，与公法无关，当事人可以通过协议约定。

就共有人产权分配而言，还应做好管理和收益的分权。“青年公寓”由大学毕业生低收入群体（住户）占有和使用，由民间资本获得收益，其日常维护的管理权应当交给民间资本，而所发生的日常费用（如物业管理费、水电费）应当由住户承担。对于用于住宅长期保值增值发生的费用，若考虑政府未来获得完全产权，应由其承担；但考虑共有状态的长期存在，则应由共有人共同分担，符合责权利一致的原则，其具体的形式由双方约定。

（1）“青年公寓”保存产生的费用

保存行为是为了防止共有物及其权利遭受损害，只会给其他共有人带来利益，因此，费用应由共有人按份额大小承担。但是，若这种利益给民间资本带来的利益明显大于对政府带来的利益，那么应由民间资本来承担由此发生的费用。

（2）“青年公寓”改良产生的费用

改良行为不会变更房屋的性质，会增加其效用或价值，如将污墙刷成粉墙、将地面加贴瓷砖以增加美观等。改良行为分为简单改良和重大改良。对于简单改良来说，更多的是增加使用人的效用与价值，如将房屋的旧玻璃换成新的，那么由此发生的费用由使用人和直接获益人承担，即由住户和民间资本来承担。对于重大改良行为，往往影响整个共有物的效用和价值，很可能涉及结构的安全和适用性，由此发生的费用应由共有人依份额共同承担。

（3）“青年公寓”使用过程中产生的费用

在“青年公寓”使用的过程中，产生的费用主要是物业管理费和公共维修基金。从受益的角度讲，公共产权中发生的费用应由共有人按产权份额大小来分担。但是，由于住房的占有和使用权均由住户享有，物业服务由住户完全享有，政府和民间资本虽为产权人，但实质上没有享受任何物业服务，因此，应由住户承担费用。因此，物业管理费由住户承担。政府和民间资本均为产权人，因此，公共维修基金由政府和民间资本按产权份额分担。