投资私人有限公司执行董事姚俊源

笃定中国将在未来成为世界中心的姚俊源，自创业起便心怀远大的“中国梦”。

2009年，他在上海设立煋乐国际分公司，以中介咨询为桥头堡，在稳步扩张间掌握市场的脉搏，建立起完善的客户信息库。而他的最终目的，是引领ZACD平稳落地，投资于中国拥有广阔前景的工业地产。

经过5年的深耕积累，姚俊源蓄势待发。他深知投资中国工业地产所面临的挑战，更坚信自己能够做出应有的贡献。雄心勃勃间，他投资中国的第一笔资金，便达1.2亿元新币。

姚俊源说：“希望将创新工业地产的理念带到中国，也相信ZACD能帮助到中国本土的中小型企业，并为政府在土地利用、环境改善方面做出贡献。”

逆市成长的引领者

上世纪60年代，新加坡脱离英国殖民政府统治，成为独立的国家。时值百业待举、百废待兴，其国内状况相较现在判若云泥。在两代人筚路蓝缕的开拓下，新加坡逐渐从落寞走向繁荣，成为亚洲的经济与创新重镇，也是东西方结合的典范。

腾飞的过程中，“精英社会”的理念催生了一批开创先河的企业家，他们敢为人先，不仅缔造了非凡的企业，也为亚太的后来者树立的可借鉴的标杆，煋乐国际（煋乐国际房地产咨询有限公司，下简称煋乐国际）和ZACD（ZACD投资私人有限公司，下简称ZACD）的创始人姚俊源是其中的代表性人物之一。

姚俊源成长于新加坡经济起步的阶段。作为单亲家庭的长子，贫穷是其成长期的主旋律。6岁起，他就投身家计，做服务员、卖食品。十多岁的年纪，他已历经很多人一辈子未触及的艰难事。

俗话说：三岁看到老。“早当家”的岁月里，姚俊源坚忍不拔的品性和勇于尝试的精神开始萌芽，并且将之运用于维持家计的工作之中。相较很多主流的企业家，姚俊源并没有很高的学历，实际上，因为受困于经济，一边读书一边谋生的他直到20岁才完成中学学业，并同样因此未能走进大学。但是，在经营与创业的过程中，姚俊源所表现出的创新与管理能力不逊色于任何专业的经理人。

从最初的电脑销售到转战房地产销售，姚俊源在相对平稳的事业线中完成了自己的原始积累，期间，他赚取了自己第一笔逾万元新币的佣金。经济利益并不是这段时间内姚俊源最大的收获。在房地产销售公司，他结识了未来的妻子与企业联合创始人沈娟娟女士。在对方的鼓励下，姚俊源进入了工业地产销售的领域。

门外汉到地产销售的红人，背后是日积月累的付出。为了入门乃至精通，姚俊源每天工作16个小时，完成本职工作的同时，还主动约谈前辈从业者，求取经验，甚至利用休息的时间联系消费者，洞悉他们的需求。

姚俊源与沈娟娟伉俪

吃苦耐劳的基础上，聪慧的姚俊源逐渐将付出转变为机遇，投身工业地产的过程中，他发现：尽管只占国内房地产总市值10%，但是新加坡的工业地产有很大的发展潜力。其一，工业是国家经济的主要驱动力之一；其二，彼时新加坡的工业地产水平仍停留在较为初级的阶段，有广阔的上升空间。

发现需求后，姚俊源雷厉风行。1996年至2000年期间，他与合作伙伴共同创办了3家中介服务公司。创办于1999年的煋乐国际是其中之一。创立煋乐之初，姚俊源就将其定位于以工业地产销售和核心业务，并立志成为新加坡业内的领导者。

初生于亚洲金融风暴的煋乐，起步并不“甜蜜”。2001年，新加坡遭遇史上最严重的经济衰退，受此拖累，当年新加坡工业地产价格比1997年最高峰下降了60%。之前市值在400万到2000万新元之间的大型工厂，均难以出售。

危机之中，姚俊源并未气馁，他判断：工业地产是国家发展之必需，而在市场不景气期间，工业地产由购转租将成为主流。市场并不缺乏需求，如何洞悉需求、满足需求，成了逆势而上、成为赢家的关键。

基于这样的理念，姚俊源着手架构煋乐的客户网络，通过电话沟通的方式，建立新加坡中小型企业的需求数据库。在当时的市场氛围之中，他的做法一度被认为增加了成本，却未必能获取回报。但在很短的时间内，姚俊源便证明了自己的高瞻远瞩。

传统的销售模式中，量式广告投放是传达给消费者的主要手段。这样的销售模式，并没有将客户需求放在最核心的位置。而在煋乐的创新模式中，公司先是通过电话沟通了解个体客户的需求，再量体裁衣，由专职销售人员将厂房模型或楼书直接带到客户面前，提供匹配的建议。

数据库的基础上，姚俊源和沈女士还携手针对需求进行创新，将工业地产按分层地契的产权模式进行销售，销售的主要对象是市值在30万到50万新元的中小型企业。诸多创新的铺垫之下，煋乐赢得了新加坡最大工业开发商的信任，接手位于新加坡的西部工业区的一个工业地产项目的营销代理。而姚俊源的成功也来得水到渠成，在不到1年的时间内，他成功售出了全部265间厂房——在当时的市场看来，这几乎是不可能完成的任务。

变不可能为现实的姚俊源，瞬间成了新加坡业内的知名人士，赢得了诸多开发商的青睐。此后的时间内，掌握核心秘诀煋乐后来者居上，迅速成为引领者。2001年到2005年期间，新加坡工业地产交易量降低了40%，但是煋乐的年均营业额复合增长率高达50%。

销售业绩上升的同时，姚俊源的优势不断累积。因为前瞻社会发展，姚俊源所销售地产项目在经济回暖时期变为猛升的“牛市”，给客户们带来了丰厚的利益回报。不断有客户打电话前来咨询新项目，并且表达了继续购买的意愿。

在此背景之下，姚俊源主导煋乐进行转变与革新，完整切入新加坡工业地产的全产业链。作为上下游完美的桥梁，煋乐开始结合数据库的信息为开发商提供项目设计与开发的咨询，并且根据不同的项目推荐合适的买家。

连续的正循环间，煋乐的规模不断扩大，成为新加坡工业地产中介的扛鼎品牌。数年的时间内，新加坡国内有超过6000家中小型企业成为他们的一级客户。另一方面，这些客户的投资选择也发生了变化，因为出众的投资回报率，不少客户从“自买自用”转变为投资升值，在购入之后通过煋乐国际转租给二级客户，在观望长期利益的同时，也有了即时的经济保障。

逐渐改变行业的姚俊源意识到，自己可以谋求并且贡献更多。2005年，立足庞大的上下游资源，他创立了ZACD投资私人有限公司，集合投资者的资金，与一级开发商共同开发项目。在此后的近10年时间内，ZACD创新了一条游走于传统工业地产与资本的颠覆之路。

在革新中掘取黄金

“我做生意有一个宗旨：和客户共享资源，让客户有更多的机会赚钱，随时和他们分享最新的消息，让他们抢占获取利润的先机。”姚俊源曾如此阐述他的秘诀。

在他的经营方法论里，销售完成并不是服务的终结，而是服务的开始。首先，他引领煋乐尽全力做好客户维护工作，在第一时间解决项目售出后可能出现的问题。其次，他会将好的投资信息与渠道及时分享给曾经的消费者，即使这类共享与煋乐的利益并无直接关联。

共赢的理念中，煋乐裨益了新加坡难以计数的中小型企业，其中的不少伙伴，已经发展成为新加坡主板的上市公司。而这类企业，成了姚俊源开创ZACD稳固的资金后盾。

与煋乐不同的是， ZACD自创立起便掌握了成功的基因。过往愉快的合作经验使得上规模的开发商乐于和ZACD共享投资项目，因为他们不仅拥有结合消费者需求设计项目的能力，更能通过稳健、细密的销售网络将项目成功售出。

为了保证投资者的利益，姚俊源在经营ZACD初期并没有如煋乐般大开大合。2005年于Penjuru的第一个工业地产项目，ZACD仅仅投资了17.5万新元，持有项目10%的股份。这个“试水”投资很快取得了开门红，获取了250%的利润回报。

凭借利益稳固了投资者的信心后，姚俊源迈出了开拓之路，全面实践自己之于工业地产十余年的认知与创新理念，并且连续缔造多个ZACD的神话。

2005年，ZACD协同开发商以高出第二名200万新元的竞标价，标得位于新加坡红山地铁站附近的30年工业用地，建成了Alexcier大楼。当时，新加坡从未有在地铁站附近建造工业厂房的先例，不论是开发商还是投资者，都认为远郊区才是工业地产的合理位置。

然而，姚俊源赋予了工业地产新的功能，并且让近市区的该类项目顺理成章。Alexcier项目设计开发过程中，ZACD突破了狭长形的土地限制，采用层层退台的阳台设计，结合屋顶绿化，形成了融工作、生活、休憩于一体的风格。从项目外观上看来，Alexcier完全看不出工业项目的影子，它在满足传统生产、仓储功能的同时，还利用生活化元素，让厂家直接面对消费者成为了可能。简而言之，姚俊源将工业项目变成了“购物中心”。

ZACD项目：Alexcier大楼

ZACD项目：Northstar@AMK

市场热烈回应了姚俊源的创新。Alexcier一共220间单位，开盘价时均价为250新元每平方英尺，而两年后交房时，二手成交价格已超过了500新元每平方英尺。

改变工业地产的同时，姚俊源还在住宅项目中展现了自己的多元才能。2006年，他主导ZACD投资了距离新加坡核心商业街乌节路500米远的i Loft项目。有别于通常开发商在该区域的3房式（即国内的3房2厅）项目，姚俊源另辟蹊径，建造了该地区首个1房式和2房式的LOFT，并在短时间内完成了全部的销售。在这个项目中，ZACD的资金回报率升至惊人的542%。

在投资者欣喜的同时，舆论也开始纷纷揣度ZACD投资回报率的上限，而姚俊源再一次令人咋舌。

同年，ZACD携手合作伙伴标得新加坡北部市区边缘宏茂桥（Ang Mo Kio）地区一块29225平方米、使用年限60年的土地，兴建了Northstar@AMK工业地产。从产品建筑设计、整体规划、项目报建、项目开发，再到市场营销，姚俊源主导了整个过程，并在短短10个月内完成了超过90%的销售率。

作为ZACD迄今为止最成功的投资案例， Northstar@AMK项目仅以700万新元投资创造出近1亿新元的价值，实现了惊人的1197%的回报率，创造了新加坡工业地产的奇迹。值得一提的是，这个项目也是姚俊源首次将他的印尼投资商介绍到新加坡的工业地产领域，并同本地的建筑公司一起合作，形成联合开发之势。

在实现惊人的回报率之后，许多对新加坡市场或房地产行业不甚了解的投资商，纷纷找到ZACD。充分掌握主动权的姚俊源，有了更大的选择空间。他所挑选的合作伙伴，均是各国家、地区极具经验和资本实力的上市公司，保证项目的风险系数降至最低。而如今，来自中国内地的投资已占ZACD项目资金15%的比例。

至2014年，ZACD已在新加坡投资了27个工业与住宅项目，投资总额2亿新币。项目增加的同时，ZACD发挥的效用也持续增长。从为开发商提供政府计划与竞投标策划，到项目设计开发、工程管理，再到销售甚至为下游企业定制回租方案， ZACD已经形成了一站式的服务网络。

基于此，ZACD也享受了一级开发商的回报待遇，和他们享有同样的利润。仅已完成的项目， ZACD的利润就已经达至3.5亿新币，成了诸多投资者的“金库”。

在吸引国际资金投资新加坡的同时，姚俊源也开始配合政策进行海外项目投资。2014年，新加坡与马来西亚达成协议，将一部分工业项目外迁至大马，并兴建综合的工业发展区。

作为行业的纽带，ZACD在第一时间顺应潮流，联合马来西亚WB Land公司，进行大规模投资。在马来西亚，因为工业用地更为广阔，姚俊源实施了新的项目计划，进行独栋式厂房的开发。这类“专属大楼”对于新加坡的中小型企业而言有非常大的吸引力。投资的项目中，一期的FRONTIER已经全部售完，其他项目也在陆续开发当中，并且取得了超乎预期的预定名额。最终，ZACD的这些项目将组合成为连绵的工业区，成为新加坡与马来西亚工业生产的重区。

从17.5万元起始资金到3.5亿新元利润，不到10年的时间内，姚俊源用专业与创新与在工业地产这个传统项目里掘取了黄金。他所参与的投资项目，总额已经超过60亿元新币。

立足一系列辉煌的数据，姚俊源为ZACD描绘了更恢宏的蓝图——投资中国，与中国共荣。

中国之路

自创业起，身为华人的姚俊源便心怀“中国梦”。

“在我看来，中国将在未来的20到50年内成为世界中心。”姚俊源说。笃定于此的同时，他也始终希望自己可以成为中国立足世界之林的贡献者之一。

为了实践以中国为最终目标的海外战略，2005年起，姚俊源便带领煋乐国际开始了国际布局，先后进入东南亚包括印尼、泰国、马来西亚在内的多个国家，并且涉足美国、澳大利亚、英国等越洋市场，且均取得上佳的成绩。

更为重要的是，布局海外的过程中，稳扎稳打的姚俊源始终践行如新加坡般深耕的策略，以建立健全完善的客户信息与需求网络为根基。同样，他也在多个海外市场建立了深厚的人际与伙伴关系。

2009年，万事俱备的姚俊源在全球经济寒冬中毅然逆市扩张，在上海设立煋乐国际分公司。同在新加坡发展一样，他仍以房产中介作为“先头兵”，从上海的高档住宅、办公楼、别墅的租赁销售起步，慢慢壮大自己的实力。

相较新加坡和其他海外市场的扩张速度，煋乐在中国的发展并不乐观。连续的政策调控使得房地产市场始终充满了不确定因素，外来的煋乐亦未能摆脱市场的起伏。但姚俊源依旧信心十足。

ZACD项目：Frontier Industrial Park

“在上海设立煋乐国际的初衷和最根本目的，是为了ZACD到中国进行有效投资。只有进入市场，掌握市场的走向和趋势，积累一定的地位和人脉，才能保证ZACD平稳落地。”他说。

虽然如是说，但是姚俊源对于上海煋乐中介业务的发展并未有半分松懈，面对国内波动的市场，他最大的应对之策是国际化销售通路。

随着移民热潮涌动，在国人移居海外的同时，也有很多外籍人士来中国工作与置业。煋乐结合自身的优势，把握住了其中交叉的商机。他们将休斯顿、墨尔本、伦敦的住宅项目成功在上海以及香港销售，又将上海的住宅卖给新加坡消费者，通过国际层面的操作摆脱传统市场的“割喉战”并降低政策影响，使得上海煋乐得以稳步发展。

另一方面，经过5年的积累，上海煋乐在信息收集与构建稳固的合作关系领域已经卓有建树，为ZACD正式登陆中国备足了动力。

ZACD项目：上图Nin Residences(住宅)；中图River Parc Residences(住宅)；下图Woodlands Horizon(工厂)

“ZACD在中国的投资仍将以工业地产为主。”姚俊源在深入探寻后如此定位。而站在中国的角度，姚俊源和ZACD的投资能给中国带来哪些利好？

于投资者而言，答案不言而喻。过往的投资反复证明了姚俊源的投资眼光与战略实施，ZACD如今的项目依旧复制着领先业内的回报率。但这并不是其中最重要的部分。

中国的工业地产，目前正处于尴尬的境地。一方面，长期跃进的工业制造使得工业地产项目始终有着充足的市场需求；而另一方面，国内的工业地产依旧处于初级阶段，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，也出现了诸如招商引资机制不够完善、面子工程、资金链断层等问题。工业地产配套设施跟不上产业发展，一直是业内重复的话题，在住宅与商业地产光环的笼罩之下，工业地产的发展脚步显得颇为踌躇。

尽管出现了很多以“孵化园”冠名的新式工业园区，但是这类园区的进驻门槛高，且往往和高新科技密不可分，对于为数众多的中小型企业而言，能进驻这类工业园区的只是恒河沙数。

姚俊源对于新加坡工业地产整体发展的贡献，恰是其备受外界关注的主因。细数ZACD在投资项目中所应用的创新并不是一件轻松的事，舆论很轻易便能在其项目中发现诸多悖于传统之处。

首先，ZACD的项目多为高层的斜坡式工厂，汽车、甚至大型货车可以轻易抵达每一层工厂的入口，方便厂商直接装卸货。高层厂房的设计中， ZACD有效配置了公共用地的资源，帮助企业提升生产效率。公共区域中，建有密集的太阳能板、中央垃圾站等等，实现土地集约化。在降低企业生产成本的同时，改善了新加坡工业整体的生产模式。

从外观上看，这些工业项目和写字楼、购物中心并没有区别，甚至更进一步。“在初期设计时，我们就集合了大量绿色和可持续建筑的特点。”姚俊源介绍说，“比如楼房的垂直绿化，很多传统厂房设置玻璃或是铝合金的地方，我们都用植物生长板进行代替，可以有效遮挡阳光。在顶楼，我们会提供种植的藤架，让企业主在指定的范围内种植花朵、草药等等，提供休闲生活的同时，也降低了建筑的能量消耗。”

项目内部，ZACD的规划也迥异于传统，从纯粹的生产功能向生活、休闲一体化转变。在工厂里面，设有餐厅、咖啡店、商务中心、健身中心、游泳池以及小型购物中心。通过这些设施，过往以生产为核心业务的中小型企业，开始对接消费者，开展B2C的直接销售。外来者们也不再以进货为单一目的，还可以购置日常用品，或是进行休闲娱乐。

引领企业从粗放型生产往集约化发展的同时， ZACD也帮助他们提升了企业形象。因为项目品质高，这类工业地产得以从远郊区搬到近郊区乃至靠近市中心的地区。很多中小企业不仅因此赢得了更大的市场份额，还因为地理位置的优越性开拓了海外市场，赢得了订单。

更重要的是，进驻这些现代化工业厂房并不需要过人的资本，因为每个项目的空间都迎合市场的需求所规划。“大部分中小型企业，需要的空间往往在150平方米到1000平方米之间。在过去，市场上并没有专门订制如此规模的工业地产。”姚俊源说。

ZACD的所有创新，都基于煋乐国际十余年日积月累的数据库。“我是从工业地产起步的，和大大小小的企业业主们打交道。”姚俊源说，“每个行业都有不同的需求，小至木工、铁匠，他们也有对于空间和配套设施的要求，每个行业的排污设施、用电量等等都是非常专业的。”

相较住宅项目，工业地产的创新更为不易。因为外观博得眼球容易，但是真正能帮助企业改善生产方式，需要在行业内“摸爬滚打”经年来积攒功力，再根据客户的反馈，与建筑设计师、结构工程师进行磨合。

“新加坡工业地产的应用和中国存在一些差别，但仍有很多共通之处。我们希望将创新工业地产的理念带到中国，也相信ZACD能帮助到中国本土的中小型企业主，并为政府在土地利用、环境改善方面做出贡献。”姚俊源满怀信心的说。

携手团队 与社会共赢

自改革开放以来，民营力量逐渐成为中国经济前行的最大动力。整体经济发展放缓的当下，民营中小型企业的跃进，是中国经济进一步发展的必经之路。李克强总理就曾强调要降低创业的门槛，“激发市场活力，形成更多机遇，让13亿人的聪明智慧在大众创业、万众创新中充分涌流，创造更多社会财富。”

就目前而言，中国的不少中小型企业仍停留在“作坊”的阶段，以家庭为单位，依靠简单的设施进行低附加值的生产，很难建立起竞争力。

面对如此庞大的需求，姚俊源和ZACD的力量看似杯水车薪，但是他的经验如果被中国工业地产所借鉴或是复制，势必对生产发展产生推动作用。

“我的中国梦里，帮助小型企业提高生产力水平是最终目标。小型企业的成长比大型企业更灵活，我希望我们的资金和创新能够度身订制、为其所用。”姚俊源说。

据他透露，目前ZACD已经预备了1.2亿新币的资金，计划在2年内投资于中国的一线和二线城市，帮助远郊区的企业进驻近市区，为企业赢得更多市场机遇。

尽管已进入实质性阶段，但在姚俊源看来，针对中国市场的探究依然任重而道远。他说：“ZACD从不以完成项目、销售赚钱走人为目的。我们关注长期的发展。未来，公司仍将结合煋乐的中介业务，慢慢建立客户群，广泛收集资料，不可一蹴而就。”

ZACD在全球范围内飘红的收益是姚俊源推行“广积粮缓称王”策略的最大倚仗。目前，集团的中介业务仍旧占据60%的营收比例，但在未来的两年内，随着投资基金的回笼，中介业务将逐渐降低至20%的比例。

丰厚利润的支撑下，为了完善投资项目，姚俊源根据需求多元化，在近年来逐渐发展了广告设计、室内装修、互联网服务等七大业务群。

另一方面，他还在团队建设方面下足资本。不论是雅加达还是上海，每一个煋乐的员工，都被要求具备国际化的专业知识，熟悉各国的税收政策、交易流程、法律等等。比如上海和新加坡的同事，集团每年都会组织换地培训，去到不同的国家来强化国际化的经验。

为了培养长期、有向心力的团队，姚俊源在设立高于市场标准薪资待遇的同时，还制定了特有的员工参与机制。每个投资项目，集团都会开放20%至35%的份额，鼓励员工参与其中。同等的投入金额，开发商挣1块钱，集团挣1块钱，员工同样挣1块钱，其投资回报和一级开发商同阶。

在新加坡地产开发领域，制定如是福利制度的，姚俊源是独一号。这既符合其“共赢”的经营与为人处世之道，也激励了员工将工作看做经营自己的事业，集团上下群策群力，凝聚力十足。

对此，姚俊源说：“我一直坚信，公司不是老板一个人的公司。公司的成功必须依赖于每个员工的努力。”

姚俊源与沈娟娟伉俪

在投资者眼中，他是点石成金的管理者；在员工们看来，他是乐于分享的好老板；而在社会工作中，姚俊源同样尽责尽力。他担任新加坡公民咨询委员会（CCC，Citizens’Consultative Committees）委员长达17年。该机构是执政党最重要的基层组织，是人民与政府之间的重要沟通桥梁，主要负责在集选区内开展和推行各项计划，包括监督当地援助计划，提升居民物质生活环境，募集慈善基金等。

个人投身公益事业的同时，姚俊源还引导集团上下各尽其职。针对公益慈善，煋乐国际成立了专门的组织，名为企业社会公益团体（CSR），通过该组织不定期参与各类慈善活动。包括在柬埔寨援建孤儿院、去越南探望孤儿，每年圣诞节在新加坡组织低收入群体共度节日，提供礼品并且实现圣诞愿望等等。

在上海煋乐成立之初，姚俊源便将集团的社会责任带到了中国。在分公司成立的第一年年会上，他和沈女士不仅带头捐款，还成功在员工中间募集4万元人民币，捐赠给了贵州贫穷山区的学校。

和姚俊源一样，沈女士同样秉持达则兼济天下的理念，并将女性细腻的一面融入善行之中。经营中国业务的过程中，沈女士一直在寻找合适的慈善项目，并对“宝贝慈善事业基金会”进行了私人捐赠，该基金主要针对国内被遗弃或是患有先天性残障的孩子。未来，她还希望引导集团上下一起，帮助到中国更多拥有同样困难的群体。

如今看来，稳固的架构，是姚式成功法则的核心。事业方面，他投资与中介咨询有效结合，保障了长期稳定的利润率。管理方面，他信奉利他原则，始终站在伙伴与员工的角度，实现多赢。而繁忙的事业之余，他也在公益领域勤耕不辍，践行现代企业家的社会责任。

多重结合，使得姚俊源飞跃式的成功变得理所当然。未来的时间内，与中小型企业共进仍将是他实现“中国梦”的最大倚仗。可预见的是，在其计划成功落地中国的那刻起，受惠其中的企业将远不止煋乐与ZACD。

董尚真 菲律宾亚美士戈集团董事长

亚美士戈集团董事长董尚真，以过人的胆识和勇于开拓进取的精神为人称道。是菲华社会德高望重的领袖人物，也是菲律宾政府分外器重的华人榜样。

作为菲华商界的一代风云人物，他曾连续两届担任菲律宾最大规模、最高规格华人社团——菲华商联总会的理事长，并在此期间完成历史性的创举：打破菲华商联总会40年不与中国大陆交往的历史，开启中菲经贸往来的大门，也开启菲华商界，乃至中菲关系的新时代。

如今已年近80的董尚真仍积极活跃在中菲社会，不遗余力地贡献着自己。