年桂林市住宅市场价格明显下行

粟凌燕

据国家统计局桂林调查队调查数据显示，2015年桂林市新建商品住宅价格比上年下降7.3%，二手住宅价格比上年下降6.1%，新建和二手住宅市场双双呈现量升价跌态势，价格明显下行。

一、住宅市场运行情况

（一）新建商品住宅价格下降7.3%

其中，90平方米以下商品住宅价格下降6.6%，90～144平方米商品住宅价格下降7.2%，144平方米以上商品住宅价格下降8.4%。从分月价格来看，同比呈现V型走势（如图1所示）。1—5月价格持续下行，跌幅持续扩大，新建商品住宅价格同比分别下降8.1%、9.1%、9.6%、9.8%和10.1%，5月份价格同比跌幅达到全年最大值；从6月份开始，价格触底反弹，跌幅不断缩小，6—12月同比分别下降9.3%、8.2%、6.9%、5.5%、4.6%、3.3%和2.8%。环比呈现波动下行走势，除6月份、8月份和10月份3个月价格环比持平外，其余月份价格环比均呈下降趋势，其中2月份环比跌幅最大。1—12月价格环比分别下降0.4%、0.8%、0.4%、0.2%、0.2%、0.0%、0.1%、0.0%、0.5%、0.0%、0.1%和0.3%。

图1　2015年桂林市新建商品住宅价格走势图

（二）二手住宅价格下降6.1%

其中，90平方米以下二手住宅价格下降5.8%，90～144平方米二手住宅价格下降6.3%，144平方米以上二手住宅价格下降7.2%。分月来看，二手住宅同比走势与新建住宅价格走势一致，均呈现V型（如图2所示）。其中，1—6月价格持续下行，跌幅持续扩大，二手住宅价格同比分别下降5.8%、6.5%、7.3%、7.4%、7.6%和7.7%，6月份同比跌幅达到全年最大值，较新建住宅价格波谷滞后一个月；从7月份开始，价格触底反弹，跌幅不断缩小，同比分别下降7.0%、6.4%、5.5%、4.4%、4.1%和3.6%。从环比来看，除6月、7月和11月3个月价格环比持平外，其余月份价格环比均呈下降趋势，其中2月环比跌幅最大。1—12月价格环比分别下降0.7%、0.9%、0.7%、0.4%、0.3%、0.0%、0.0%、0.1%、0.1%、0.2%、0.0%和0.2%。

图2　2015年桂林市二手住宅价格走势图

二、价格走势成因分析

（一）新房市场价格受政策波动影响

受2014年房产市场低迷影响，2014年末桂林本土出台前所未有的“契税补贴”政策助力—即2014年12月1日—31日期间购买新房的给予所缴纳契税100%的财政补贴；对2015年1月1日—2月28日期间购新房的给予所缴纳契税50%的财政补贴。政策的出台导致新房成交量在2014年末短期暴涨，市场购房需求提前，购房能力透支，从而造成了2015年一季度整体房产销售的“低谷”。3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知规定：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。而此前，二套房贷款执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。不久后，央行又进行了降息。全年央行进行了5次降息，公积金贷款利率也随之下降。

政策从降首付、降息两方面给予新房市场刺激，政策在经过一个月的市场消化与反应期后，于5月份在桂林新房市场开始显现效应。5月、6月、7月呈现红火态势，市场成交节节攀升，连续3个月成交量直线上涨，冲到全年高潮。开发商意欲涨价，优惠折扣取消、均价暗涨，所以6、8两月新建商品住宅价格环比止跌持平。

然而政策消化三个月后，后继乏力，市场突然转冷，销售急转直下，9月份新建商品住宅价格下降0.5%，之后10月份也是旺季不旺，价格持平。临近年底，众房企面临全年销售目标难以完成和库存压力大两座大山，据此，桂林市房协联合居桂林成立减免契税联盟，由企业出资自行为购房者进行契税补贴，各房企也纷纷推出优惠措施加快去库存，价格继续走低。

（二）新房库存量大决定房价走低难涨

据桂林房产局数据显示：截至2014年12月底，桂林市区商品住房累计可售面积87.61万平方米，按照2013、2014年销售速度来算，存量房需要一年的时间来消化。同时2015年全年桂林市区商品住房新上市面积126.74万平方米，共13118套。存量与新上市叠加，数据显示2015年待售商品房面积较大。因此各楼盘都将加速走量、去库存当作销售第一要务，特价房、一口价房、92折、9折、买房一成首付、买房送车位等促销活动，贯穿于全年新房销售市场。房地产价格的变化与库存量关系密切，库存规模较大而销售不畅，决定全年房价走低难涨。

（三）二手房市场缺少有力政策刺激

纵观二手住宅市场，全年无有力的政策刺激。虽然3月30日，财政部、国家税务总局也发出了新政规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，即俗称的“五改二”。但此本欲通过降税、降成本刺激二手房市场的“五改二”新政，实际上对桂林的二手房市场刺激作用却微乎其微。究其原因为，广西在执行此政策前加了个“唯一”的条件，即只有是个人转让自己唯一一套住房时才能享受减免政策。而据不完全统计，当前桂林市场上满足此条件的二手房源不足二成。政策的执行面大幅缩减，所以对桂林二手住宅市场的刺激微乎其微。政策效应只在4—7月产生一定效果，成交量有所微弱上涨，之后又趋于平淡。

而2014年闹得沸沸扬扬的不动产登记和房产税也尘埃落定。不动产登记已经施行，事实证明它并非是应用于二手房市场的政策，而房产税没有实施。所以全年，桂林二手房市场缺乏有效的政策效应，价格持续走低。

（四）新房市场低迷拉低二手住宅市场价格

2015年新房的持续低迷加重了二手房市场的观望情绪，新房价格下行影响二手房成交价格。全年二手房市场都呈现实在的买方市场，只有低于市场价的房源买家才愿意成交；加上新房市场以价换量态势明显，国家政策导向倾斜，使得相当部分二手房客户弃二手房转而购买新房。

以往学区房是二手房市场的主要成交源，然而2015年受部分知名小学新校区启用的影响，二手房的学区房源成交亦遭遇滑铁卢。如中隐片区的榕湖小学分校、万福片区的崇善小学分校，带动了这两个片区的新建住宅销售，而挤占了原来老校区周边的二手学区房购房需求。

三、2016年房价预测

2015年末的中央经济工作会议、中央城市工作会议已经给2016年的房地产市场政策定了基调，加速去库存和满足城市新市民住房需求是两个总方向。在这个基调下，预估2016年桂林房价还是以平稳为主，下降或者上涨的空间都不大。

（一）价格再下行难度较大

在2013年建设桂林国际旅游胜地的政策红利带来的高涨的房价，经过2014年、2015年连续两年的持续下降，截止到2015年12月底，桂林市五城区新建商品住宅成交均价为6692元/平方米，相比2013年新建住宅7145元/平方米的均价，目前价格已经处在低位运行空间，再下行的难度较大。

（二）加速去库存决定价格难以大幅上涨

截至2015年12月底，桂林市区可供销售新建商品住宅面积为111.45万平方米，按照2015年全年新建商品住宅成交97.84万平方米的销售速度来算，存量商品住宅可供销售一年多，也就是说即使2016年一平方米新房都不建设，也消化不完库存。所以加速去库存仍然为2016年房地产市场的重要任务，在库存量大的压力下，价格上涨动力不足。