甘肃省房地产业发展形势分析与预测

以“新国十条”出台为标志的新一轮楼市调控一年来，“限贷”“限购”

“限价”“保障房提速”等一系列调控措施相继出台，调控政策力度不断加强，房地产市场过度投机行为及房价上涨过快势头得到了明显抑制。在此背景下，甘肃房地产市场的销售、投资和价格同比仍保持了较快的增长势头，但环比增长趋势有所缓和。后市在调控政策得到严格执行的前提下，市场形势有发生逆转的可能。

本文在深入分析与全面把握甘肃房地产发展特征的基础上，在全国房地产市场波动与行业严厉调控的背景下，研究甘肃房地产市场的运行规律和发展趋势，达到规范政府和开发商行为，防范风险，保持房地产市场稳定发展的目的。

一、房地产市场运行概况与评价

（一）销售面积与销售额

2011年1月—9月，全省商品房销售面积为581.0万平方米，比上年同期增长11.9%；前7个月销售额为129.6亿元，比上年同期增长15.4%，低于全国26.1%的增长率。

图1 2010年与2011年商品房销售面积

从月度变化看，与2010年同期相比，2011年各月销售情况相对平稳，除5、6月之外，销售面积均有所增加。9月达到113.3万平方米的高点。商品房销售面积处于波动状态，反映了市场形势在调控政策的作用下存在不确定性。

图2 2010年与2011年 商品房销售额

2011年上半年，所销售的商品房中，住宅销售面积同比下降10.4%，办公楼下降59.3%，商业营业用房增长38.9%。商业营业用房市场未受调控政策的影响，反而由于部分资金从住宅市场转移到商业营业用房市场而呈现较高增长。

图3 各类商品房销售面积

（二）价格

从全国的绝对价格水平来看，按照销售额与销售面积比值计算的平均销售价格，全国2011年7月为每平方米5544.5元，比上年同期上涨11%；甘肃为每平方米3180.0元，比上年同期上涨12.0%。甘肃销售平均价格约为全国平均水平的57.4%。

省内城市中，兰州以较高的价格水平和涨幅位居全省之首，在全国70个大中城市中处于涨幅前列。中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》和《住房绿皮书》对中国民众的住房购买力进行了评估后，认为85%的家庭已无购房能力，并列出当前全国大中城市楼市泡沫最高的7个城市，兰州排名第六，泡沫系数超过50%。

从价格增长趋势来看，2011年前9个月，兰州房价涨幅与全国基本持平，改变了2010年的过热局面。按照国家统计局公布的70个大中城市的新建商品住宅、二手住宅价格情况，2011年1月—9月，兰州市住宅销售价格环比指数月平均为100.17，较上年同期减少0.5；全国住宅销售价格环比指数月平均100.25，较上年同期减少0.39。从各月情况来看，3月兰州新建住宅价格环比指数下降到99.5，为1月—9月最低；4月—9月基本与全国持平，其中8月新建住宅价格环比指数99.9，环比下降0.2，略低于全国100.0的水平；9月，新建住宅价格环比指数平均为100.1，全国为100.08。

图4 全国与兰州新建住宅价格环比指数

兰州市的绝对价格水平如图5。调控政策在2010年11月份以后显示出作用，增长趋势有所缓和，但价格水平仍高位运行。兰州市在售楼盘价格从2011年3月至8月一直在9000元上下微幅震荡。6月达到历史新高9047元，7月略有下降，8月进一步下降至8649元，9月、10月基本没有变化。二手房价格变化趋势与在售楼盘价格同步。截至10月，二手房价格为7747元，低于同期在售楼盘931元。与上年同期相比，二手房价格与在售楼盘价格差距缩小。

图5 兰州市住宅价格

（三）甘肃房地产周期与评价

运用HP滤波方法进行房地产周期的测度。具体步骤：使用2001年3月—2011年2月全国和甘肃的平均房价数据，进行季节调整之后，运用HP滤波方法分离出时间序列数据中的趋势成分和周期成分，再进行甘肃与全国的对比分析。

从图6可以看出，2001年3月—2011年2月期间，甘肃与全国房地产价格都呈现了较快的增长，但是甘肃的增长曲线位于全国增长曲线的下方，且更加平缓，表明甘肃房价的绝对水平较低，增长率偏低。

图6 甘肃与全国房地产趋势成分比较

图7表明，甘肃房地产周期比全国平缓，市场波动呈现更加稳定的特征；在时间上略滞后于全国。

图7 甘肃与全国房地产周期成分比较

通过比较房价增长率、GDP增长率、收入增长率和CPI，可以分析房地产市场与宏观经济运行的关系。从图8可以看出，2000年至2009年间，与GDP增长率、收入增长率和CPI相比，甘肃房价增长率呈现较大波动，经历了2004年的过热，2006年的萧条，2007年的繁荣，2008年回调，2009年后持续增长。2000年—2009年，全省商品房价平均增长率7.8%，平均GDP名义增长率，平均城镇居民可支配收入增长率，平均CPI分别为10.76%，10.31%，102.49。商品房价格涨幅低于GDP增长率和城镇居民可支配收入增幅。从购买力角度来看，经济增长和城镇居民收入增加在过去几年中累积了一定的购买力，形成了促进房价上涨的动力。

图8 甘肃房价增长率、GDP增长率、收入增长率和CPI比较

根据以上分析可以得出两点结论：首先，与全国相比，全省房地产绝对价格水平基本合理；市场波动性增长，在地区经济中呈现健康增长态势。其次，全省房地产存在地区发展不平衡问题，兰州、天水等部分中心城市房价增长过快。2011年7月，兰州在售楼盘价格约为全省平均价格的3倍。全省总体情况与兰州等个别城市的较大落差表明全省房地产市场存在显著的不平衡，这种不平衡是全省经济发展地区间不平衡的表现。经济繁荣的城市人口增长较快，供需不平衡矛盾突出，带动价格较快上涨。大部分欠发达县市受经济增长和收入增长的限制，市场启动较慢。

二、房地产政策与市场环境分析

（一）全国房地产调控政策

为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，2010年以来国务院接连下发了“新国四条”、“新国十条”等一系列政策措施遏制房价过快上涨。尤其是被业界称为“新国十条”的楼市新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。但是市场的反应不尽如人意，2010年8月以来，房地产市场再现超高价楼盘、部分城市排队购房现象重现、开发商拿地热情高涨，各地地王频出。在此背景下，2010年4季度，2011年1季度、2季度政府继续出台了一系列政策措施：继各地“住宅限购令”出台后，住房和城乡建设部、国家外汇管理局、商务部继续下发政策，严控外商投资我国房地产业；严格落实房地产用地调控政策，国土资源部闲置土地清理力度进一步加大；备受各界关注的房产税改革有了突破性进展，国务院同意在上海、重庆两个城市对个人住房征收房产税进行试点；加大资金投入和政策支持力度，加快保障性安居工程建设继续成为政府的工作重点；为切实加强房地产市场价格监管，着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，国家发改委发布了《商品房销售明码标价规定》。此外，提高存款准备金率、加息等一系列银根紧缩政策也对房地产行业产生重要影响。

房地产调控政策对市场的调控效果有所显现。2011年8月全国房地产开发景气指数继续下跌，房地产开发投资增速有所回落，房地产继续降温。

（二）甘肃房地产政策

继2010年出台房政“省十条”之后，2011年2月27日，甘肃省政府出台了《甘肃省人民政府关于进一步加强房地产市场调控加快保障性安居工程建设的通知》，简称“省十一条”，核心内容是加大保障性住房的建设力度、遏制房价过快上涨现象，指标更为明确和量化。“省十一条”新房政扩大了保障性住房的建设面积，落实资金来源，加快建设进度；拓展多渠道的提供方式，大力发展公共租赁住房，面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员供应；规定了房地产开发企业要在新建商品住房项目中配建面积10%的廉租住房和公共租赁住房；要求在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，金融机构要认真执行差别化住房信贷政策，严格二套住房的购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；增加土地供给；规范房地产开发和销售行为；对各级政府的职责作了更加具体的规定。

2010年10月，全国12个城市先后出台各具特色的“限购令”，对户籍家庭和非户籍家庭在本地的购买数量做出了严格的限制。兰州市政府也出台了《关于进一步调控房价的意见》，规定本地居民家庭在本市可以购买2套住房，非本地居民家庭在本市可以购买1套住房。2011年3月兰州市政府公布了当年新建商品住房价格涨幅控制在9%的目标，其余13个市（州）也先后公布了各自的新建住房价格控制目标。酒泉市区新建商品住房价格控制目标为增长幅度不得突破2010年商品住房平均销售价格的3%，成为全省最低。其他城市公布的涨幅目标均低于9%。

（三）购房者预期与购房需求

房地产市场走势的心理预期对购房者决策具有重要意义。“限购令”和一系列调控措施的出台影响了购房者预期，对房价过快上涨有所抑制。7月市场成交量的显著下降和全国平均销售价格的下降，表明购房者持观望态度，对价格进一步下降的预期增强。

据中国房产信息集团对兰州购房者置业目的及需求调查的结果显示，2010年三季度兰州购房者置业目的中，首次置业客户占绝对主力，达到46.0%。改善需求客户紧随其后，占30.0%。而单纯投资需求客户仅占8%，与投资兼自住需求相加，投资型需求群体不足四分之一。甘“十一条”的加息手段不仅直接增加了首次置业与改善需求者的月供压力，而且在短期内会影响这部分人群的价格预期，也会增加投资购房者的房产持有成本，直接抑制投资需求。

（四）房地产企业行为与策略

目前甘肃房地产企业的资金平均压力不大。但是随着政策效应的持续作用，预计在下半年至2012年将遇到一定的资金压力。

从占比来看，开发企业自筹资金占比继续提高，国内贷款占比有所下降。

自筹资金的比例高于全国4个百分点，说明甘肃房地产企业资金相对充裕。

2011年上半年自筹资金的比例比2010年提高了2.3个百分点，包括定金及预收款和个人按揭贷款的其他来源比例降低了2.3个百分点，定金及预收款因为成交量的萎缩而出现一定的下降。而同期房地产开发资金总量持续增加（如表2-1）。2010年较好的销售情况给大部分房地产企业带来了稳定的资金流。2011年上半年销售量的下降对房地产企业资金影响不大，房价的持续上涨使得销售额对销售量变化不敏感，房地产企业在定价与销售方面具有明显优势。

如果调控政策仅仅试图通过紧缩房地产企业的资金链而达到影响价格的目的，需要经过比其他省市更长的时间。

表1 房地产开发资金来源比例分析

对于开发商来说，对其造成较大压力的是购房者心理预期和国家金融政策。甘肃房地产企业中没有上市公司，银行是决定开发商资金结构的最重要杠杆。

甘肃房地产新政十一条和各地市关于房地产行业的调控政策的出台，从银行获得开发贷款变得更加困难，成交量降低可能拖累房地产企业的销售资金回笼速度，经营性现金流可能有所下降，即使比较坚挺的甘肃房地产企业也会感受到前所未有的经营压力。2012年，部分房地产企业可能遇到资金紧迫的问题。

（五）保障性住房建设与供应现状与问题

近几年房价飙升，中低收入居民住房难的问题越来越严重。为解决中低收入者住房困难问题，政府加快建设住房保障体系。

保障性住房建设进展良好。2011年国家下达甘肃保障性安居工程建设任务为21.27万户，其中保障性安居工程17.77万户，新增廉租住房租赁补贴3.5万户。据省住房和城乡建设厅最新的统计表明，截至7月底，全省保障性安居工程建设项目已开工14.05万套，开工率为79.06%；完成投资60.6亿元，投资完成率为23%。各地项目建设顺利进展。庆阳、酒泉、金昌、定西、武威和陇南6个城市，保障性住房的开工率为100%，临夏、甘南、平凉3市（州）的开工率在90%以上，另5个城市开工率在60%以上。

建设资金落实，基本可以保证开工和建设的需要。2011年全省建设廉租住房2万套，总投资15亿元，其中：中央投资500元／平方米、计5亿元；省级财政预算安排200元／平方米、计2亿元；省级住房公积金增值收益中安排3000万元，各市（州）住房公积金增值收益中安排6000万元；市（州）提取土地出让总额5%的资金用于廉租住房建设。截至5月底，省财政已向市县下达保障性建设资金23.55亿元，占已落实资金总额的74.79%。2011年上半年全省土地出让金收入为18亿元，比上年同期增长48.8%，来自于土地出让金的这部分资金可以得到保障。

为解决保障房建设资金短缺的瓶颈性难题，张掖、庆阳、金昌等地市先后引入廉租住房“共有产权”管理模式，既满足了低收入家庭的购房意愿，又缓解了地方政府配套资金的筹措困难，有效推动了当地保障性住房建设进程。

9月省政府办公厅印发了《甘肃省公共租赁住房管理办法》，对全省公共租赁住房规划、建设、分配、使用及监督管理进行了明确规定，增加公租房建设和供给数量，有效改善中低层收入者的居住条件。但是公租房建设的资金筹措存在困难。目前的信贷规模收缩，无财政资金保障，公租房建设缺乏资金来源。如果公租房的租金成本能覆盖建设以及管理成本，银行资金和社会资金就可介入，公租房建设才会大规模启动。

三、2011年下半年至2012年市场趋势

未来一年，商品房和保障房供给增加，市场稳定发展。如果调控政策得到严格执行，投资性购房和投机性购房将受到抑制，自主需求延缓，商品住宅价格趋于下降，商业营业用房市场成交量有所上涨。

（一）短期内中国房地产调控继续从紧可能性大

虽然房地产过热形势得到了一定控制，但是部分城市价格泡沫仍未挤出，未限购地区价格存在突击上涨趋势；6—7月全国CPI指数持续创出新高，通胀压力不减，预计短期内中国房地产调控和货币政策继续从紧的可能性较大。

国务院常务会议再次提出从严执行限购政策，限购范围可能向更多城市蔓延。

（二）购房者预期和房地产开发企业投资显示市场供求关系转变

2011年4月—7月全省商品房平均销售价格保持波动态势，表明市场供不应求的形势发生转化，处于卖方市场向买方市场过渡阶段。

购房者观望气氛浓厚，销售面积将延续第三季度下降趋势。世联地产与搜狐焦点网联合调查显示，2011年三季度，全国购房者信心指数为54.7，环比下降0.6，表明购房者对下半年房地产走势的乐观程度较上一季度有所下降。

从供给方面来看，土地供应和投资增长，后市商品房市场供给充分。

2009年土地购置总面积为344.8万平方米，2010年279.5万平方米。2011年1—7月225.9万平方米，比上年同期增长30.50%。土地购置费占房地产开发投资的比重从2010年的11.00%上升到2011年上半年的11.83%，显示出房地产企业较为雄厚的资金实力。

图9 土地购置面积

2011年1—9月甘肃共完成房地产开发投资282.06亿元，同比增长44.20%，市场表现出一定的投资信心。从月度变化情况来看，6月达到投资高峰，7月、8月、9月有所下降。甘州区、敦煌市、天水和定西的部分县市等市场投资热情不减，后市仍有价格增长潜力。

图10 房地产开发投资额

（三）调控政策的严格执行改变市场走向

从较长时间来看，如果地方政府不放松调控，在限购、限贷等调控政策继续严格执行的背景下，市场中投资投机需求以及改善型需求受到抑制，加之央行加息、上调存款准备金率等金融信贷政策的作用，购房者对于房价下降的预期增强，成交量将继续走低。市场过度繁荣的局面在未来一年将有所缓和。

四、政策建议

总体上看，与全国相比，甘肃房地产市场呈现较好的发展态势。从发展历程上看，甘肃房地产价格增长趋势与全国具有一致性，但是价格增长率略低，价格的波动性较小，价格的绝对水平也较低。

然而，在全国房地产市场已经出现一些问题的情况下，甘肃经济欠发达，居民购买力较低，具有更加显著的卖方市场的特征，省内各地市之间发展不平衡，个别城市过高的房价对经济的持续发展带来了很大威胁，对社会公平造成很大伤害。

目前全国房地产市场在严厉的宏观调控下已开始转入周期性下降阶段，甘肃房地产价格和成交量已经有所松动，市场转型是大势所趋。跟全国一样，甘肃房地产不是增长速度不高和总量不够的效率问题，而是经济发展的结构性问题和社会公平问题。地方调控政策的制定和实施的目的一是实现全省经济发展方式转变和国民经济的协调发展，二是实现有房者与无房者、一套房者与多套房者之间相对公平。为此，要切实增强调控政策实施的主动性和有效性，去除房地产的国民经济支柱产业属性和投资属性，回归普通消费品属性。

近期在具体政策措施上，建议关注以下几个方面：

（一）保持政策的执行力度和时间上的连续性

全省商品房销售面积和销售额有所下降，楼市有所降温，但同比仍然处于增长态势，土地购置和开发热度仍然较高。在这种情况下，政策调控丝毫不能放松，且重在落实。虽然各地出台了相关政策，但是不排除个别地方政府出于对政绩和当地经济发展的考虑对限购令有所排斥，或者实施不够严格的情况。

要实现市场的长期健康发展，根本上要增加供给，稳定价格，引导需求。

由于甘肃房地产市场呈现典型的卖方市场特征，房地产开发企业资金压力较小，在定价、销售规模控制、信息发布等方面具有明显优势，政府要维护购房者利益和正当权益。

（二）严格执行房产税征收

房产税收是保证社会公平的重要手段和常规措施，也可以起到调控房地产市场的作用。在房产持有税征收存在操作上问题的情况下，可以规范房地产交易税，在房地产交易税征收方面可以借鉴深圳经验实行二手房税费征收的深圳模式，即执行存量房交易评估价征税政策，以交易评估价为房产交易税的税基，而不是交易合同价。深圳市地税局联合深圳规划国土委公布，从2011年7月11日起开始执行存量房交易评估价征税政策。该政策的实施有效地杜绝了阴阳合同，使二手房交易成本大幅提高。限购、限贷加上税费新政，可改变投资者的心理预期，提高调控效果。

（三）防范各市（州）中心城区以及个别县城房价过快上涨

全国一线城市楼市被限购之后，二三线城市成了楼市投资者的首选，导致二三线城市楼价猛涨。因此要防范在非限购的部分县市，成交可能出现大幅上涨，并带动价格大幅上涨。这些县市流动人口少，购房者多属于本地刚性需求，价格过快增长对本地居民购房产生不利影响，也不利于市场的平稳发展，对此要有所重视并采取预防措施。

（四）以廉租房和公租房为主，稳定增加保障房供应，注重分配公平

从发展趋势来看，廉租房、公租房逐渐成为政府提供住房保障的主要形式。随着保障性住房房源的增加，保障房和商品房的价格差距越来越大，保障性住房分配机制建设步伐缓慢问题突出，亟待进一步完善。保障房的实质是政府使用全体公民的税收扶持帮助社会弱势群体，公平是保障房建设与分配中的首要原则。保障房建设要注意分配和管理，逐渐建立起完善的管理机制。为了保证保障房从土地、资金、建设、分配等各个环节上都力求公平，政府应该赋予公众更多监督权利，还应着力完善保障房建设的分配和退出机制。

根据《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》和《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》精神，充分发挥企业债券融资对保障性住房建设的支持作用，引导更多社会资金参与保障性住房建设。

执笔人：郑慧娟