商务机构选址的影响因素

4．1．1　商务机构选址的影响因素

CBD是商务机构活动和聚集的中心，在市场经济条件下，商务机构的行为（包括选择活动和空间聚集）都以利润最大化为准则。商务机构选址在何地，关键是看当地的综合条件与其他地区比较，能否使其获得最大的净收益。因此，一个城市所有影响商务机构成本、收益的因素都成为影响商务功能聚集的因素。在第2章CBD的全球视角分析中，我们总结了商务机构在区位决策时，总体考虑三个基本方面，即商务经济环境、商务聚集强度和商务基础支撑，其中每个方面又包括诸多内容。

所谓商务机构的经济环境，主要指商务功能的市场需求规模和挑剔程度等。在商务活动中，客户联系显然是最重要的因素，地理上接近商务服务需求市场显然是优先考虑的条件。区域腹地内经济规模大、经济增长快、经济体系健康活跃，城市拥有开放自由的经济环境，这些都有利于降低企业的经营成本（图4．1）。

所谓商务机构的聚集强度，主要指已有商务产业的产业集群和专业化程度。这里主要指商务体系规模大小、健全性和发达程度。大量的金融、贸易、服务机构的聚集，意味着大量优质的资金供给、发达的配套服务，使资金流、信息流在中心之间和中心内便捷流动，CBD得以以更高效的方式为客户提供商务服务。商务机构也可以享受规模经济和专业化经济的多方面效益，同时为有效地降低风险提供了机会（图4．2）。

图4．1　香港拥有整个珠江三角洲的区域腹地，良好的经济环境促进了CBD的形成

注：粗线范围为香港

资料来源：广州规划局．2000珠江三角洲各城市规划汇总，2002

所谓商务机构的基础支撑，主要指那些为商务机构运行所必需的条件：优越便捷的地理区位，如城市滨江靠海、拥有天然深水港（图4．3），以及先进的通讯设施和城市交通，都有利于降低商务公司经营成本，提高收益水平。

这三方面的变化交织在一起，影响商务产业的纯收益，引起其空间上的流动与聚集。而产业集群导致的商务活动“不可分性”、“沉淀成本”，新区位的产业集群将极大增加“落脚成本”，导致商务机构在进行区位选择时存在很大的惯性。CBD的优势正是通过缩短商务活动的时间和空间，影响商务公司的竞争收益，从而改变商务机构聚合的特征。这些因素，可以很好地解释商务中心培育的门槛条件。

图4．2　悉尼是澳大利亚商务经济首位度最高的城市，商务聚集促进了CBD的形成

资料来源：City of Sydney Strategic Plan，1980

图4．3　曼哈顿岛地处江海交汇点，优越的地理环境极大地促进了CBD的形成

注：粗线范围为Hoover ＆Vernon所称的“曼哈顿CBD”

资料来源：Edgar M Hoover，Raymond Vernon．Anatomy of a Metropolis．Cambridge：Harvard University Press，1959