按套销售，少算面积

二十、按套销售，少算面积

［案例简介］

陈先生购买了某楼盘一套140余平方米的大户型现房，售楼人员介绍单价为每平方米6　000元，总价格64万元。双方签定的《商品房买卖合同》中约定：房屋建筑面积为140平方米，套内建筑面积113平方米，公摊面积27平方米。房屋按套计价进行销售，每套售价64万元。可产权证下来后，陈先生发现建筑面积只有130平方米。陈先生要求开发商退还10平方米的房款，并按照《消费者权益保护法》第49条之规定加倍赔偿。

开发商虽然承认计算面积时出现了误差，但否认在该房买卖中存在欺诈行为。开发商称商品房买卖合同第四条“计价方式与价款”中明确约定，该房按套计价，也就是说，不论面积多少，一套就是64万元。以合同价格为每套住宅的最终价格，实测面积出来后，无论最后核实的单位建筑面积和套内面积多或少，开发商和业主均不退不赔。且该房屋买卖合同签订前，陈先生已实地勘察了房产，也清楚此房销售是按套计价。陈先生则认为，即使是采取“按套销售”的交易方式，合同中也标明了面积，应该被视为买卖双方对面积有一种约定，必须遵守。开发商在售楼时就应当对自己所售房屋测量数据非常清楚，其同业主据此签定的商品房买卖合同关于房屋面积的约定不应该出现误差。现在实际颁发的产权登记的面积和合同约定的面积不相同，开发商的行为本身就是一种期诈，应当赔偿业主的损失。

［律师说法］

“按套销售”是2000年新商品房买卖合同文本启用后，增加的一种交易方式，是国外普遍采用的售楼方式。不过目前国内市场对“按套销售”的交易方式仍然需要一个接受的过程，推广依然不普遍，仅在一些高端住宅项目和别墅销售中运用。

1.国家制定“按套售房”办法的初衷，是为了规避因建筑面积与使用面积换算产生的纠纷。

（1）引导购房者从重视具体的面积上升至对房屋整体品质的关注。按套售房打破了以平方米来计价的模式，强化“套型”概念，弱化“面积”概念，把消费者的价值取向引导到对住宅的全方位的评价上来，引导消费者注重的是住宅的综合功能和整体品质，而不是片面地在面积问题上纠缠。

（2）解决房产面积纠纷的有效途径。因为在选择按套计价时，是以整个商品房为计价单位，不涉及到建筑面积或套内建筑面积计价问题，也不存在建筑面积与使用面积的计算。一直困扰消费者和开发商的纠缠不休的面积纠纷将得到最大限度地减少。

（3）采用按套计价可以避免上述面积计算上的繁琐，使销售简单化，避免纠纷。在以建筑面积计价时，往往购房者要了解公摊面积、实际面积、套内面积等多种专业数据，让购房者不胜其烦。房产开发商也往往利用消费者专业知识的缺乏来做些手脚，导致了不少房产纠纷的产生。

（4）不影响购房人的知情权。采取“按套销售”的交易方式，合同中注明了房屋的使用面积和建筑面积，购房人仍然能够明白购房。

2.“按套销售“的陷阱。

（1）为开发商的“缺斤少两”提供了可乘之机。现房销售过程中，虽然购房人大多是实际目测过房屋，但大户型中实际面积的缺失并不容易被发现，便为开发商的“缺斤少两”提供了可乘之机。在期房销售过程中，因为购房人只是看到一些房屋设计图及购房数据，难以保证房屋实际交付时和开发商所承诺的一致，开发商很容易在面积上做文章。

（2）公用建筑面积和配套设施减少。部分不法开发商为节省建筑成本，追求利润而减少公用建筑面积和配套设施的问题。

（3）房产证上的建筑面积缩水，得不到应有赔偿。

3.本案中陈先生能否得到双倍赔偿呢？因陈先生和开发商约定按套计价，但双方在商品房买卖合同中对面积误差没有进行任何约定。合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与开发商重新约定总价款。所以本案中陈先生不能获得双倍赔偿，只能要求开发商退款或选择退房。

［笔者提醒］

签定按套计价的购房合同时要注意：

1.合同中写明建筑面积或套内建筑面积。购房采取按套计价的方式交易，合同中仍然需要约定清楚建筑面积、套内建筑面积及公摊面积的大小。

2.实地考察。如果是现房交易，当事人一定要到现售房屋经过实地考察后才能以直接约定的总价款签署合同。

3.产权证面积要做约定。现房交易要约定办理产权证时，产权证上的面积不能小于同开发商签定的购房合同约定的面积。

4.期房交易要提供房屋平面图。应当要求房地产开发商在合同中附上所售房屋的平面图，平面图中应当标明详细尺寸。

5.期房交易约定误差范围及处理办法。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。

6.对面积短少做违约约定。开发商在合同中已经对房屋的层高、面积、格局等自然状况进行了描述，如果交付的房屋与描述的不符，就应该承担违约责任。

7.对退房造成的损失做约定。对买受人退房的，约定开发商应承担的违约责任。

8.房地产开发企业预售商品房时设置样板间的，在签订预售合同时约定预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与样板间是否一致的，实际交付的商品房应当与样板间一致。

9.对公共设施和公共建筑面积做约定。约定开发商交付的商品房应符合约定标准。约定减少公共设施和减少公共建筑面积的处理办法和开发商应当承担的违约责任。

10.最好不要购买按套计价的期房。期房存在许多不可预知性，采取按套计价，易起纠纷。