房屋买受人未实际看房能否认定重大误解

——盖某某诉嘉兴市华源房地产开发建设有限公司商品房销售合同纠纷案^[1]

关键词：重大误解、可撤销合同、合同撤销后的责任承担

问题提出：商品房盖好后买受人在可以看房的情况下未实际看房，能否认定重大误解？

裁判要旨：商品房的结构与普通商品房不同，开发商在签订合同时没有进行告知，使购房者利益受到损失，即便买受人对没有实际看房存在一定过错，亦应当认定为重大误解，商品房买卖合同应予撤销，但可以在一定程度上减轻开发商的赔偿责任。

原告：盖某某

被告：嘉兴市华源房地产开发建设有限公司

2010年8月6日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买商品房一套，建筑层数地上2层，该商品房位于1—2层，建筑面积约180.32平方米，其中套内建筑面积160.90米，应分摊的共有建筑面积19.42平方米，单价每平方米9200元，总价款1658944元，2010年8月6日前已付款838944元，余款820000元办理银行按揭贷款一周内办妥相关手续，被告需在2011年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告使用等，合同订立后原告于2010年8月6日支付被告购房款838944元，于2010年8月20日通过申请中国建设银行股份有限公司平湖支行的个人贷款向被告支付购房余款820000元，被告于2011年12月底通知原告办理交房手续。

另查明，涉案商品房地上1层部分设计有夹层，原、被告订立的合同中并未对夹层部分进行约定，作为合同附件一的房屋平面图亦未针对夹层部分进行明确标示。原、被告订立合同时，涉案商品房已造至5楼。

原告请求判令：1.撤销双方签订的商品房买卖合同；2.被告返还原告已支付的房款1658944元，并赔偿损失197104元（按银行贷款基准利率，以838944元为基数，自2010年8月6日计算至判决确定的履行之日；以820000元为基数，自2010年8月20日计算至判决确定的履行之日）。

原告观点：被告建造的商品房结构与其他普通商铺不同，实用面积较小，商业价值较低，但被告在签订合同时并未如实告知原告，也未提供其他说明，导致原告误以为该商铺的结构与普通的商铺结构相同。原告对房屋情况的理解依赖于被告的陈述，被告除陈述房屋上下两层各90平方米外，其余情况未阐述，一般的商铺前后应是相通的，不存在夹层，被告未告知原告房屋存在夹层，原告亦未想到房屋的实际情况与原告的理解差别太大。鉴于双方对于拟建造的商品房的结构存在重大误解，履行该合同将严重侵害原告的合法权益。

被告观点：被告系按照规划设计图建造房屋的，中途并未变更过，原、被告订立合同的时候涉案房屋已经造到了5楼，且被告也带原告去看过房屋，原告应该知道1层部分是有夹层的，且买卖房屋是大事情，按照一般的理解，买方在订立合同之前也应该去看过房屋。

法院观点：原、被告订立的商品房买卖合同中并未以文字或者平面图的方式明确标示该房屋存在夹层，作为购买方，原告享有知悉涉案房屋的详细结构的权利，作为出售方，被告有义务向原告告知有关涉案房屋的真实信息，被告虽主张曾口头告知原告涉案房屋存在夹层的情况，并带领原告看过现场，但未能提供证据证明，法院不予采信，故法院认定原告在订立合同时对房屋的结构存在着重大误解，对于原告据此要求撤销合同的诉请，予以支持。合同被撤销以后，因合同取得的财产，应该予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，一方面，原告对房屋真实信息的理解来源于被告的口头和书面描述，被告未能提供证据证明已将房屋的具体情况告知原告，原告对于房屋的结构存在重大误解，被告存在过错，应在返还购房款的同时对原告的损失承担赔偿责任；另一方面，虽然买卖标的物系尚在开发建设中的房屋，然订立合同时该商铺所在的房屋已造至5楼，关于1层商铺存在夹层的事实已能通过实地看房而直观感受到，作为买房一方，为对房屋的情况有客观的了解，在房屋结构已基本形成的情况下，先实地看房后付款买房比较符合通常情况下的一般做法，本案中原告陈述在订立合同之前未看过房屋，直至2011年年底被告通知交付的时候才知道房屋有夹层，法院认为，原告未尽购买方的谨慎注意义务，对于合同的撤销亦有一定的过错，故应适当减轻被告的赔偿责任，对于原告的损失，由被告承担80%为宜。至于原告的损失，原告主张以已付购房款为基数，按照银行同期贷款利率从付款之日起计算至判决确定的履行之日止，未超出相关规定，予以支持。法院判决：一、撤销原告盖某某与被告嘉兴市华源房地产开发建设有限公司2010年8月6日签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、被告嘉兴市华源房地产开发建设有限公司返还原告盖某某购房款1658944元；三、被告嘉兴市华源房地产开发建设有限公司赔偿原告盖某某80%的利息损失（利息损失计算方式如下：按照中国人民银行同期同类贷款利率，以838944元为基数，从2010年8月6日起计算至判决确定的履行日止；以820000元为基数，从2010年8月20日起计算至判决确定的履行日止，利息损失为上述两部分相加）；四、驳回原告盖某某的其他诉讼请求。

本案的争议焦点为：双方签订的商品房买卖合同是否为因重大误解订立的合同。

1.重大误解的概念和构成条件。

《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；……”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”构成重大误解的条件为：（1）认识错误。包括对合同性质、当事人、标的物等的错误认识。本案中，原告对房屋的结构存在认识错误，误认为房屋与普通商品房结构相同，不存在夹层。（2）违背真实意思。即效果意思与表示行为的不一致，而该种不一致是由于表意人的不知或误认造成的。本案中，原告的真实意思是购买建筑面积约180.32平方米，套内建筑面积160.90米的商品房，而事实上，被告能够交付给原告的房屋，设计上与原告所认知的房屋结构不一致。（3）造成较大损失。如果履行因重大误解而订立的合同，则会给当事人造成较大损失。因房屋结构问题，使原告可以利用的空间缩小，应当认定履行合同将给原告造成较大损失。综上，本案诉争的合同属于因重大误解订立的合同，应当予以撤销。

2.购房人自身存在过错是否不能主张存在重大误解

被告抗辩称原告可以看房却没有看房，应当自行承担后果，不能确认为重大误解。从重大误解的定义来看。是行为人基于错误认识签订的合同。这种错误认识多数情况下是行为人自身的过失造成的，即因为不注意或者无知造成的。不能因为行为人的过失，而使其陷入必须履行因重大误解而订立合同，而产生较大损失的境地。否则，将违背合同法诚实信用、等价有偿的原则。因此，即便购房人自身存在过错，亦可以认定重大误解。

3.合同撤销的后果

《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同撤销后，被告理应返还购房款。对于导致合同撤销的责任承担，应当综合分析双方的过错程度。被告明知涉诉房屋设计与普通房屋设计有所不同，在订立合同时没有对原告进行提示。双方签订合同时，房屋已经建造到五层，被告没有带领原告进行实地看房。因此，被告对合同的撤销应当承担主要责任。原告可以通过实际看房的方式发现房屋结构问题，但是没有要求看房，就签订了合同，亦应当承担一定的责任。

4.注意此种情况与欺诈的区别

欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误意思表示的行为。欺诈与重大误解的关键区别在于欺诈方有欺诈的故意。本案中，原告并没有主张被告有欺诈的情况，通过原告提交的证据也不能认定被告是故意隐瞒原告关于房屋结构的问题，故不构成欺诈。