房屋买卖“网签”的性质如何认定

——沈某某诉安某某房屋买卖合同纠纷案^[6]

关键词：房屋买卖合同，合同形式，网签，合同成立

问题提出：房屋买卖双方网上签约，但尚未签订书面合同，能否认定双方的买卖合同已经成立？

裁判要旨：当事人以书面形式订立合同的，既包括传统的有形的合同书、信件，也包括无形的数据电文，如电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件，只要其可以明确地表现合同的内容即可，因此，网签形式符合合同的成立要件。房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》 《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（“网签”），且已明确了合同的价款、房屋信息的，应当认定双方的买卖合同已经成立。

上诉人（原审原告、反诉被告）：沈某某

被上诉人（原审被告、反诉原告）：安某某

2009年2月，原告和被告协商关于原告名下北京市朝阳区和平街×区×楼×层×门×号房屋的买卖事宜。2009年3月16日，原告和被告的委托人刘某（被告之子）一同到北京市朝阳区房屋权属登记中心填写了《存量房自行成交网上签约申请表》并签字。2009年3月17日，原告和刘某在北京市朝阳区房屋权属登记中心再次签字确认了《存量房买卖合同信息表（自行成交）》。该信息表为房屋管理部门根据双方申请表的内容，将相关信息进行了网上登记后，向双方出具的打印版信息表。该表中包括如下信息：出卖人沈某某的个人身份信息、买受人安某某的个人身份信息、交易房屋的相关信息（包括所有权证号、户型、房屋性质等）、房屋成交价款为399900元（其中包括定金1万元及定金支付的日期2009年3月17日，剩余款项的支付方式为非贷款）。在申请表和信息表中，还包括原被告双方关于注销网上信息的约定：“网上信息填写完成后，在申请转移登记之前，需要注销网上信息的，10日内买卖双方共同申请，超过上述时间的，可由买方申请。”此后，被告用信用卡支付了房屋的遗产税11366.70元及契税3999元，原告将本案房屋的电卡及供暖协议交于被告。此后，原告认为房屋的出售价格过低，拒绝与被告进行书面合同的签订，并欲注销在北京市朝阳区房屋权属登记中心登记的网上信息。但根据双方网签的约定，只能由买方进行网上信息的注销，原告无法单方进行网上信息的注销，故原告诉至法院。一审过程中，被告提出原告曾向被告交付本案房屋的钥匙，但后来原告强行换锁，使被告无法再进入本案房屋，对此原告不予认可。被告主张其曾于2009年2月24日代原告交了11000元的遗产税，并以此作为购房的定金。而原告认为当时是原被告一同去交的遗产税，因原告所带的钱不够，由被告代刷的卡，后来原告归还了被告现金9000元。

上诉人（原审原告、反诉被告）沈某某观点：2009年2月，我准备向被告出卖北京市朝阳区和平街×区×楼×层×门×号房屋。按照《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》（京建交〔2008〕628号）（以下简称《通知》）的要求，我和被告到北京市朝阳区房屋权属登记中心服务窗口进行网上签约。我和被告填写了《存量房自行成交网上签约申请表》（以下简称申请表）和合同号为CW16553的《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（以下简称信息表），但我们并没有签订书面买卖合同。2009年4月，我和被告在房屋买卖的价格上不能达成一致，我已不准备向被告出卖涉案房屋。我向被告提出共同到登记中心服务窗口填写《存量房买卖合同信息注销申请表（自行成交）》，将信息表注销，但遭到被告的拒绝。我认为填写信息表进行网签，仅仅是存量房买卖合同签订前的准备环节，网签本身的法律效力不是合同。由于被告以种种理由拒绝配合我注销信息表，我无法行使房屋处置权。现诉至法院，要求被告协助原告办理注销网签信息表的手续。

我们双方没有签订书面存量房买卖合同书，房屋买卖没有依法生效，因此，不存在所谓继续履行合同和办理过户的问题。根据《通知》的规定，存量房买卖合同是以双方签订书面存量房买卖合同为准。被告以原、被告曾填写过的申请表和信息表为依据，认为双方房屋买卖合同合法有效成立，这种认识是错误的，被告的反诉请求没有事实和法律上的依据，我不同意被告的全部反诉请求。

被上诉人（原审被告、原诉原告）安某某观点：我们之间的房屋买卖合同已经成立并且生效。合同成立的要件是双方有真实意思表示，并就交易达成一致意见。确定了合同当事人的名称、标的等条件即可视为合同成立。我们所填的信息表要求双方签字确认，可证明双方意思表示真实，且就合同的大体内容达成了一致。对于注销的问题，合同的法定解除有两种情形，一种是双方协商一致，另一种是不能达到合同的目的。本案合同不存在不能达到目的的问题，而是原告在合同达成一致后，看到房价上涨而要求变更房价。原告的行为构成了违约，并给被告造成了巨大的经济损失，且使被告无法以同样的价格买到同样的房子。因此，我不同意原告的诉讼请求。

关于涉案房屋的买卖，我们双方已经达成了一致意见，房屋价格是399900元，是经过网上签约的形式确认的，并在信息表上签字进一步加以确认。我买该房子是为了给儿子刘某结婚用，合同签订后，我已经和装修、婚庆公司订立了合同。而由于原告拒绝办理过户手续，以涨房价为由要求注销网签，刘某无法结婚，婚庆合同和装修合同均无法履行，给我造成了巨大的经济损失。因此，我要求原告继续履行合同，并协助被告办理房屋过户手续，要求原告赔偿我经济损失6万元。

一审法院观点：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。对合同欠缺的上述内容以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院根据法律有关规定予以确定。根据本案查明的事实，在申请表和信息表中，房屋买卖合同的主要条款（包括买卖双方、买卖标的、价款、价款支付方式等）均已由原告与被告进行了确认。双方向税务部门交纳了房屋的相关税费，原告还履行了部分附随义务，向被告交付了房屋电卡及供暖合同。原告虽然提供了双方往来的电话信息，用于证明双方之间协商房款的过程，但该协商过程是在双方已经明确了房款数额后，原告就已经明确的房款数额反悔而再次协商的过程。双方在往来信息中并未就新的房款达成一致意见。根据以上查明的事实，法院认定双方合同已经成立。而依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原告以双方约定的房屋价款过低为由，拒绝与被告签署书面合同，原告的相关主张没有证据佐证。原告要求被告履行注销网签信息的诉讼请求，法院不予支持。现被告要求按照网签确定的房款数额履行协议，法院予以确认。被告反诉要求继续履行合同，法院予以支持。关于被告反诉的其他损失一节，法院认为，由于被告支出的费用均是在房屋过户尚未确定前发生，对于该部分损失应当由被告自行承担。被告称双方协商确认由被告交付遗产税来抵定金，但被告亦未能提供证据证明双方就此事协商一致，故法院无法认定被告向原告支付了定金1万元。判决如下：一、原告（反诉被告）沈某某与被告（反诉原告）安某某继续履行双方之间的房屋买卖合同。二、被告（反诉原告）安某某于本判决生效后五日内给付原告（反诉被告）沈某某房价款399900元。三、原告（反诉被告）沈某某于本判决生效后十日内配合被告（反诉原告）安某某办理房屋过户手续，并向被告（反诉原告）安某某交付房屋。四、驳回原告（反诉被告）沈某某的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）安某某的其他诉讼请求。

一审判决后，沈某某不服，上诉至北京市第二中级人民法院，要求撤销原判。二审中，经北京市第二中级人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、沈某某同意将其所有的北京市朝阳区和平街×区×楼×层×门×号房屋出售给安某某；二、沈某某于本调解书送达之日起七日内向安某某交付北京市朝阳区和平街×区×楼×层×门×号房屋，并配合安某某办理上述房屋的过户手续；安某某于收到上述房屋的所有权证书之日给付沈某某房价款人民币70万元；三、双方其他无争议。

本案曾被诸多媒体称为我国“首例房屋买卖网签注销案”，引起社会广泛关注。之所以引起舆论关注，主要原因是近年来许多城市的房地产管理部门在房屋交易过程中开始推行房屋买卖合同网上签约措施（“网签”），并且呈现扩大化的趋势。随之引发的法律问题是，网签的性质和效力如何认定？网签与房屋买卖合同是什么关系？ 本案所涉及的争议焦点即围绕上述问题展开。

1.网签制度的初衷

首先有必要认识网签制度的初衷。房屋买卖合同根据其房屋类型，可以分为存量房（二手房）买卖合同和增量房（商品房）买卖合同。近年来，随着我国房地产行业的快速发展，房屋交易日趋活跃，房价暴涨暴跌的现象也屡有发生。由于存量房屋买卖从签订合同到最后支付全部价款和转移所有权，往往需要较长时间（尤其是买受人不能一次性付款的情况），在房价大幅波动的背景下，有的出卖人或者买受人出于经济利益考虑而违约，由此导致了诸多纠纷和诉讼。为了保障房产交易秩序和安全，提高房产交易的透明度，同时也为提高行政服务管理水平和办事效率，加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理，各地纷纷出台了房屋买卖合同网签制度规定，如北京、上海、西安等地。通过在网上公示存量房买卖情况，可以让公众了解房屋是否已出售、房屋的交易价格等信息，进而形成合理的市场预期和风险判断；房屋管理部门也可以借此掌握房产的交易状态，并作为产权过户的重要依据，同时还可以有效防范一房多卖、欺诈等违规行为；对于房屋买卖双方而言，网签可以有效地防止一方违约甚至毁约。因此，如果本案中原告网上签约后仍然可以随意解除合同，要求被告协助其注销网签而不受任何约束，那么网签制度的初衷就会落空。

2.网签与合同成立的关系

实践中，有房屋中介机构参与的房屋买卖一般由双方签订房屋买卖合同后，再去房屋管理部门进行网签。而在无中介参与的自行交易中，经常出现双方口头约定后再去网签的情况。本案即为自行交易，网签时双方没有签订书面合同。根据我国房地产管理相关法规规定，房屋买卖合同应当采用书面方式。在此情况下，一旦网签后一方违约或毁约，双方将对网签是否可视为书面合同产生较大争议。笔者认为，网签在法律上的后果是房屋买卖合同成立并生效。主要理由是：

从合同形式上看，网签内容作为数据电文为合同书面形式之一。根据我国《合同法》第10条、第11条规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，书面形式是指合同书、信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式，其中数据电文包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件。本案中，原被告双方填写了信息表，并由房屋管理部门工作人员将信息表中的主要内容录入了存量房网上签约系统，在网上进行了公示。网签系统中记载的双方达成的合同意向为一种数据电文，且在政府网站上进行了公示，因此符合合同签订的书面形式要求。

从网签流程上看，以北京为例，《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》第3条规定，在服务窗口进行网上签约的程序如下：（1）买卖双方达成交易意向后，填写《存量房买卖合同信息表（自行成交）》。（2）当事人向服务窗口提交《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（当事人已签字或盖章），房屋所有权证、房屋共有权证原件以及身份证件原件等材料。（3）服务窗口的工作人员核对当事人提供的材料，并通过存量房网上签约系统录入存量房买卖合同第一条至第四条的相关信息，打印后交当事人确认。（4）当事人确认合同网上信息无误后，由工作人员将存量房买卖合同文本（包括网上打印的合同第一部分、印刷的合同第二部分即第四条之后的内容）一式四份交当事人。买卖双方应根据约定填写合同第二部分，签字或盖章后合同依法生效。由此网签流程可知，房屋买卖双方必须达成交易意向，并就合同条款达成一致后才填写信息表，并且在双方签字确认后再向房管部门提交。本案中，原被告双方填写、签字确认并提交了信息表，可以认定就房屋买卖达成了合意。

从合同条款上看，2009年5月13日开始实施的《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第1条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，原、被告双方签订的信息表主要内容为双方的个人信息、房屋信息、成交价款等，具备了司法解释所要求的合同条款，足以认定房屋买卖合同成立。

3.网签的性质和效力

首先，网签是一种行政管理手段。网签制度是房管部门为了管理与服务房产交易的需要而出台的。根据当事人意思自治原则，有关行政部门不干涉和介入房屋买卖双方的缔约，只是对双方达成的合同意向进行登记备案。在录入网签系统以前，房屋买卖双方已经就房屋买卖达成了合意，因此是否网签不影响合同的成立和生效。

其次，网签是一种合同公示和确认行为。双方协商的合同内容一旦进入网签系统，即意味着向社会进行公示。从各地存量房交易规定看，不经过网签程序就无法转移房屋所有权。因此，网签是房屋所有权转移的必经程序。这也说明网签形成的合同是经过公示和确认的、已经成立并生效的合同。

再次，网签不具有创设物权的效力。与预告登记等物权公示不同，网签公示的是一个特定的债权债务关系，只是使得购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利地实现该房屋的所有权，因此，其并不具有创设物权的公示效力，不会对合同之外的第三人产生物权公示效力。也就是说，如果经过网签后，买房人又将房屋抵押的，购房者以网签为由要求撤销抵押的，根据物权优先于债权的原则，不应支持购房者的主张。因此，购房者如想进一步取得相应物权公示效力，必须在网签之后再进行预告登记。

最后，“网签”协议与先合同、后合同的效力冲突。实践中，在有“网签”的房屋买卖合同中，当事人在“网签”之前往往已经形成一个买卖房屋的协议，还有的当事人为了避税、获得贷款而在网签前后签署多份合同。如不同合同的内容发生冲突，应以哪份合同为准呢？笔者认为，应当根据后合同优于前合同的原则，以后合同内容为准，同时，还要考虑不同合同中的房屋价款与市场价的差距、网签情况，查明当事人的真实意思。本案二审中，双方达成了调解协议，其中的房价为70万元，与网签合同中的价款存在巨大差距，说明双方在网签时可能出于避税原因故意低报了房屋价款。

[1] 审理法院为北京市大兴区人民法院，案号：（2014）大民初字第12521号。

[2] 一审法院为重庆市渝中区人民法院，案号：（2013）中区法民初字第04608号；二审法院为重庆市第五中级人民法院，案号：（2014）渝五中法民终字第00735号。

[3] 一审法院为上海市闵行区人民法院，案号：（2009）闵民三（民）初字第1174号；二审法院为上海市第一中级人民法院，案号（2010）沪一中民二（民）终字第915号。

[4] 一审法院为天津市滨海新区人民法院，案号：（2013）滨港民初字第797号；二审法院为天津市第二中级人民法院，案号：（2013）二中速民终字第0848号。

[5] 此案例来源于《最高人民法院公报》2015年第1期。一审法院为四川省成都市中级人民法院，案号：（2011）成民初字第936号；二审法院为四川省高级人民法院，案号：（2012）川民终字第331号；再审法院为最高人民法院，案号（2013）民提字第90号。

[6] 一审法院为北京市朝阳区人民法院，案号：（2009）朝民初字第24866号；二审法院为北京市第二中级人民法院，案号：（2010）二中民终字第05439号。