浅析房产档案的公开查询利用

浅析房产档案的公开查询利用

李海瑛

（绍兴市房地产管理处）

摘　要:本文从房产档案公开查询利用工作中遇到的具体问题展开讨论，着重论述了房产档案利用的重要性，随后讨论了房产档案公开查询利用工作中的认识，最后，凭借多年工作的经验积累，对房产档案公开查询利用提出自己切实的看法。

关键词:房地产　档案　信息公开　查阅利用

自20世纪80年代末中国房地产市场化以来，随着房地产交易的日趋频繁，房产档案信息利用量不断攀升、利用率不断提高，其价值也得到了充分发挥，同时，也对房产档案信息利用工作提出了新的、更高的要求。房产档案能否公开查阅成为一个急需研究解决的问题。笔者认为从社会发展、经济建设需要出发，这个问题的答案不能简单地一言以蔽之，而应在完善管理措施的基础上详细思考，为经济建设和社会发展提供服务。

一、现阶段社会公众对房产档案利用的需求

房地产档案是除房地产权属证书外法律认可的确认房地产权利归属、鉴证房地产权属处置的唯一有效证明。随着市场经济的不断发展，房屋在社会中体现的价值越来越大，交易也越来越频繁，由此而产生的房地产交易、析产、抵押、继承、查封、离婚分割、拆迁等纠纷日益增多。对于保护权利人的合法权益，房地产档案是重要的法律依据。

（一）房产档案为公、检、法、纪办案提供有效的原始依据

随着房地产价值的不断提升，房产档案的查询利用不再局限于房产交易过户及办理一些与房产相关的事务上，更成为公安、纪检、法院等查处各类案件的重要方法和手段。法院在受理这类案件时，除依据是否取得合法权属证件外，还要对房产行政部门的行政行为进行审查，这时，初始登记时的原始资料就成为最具有权威性的依据。按照“谁主张，谁举证”的审判原则，当事人必须取得第一手资料才能提供合法证据，而房产管理部门出具的证据正是合法有效的证据来源渠道。如果不允许查阅，许多民事案件将无法受理。从保护当事人的合法权益角度看，在履行一定手续后，是应该允许查阅相关房产档案的。另一方面，当事人在进行权属登记时，已经把自己的相关证据提交给了权属登记部门，当自己的合法权益受到损害或威胁时，完全有理由提出要求，由行政管理部门再次提供原始资料，并为产权人提供相关的法律服务，通过对涉案人员房产查封，不仅直接关系案件的裁定执行结果，更可以挽回当事人的经济损失，维护当事人的合法权益。

某些特殊案件，由检察机关、纪检委立案，涉及干部贪污受贿、非法占有房产等方面的问题，也必须从产权归属方面取得证据才能定论。因此，无论从党风廉政建设还是刑事案件的侦破取证角度考虑，房产档案是应该允许特定职能部门查阅的。

（二）房产档案为房产交易市场的健康发展保驾护航

一直以来，在房地产市场存在一些隐性风险。如:已经抵押给银行的房屋信息，买房人无法从公开渠道获知，假按揭时有发生；拿假的房产证、房屋他项权证作抵押，轻而易举从典当行等单位骗取钱财；法院罚没和查封的房产，其产权证仍在业主手中，购买者不知道该房屋的实际情况，盲目交易，到房屋权属部门办理登记手续时，才发现其有限制情况，无法办理过户登记，买卖交易终告失败；某些产权证丢失，办理了遗失补发登记，后来产权证又找到了，持有作废产权证的业主，隐瞒实情进行民间抵押借贷，给抵押权人造成损害，等等。房产档案公开查询就显得尤为重要和关键，它直接关系到民生，又关系到经济社会的稳定和发展，还能加快二手房市场和住房租赁市场的发展，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序地发展。

为了维护广大群众的合法权益，房产档案查询窗口推出便民举措，只需提供准确的房屋坐落或权属证书编号及查询人的有效证件，单位和个人就可以从电脑中查询到该处房屋的自然状况（坐落、面积、用途等）、房屋权利状况（房屋的产权人、是否有抵押、是否被查封等）、房产证的真伪、房屋是否抵押或查封等信息。但非产权人不能查询房屋权属的原始凭证。即使这样，一些市民还是表示担忧，非产权人可以随意查房子的档案，自身的隐私将得不到保证。其实非产权人查询到的只是房屋的基本信息，这些信息是为了促进二手房交易朝更加透明、规范的方向发展，避免由于信息不透明产生欺诈行为。为了保证房产所有人的权益，涉及房屋“隐私”部分的原始登记凭证，包括:房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料（房屋买卖合同、发票、产权人身份证号、房屋的内部结构图等），非产权人是不能查询的。因此，从保护买房人的角度考虑，交易前最好先查询房产档案，让自己吃上一颗“定心丸”。这样既可以保障市场交易安全，同时又可以维护权利人的隐私。

（三）房产档案为城市建设、拆迁安置提供有力保障

近些年，各地政府进行了大规模的城市建设，根据城市总体规划，拆除部分建筑物和构筑物，拓宽城市道路，新建各种必要的城市设施，重新安排合理的城市布局以及旧房改造工作等，都涉及房屋拆迁。只有房产档案才能提供准确的房屋信息，解决拆迁双方就房屋问题产生的争执。这时相关拆迁单位就必须到房产档案管理部门进行调查，如果不允许查阅相关房产档案资料，开发商也好，政府也好，根本无法进行投资预算，旧城改造则举步维艰。

房产档案记载有房屋坐落、房屋权利人、房屋状况、修建年代等完整、准确的信息，因此能够提供大量翔实、可靠的数据。这些数据对于城市建设的宏观调控、城市改造和房地产的开发等，都具有重要的参考价值和凭据作用。目前，因房屋拆迁而查询、利用房产档案已成为房产档案查询人次、卷次较高的一种利用方式。如近几年来，我处每年为房屋拆迁提供的房产档案查询卷次均在万卷次以上。

二、有关法律、法规对房产档案公开查询的规定

根据《中华人民共和国物权法》、建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》（建住房〔2006〕244号）等有关规定，对房产档案的公开查询设置了不同权限和要求。

房地产权属资料是一种特殊的档案材料，依据建设部的规章，有些房地产资料可公开，有的则不能公开，涉及个人财产的保密和隐私权的问题。《物权法》第十八条是关于不动产登记资料查询、复制的规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。《物权法释义》认为，物权公示本来的含义或者真正目的，不是要求全社会的人都知道特定不动产的信息。保护公民隐私和不损害公民权益，这恰是《物权法》的本意，也是《档案法》明确规定的。

建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》的第十四条规定，个人和单位提供身份证明材料可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况，权利人提供身份证明材料、利害关系人提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等，可以查询、复制该登记簿上的相关信息。而原始凭证作为个人的隐私材料，不是公众信息，不予以公开。在查询中对房产档案的公开范围、查询手续、利用要求都有明确的规定。

三、严格房产档案公开查询的相关制度

本人认为公开查询房产档案，应在法律、法规规定的范围内，有条件地提供服务。特别应当注意的是，无论是个人还是单位查询相关房产档案，都应按照有关规定持有合法证件。具体有以下几方面。

1.查询人提交本人身份证、户口本或军官证、护照等其他有效身份证明。单位的应持有单位正式介绍信和查询人员有效身份证或工作证。

2.房屋权利人不能前来查询的可委托他人代为查询，代理查询人提交本人身份证或其他有效身份证明，房屋权利人的书面委托承诺、身份证原件。

3.国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门、证券监管部门查询提交本单位出具的查询证明原件及工作证或执行公务证（核原件留复印件）。

4.公证机构、仲裁机构查询提交本单位出具的查询证明原件、当事人申请公证或仲裁的证明，以及执行查询任务的工作人员的工作证件（核原件留复印件）。

5.律师查阅提交诉讼机关提供的证明（包括立案通知书和相关法律文件、律师介绍信原件、律师资格证及诉讼当事人出具的委托书原件和身份证原件）（核原件留复印件）。

同时，要明确禁止对外查询的档案范围:主要是涉及政府直接管理或者代为管理的房产，其登记信息不对外查询；房屋权属登记中形成的审批、审查、核准等业务文件材料不对外查询；法律法规及有关规定不宜公开的房屋权属登记信息不对外查询。