谈房产登记档案在限购房产中的作用

谈房产登记档案在限购房产中的作用

杜黎敏

（杭州市萧山房管处房产档案馆）

摘　要:限购房产，新时期下房地产市场发展到一定阶段的特有名词。为了实现限购房产，就必然依赖于房产登记档案的作用。档案信息化管理，则是实现限购房产的现代化手段。本文就现阶段房产登记档案在限购房产中的作用进行分析。

关键词:限购房产　房产登记档案　信息化

所谓限购房产，是指个人、家庭在一个地区所拥有的房产数量达到一定数量后而被限制购房的一种行政性手段。其目的就是为了抑制跨地区的炒房行为，控制房价的同时也保护本地区群众自住房产的权益；但这又是一典型的政府干预市场的行为，商品房市场机制本没有错，价高者得本无可厚非，但房产这一特殊的商品本不应成为“钱滚钱”的途径，故而需要政府的及时干预。限购房产，这只是现阶段应对当前困局的一种阶段性措施，不应也不可能成为长久性的政策。

一、房产档案:在限购中起到了基础性作用

尽管限购房产必然只是某一历史时期下特殊的行政手段，但现阶段必然需要实行限购房产来控制一部分投机者的投机行为。那么，要实现限购房产，必然需要完整的房产档案作为保障和基础。

狭义上的房产档案，就是指各类房产的登记信息，能对房屋的所有权起到法律上的凭证作用。房产登记档案的实体卷宗能有效地反映该房屋买卖办证过程中的各种信息，既有卖房者曾经拥有该房屋产权的历史记录，也有买房者新购房屋的历史凭证。这就决定了房产登记档案有别于其他类别的档案，这是个人财产性收入凭证的档案资料，具有特有的个人隐私性质，故而一般群众只能查询自身的房产档案，而没有权限查询其他人的。

在限购房产查询中，需要房产登记档案的基础性作用，但其重点实际上又不在房产登记档案本身，这里用不到单独的某一卷档案资料，而只需要一个历史记录和相关信息，就可以查询到底有没有房产、有几套房产、分别是哪几套房产等。因此，限购房产离不开房产登记档案的基础性作用，而又对房产登记档案的管理提出了更高的要求，即信息著录规范齐全、档案信息化管理、查询系统化高效实现等。

二、限购对房产档案的信息化管理提出了新要求

限购房产尽管离不开房产登记档案信息，但又不局限于房产登记档案本身，重要的只是房屋产权登记的有效记录并形成完整的历史关联，这就无法以翻阅实体档案来进行查询，因此，这对房产档案的信息化管理提出了新要求。

（一）房产档案信息著录规范齐全

房产档案信息著录规范齐全是后期查询的查准率和查全率的坚实保障。当然，产权发证办理过程中如果手续正规齐全、信息著录完整，那么对于房产档案部门来说就免去了这一项补充工作，档案信息的完整性也应是由业务产生部门来负责的，能有效地节省人力、物力，提高工作效率。

信息著录还包括数据库的实时更新。房产信息是一个实时发生变化的数据库，如果只是简单的定期更新数据库的话，势必存在着被钻空子的安全隐患，这就无法从数据的完整性上保证每一份限购查询的真实有效性。因此，及时更新数据库或者一旦发生交易立即著录数据库是十分有必要的，也是必需的。

（二）功能稳定的操作系统

信息著录在数据库内，而查询利用则是通过操作系统来实现的，这就要求从产权发证到档案管理都有一套完整统一的系统来实现，而非各自为政。从2010年3月起，杭州的上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭等区实行了房产信息系统的联网查询，萧山与杭州实行了房产登记档案查询统一平台，统一操作模式，统一数据库管理，在方便百姓查阅的同时，也为政府出台的限购房产政策严格把关。房产信息系统的改造升级不仅仅需要计算机人员和产区发证人员，更需要档案管理人员的参与，提出档案管理、查询利用的特殊要求，才能保障档案信息化的建设更符合现实需要。

此外，限购房产查询最重要的要求就是精确查询某一被查询人拥有房产的实际情况，对于查不准、查不全的现象予以“零容忍”。如果由于查不准、查不全而出现“漏网之鱼”的情况，那么实际上就违背了限购房产这一行政手段的初衷，因此信息化技术上必须予以杜绝这一现象的发生。除了需要信息著录的规范、完整，如姓名中生僻字的著录、多个产权人信息的著录、身份证号码的准确著录等，更需要科学完善的操作系统来实现。理想状态下，只要输入查询人的姓名和身份证号码进行精确查询即可保证查询结果的准确无误；而非所谓的模糊查询，很难保证查准率，同时也降低了查询效率。

（三）跨区域联网查询

真正意义上的限购范围应该是全市、全省乃至全国，小范围的限购房产能起到的作用应该是十分有限的。但现实中需要实现的数据共享、联网查询确实存在着诸多困难，包括技术上的也包括行政上的诸多因素。因此，退而求其次，至少应实现一个地级市行政区域内的联网查询，而非一个个独立的城区，那样就会出现一个个信息孤岛，限购房产的意义也就局限于当地几个城区而已。

另外，跨区域的房产信息联网查询，对于全面掌握个人房产信息来说也是必要的，就像公安系统、民政系统都可以实现各地联网，那么房产信息系统也应纳入到统一平台上来，这对今后进一步完善房地产市场也是有利的。

（四）信息化管理过滤人为因素

限购房产需要准确的查询结果来协助国家规范房地产市场的管理，但由于查询这个过程本身就是由相关工作人员来完成，这就无法百分百地规避一些廉政风险的问题。一旦工作人员出现职业道德的沦丧，或者无法拒绝相关领导的干预而开具虚假查询证明，那么再齐全完整的数据都是无用功。

正因为如此，需要技术手段来防范各种人为因素。第一，查档工作人员必须使用自己特有的身份认证进入操作系统开展工作，而开具的每一份限购房产的证明在后台必须是可查的；第二，限购查询、开具证明的过程都是计算机自动的，而非可进行人工干预，即查询人身份证放置在身份证显示器上时自动输入查询人姓名、身份证号码，只要点击查询系统便开始查询工作，查询后系统自动生成不可更改的查询结果，工作人员只需打印出来即可。这样，可以最大限度地进行各种防范，真正做到开具的每一份限购证明都是真实有效的，除非部分由于数据原因导致的失误，但必须坚决杜绝因人为原因而造成的虚假证明。

房产登记档案作为一种专业档案类别而保存下来，其价值之一就是为了各种房产信息的查询；而限购房产的查询是房产档案查询利用的一种特殊形式，以前没有以后也会取消，只是这一历史时期特有的一种查询方式，这也是房产登记档案工作开展的价值体现。同时，由于特殊的需求，对档案信息化建设提出了相应的要求，不仅仅只是为了限购房产的查询，对于规范电子档案管理也是必需的。

参考文献:

［1］浙江省档案局.档案事业概论［M］.中国档案出版社，2009.

［2］杨芳展，张良俊，裴艳.关于民生档案资源体系建设的几点思考［J］.湖北档案，2010（7）.