房地产开发企业的收入如何确认

二、营业收入的确认

1．转让、销售开发产品营业收入的确认

根据《企业会计准则——收入》的规定，房地产开发企业转让销售开发产品，必须同时满足以下四个条件才能确认收入。

（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方。如买方已预付部分商品房价款，企业已开发建设完成，并办妥房屋产权手续、开出发票账单，说明商品房所有权上的主要风险和报酬已转移给了购买方，可以确认营业收入。但如果买方验收时发现房屋有严重的质量问题，拒绝支付余款，要求退换或修理，在双方未达成一致意见之前，房屋所有权上的风险和报酬并未转移，在这种情况下，不能确认营业收入的实现。

（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。如房地产开发企业在销售开发产品时签订必须回购协议，或签订有选择性回购协议且回购可能性较大，这表明卖方对售出的开发产品实施控制，买方无权对该商品进行处置。因此，对这种销售行为，不能确认营业收入。但如果企业对售出的开发产品保留了与房产所有权无关的管理权，如物业管理权，由于物业管理权与房产所有权无关，则房产销售成立，可以确认营业收入。

（3）与交易相关的经济利益能够流入企业。经济利益是指直接或间接流入企业的现金或现金等价物。在销售开发产品的交易中，与交易相关的经济利益即为开发产品的售价，其是否有把握收回，是收入确认的一个重要条件。房地产开发企业在销售开发产品时，如果预计收回价款的可能性不大，即使收入确认的其他条件都满足，也不能确认收入。

（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。收入能否可靠地计量，是确认收入的基本前提，收入不能可靠地计量，则无法确认收入。房地产开发企业用预售方式销售房地产，在收到预收款时，虽然当期已发生纳税义务，但因销售的房地产正在开发建设过程中，无法确认相关的成本，因此，也不能确认营业收入。只有待房地产开发完毕，办妥交付手续，可以可靠地计量成本时，才能确认收入。

2．代建工程开发建造收入的确认

房地产开发企业接受委托，为其他单位代建的土地、房屋或其他工程，一般情况下应在工程竣工验收、办妥财产交接手续，并开具“代建工程价款结算账单”，经委托单位签证认可后，确认开发建造收入的实现。如果代建工程规模较大、工期较长，在合同结果能够可靠估计的情况下，应按完工进度于每季末确认开发建造收入的实现。如果合同收入的收回存在不确定时，则不应当确认收入。

3．出租开发产品租金收入的确认

房地产开发企业出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为营业收入的实现。但如果估计租金收回的可能性不大，就不应该确认收入。

房地产开发企业的一切营业收入，包括主营业务收入和其他业务收入，都必须在确认时按实际发生的金额入账。企业转让、销售开发产品的收入，应按企业与购买方签订的合同或协议金额确定。现金折扣在实际发生时作为当期费用，销售折让在实际发生时冲减当期收入。