农产品价格上涨背后的垄断房租

农产品价格上涨背后的垄断房租^[1]

当前这一轮消费价格上涨主要是由食品价格，特别是蔬菜价格推动的。这多少是个意外。从统计局发布的数据来看，7月鲜菜价格上涨22.3％，粮食价格上涨11.8％，猪肉价格也大幅上涨。食品价格同比上涨6.8％，对新涨价因素的贡献超过75％。发布数据的统计局官员认为，上述价格变化是由于天气多变和洪涝灾害造成的，具有偶然性。言下之意，这个变化与货币政策无关，也很快会过去。不少分析师也附和说7月的居民消费价格指数（CPI）指数是峰值，8月会有所回落。

但是上述预期的基础其实非常薄弱。据来自东莞某农产品批发市场的消息称，“蒜你狠”和“姜你军”一齐发力，价格分别达到每斤10元和8元，“豆你玩”与上月持平。由于这类农产品的销售半径已经跨越数省，因此这个价格变化很可能具有代表性。这样看来，各城市蔬菜价格的进一步上涨有可能继续推高8月的居民消费价格指数（CPI）。不仅环比将继续上升，如果CPI环比超过0.5％，那么同比会超过2010年7月的3.3％。

其实，除了偶然出现的恶劣天气和洪涝灾害导致农产品价格短期波动之外，还有其他不可逆转的因素推动城市蔬菜价格上涨。先看看农产品供应链的变化。在城市化过程中，城市规模不断扩张，当地蔬菜的供给缺口越来越大。一方面，城市人口增加带来农产品需求的同步增长。如果人均收入有所提高，人均农产品消费还会有所增长，导致农产品需求更加快速地增长；另一方面，城市的扩张持续挤占周边农田，减少当地的农产品供给。据报道，曾经主要为北京市民供应蔬菜的石景山、朝阳、丰台等周边城区，原有菜地17万亩以上，现在已缩减到1万亩以下。

大城市的农产品市场上日益扩大的供给缺口必须通过远距离运输解决。在过去30年里，大城市的“菜篮子”问题已经多次暴露出来。只有小城市可以依靠周边地区解决问题。在各大城市的“菜篮子工程”当中，运输农产品的“绿色通道”已经成为不可或缺的一环。在缺少农产品期货和远期交易的情况下，交通条件较好、接近人口分布中心的山东寿光形成了农产品交易中心。该市场的农产品还跨海远销到韩国首尔和日本东京。

于是从长期来看，有几个成本会持续推动着城市农产品价格上涨。其一是运输成本，与运输距离和汽油价格成正比。其二是生产成本，主要是农业劳动力价格。农村剩余劳动力持续转移到服务业和制造业，目前已经所“剩”无几。在中国经济穿越刘易斯拐点之后，劳动报酬将会加速上涨。务农收入也会跟随打工收入的上涨而增加，否则劳动力就会从农业转移到非农产业。于是农产品的生产成本将上升。在不出现严重衰退的正常情况下，这两个成本的变化都是不可逆的。因此大城市的农产品价格上涨也是不可逆的。

除了上述市场力量（看不见的手）之外，在个别城市还有一只“看得见的手”推动农产品价格上涨。以前，流动摊贩可以在露天、流动的摊点上销售农产品（尤其是蔬菜水果），甚至可以沿街叫卖。这样的营销方式成本低，但是增加了难以管理的城市垃圾。为了美化市容，一些城市强制性地要求原本流动的摊贩进入有管理的市场。市场管理部门负责处理垃圾，摊贩们向管理部门付费。

收取租金、卫生费甚至管理费无可厚非，但是有些城市的收费高得离谱。中央电视台某节目曾经连续报道：在北京市的几个有管理的农贸市场里，一个长度大约在1.5米左右，使用面积大约2平方米的摊位，一个月的租金高达900元，外加卫生费100元。这个价格让北京的写字楼相形见绌。据不动产顾问公司第一太平（00142.HK）的统计，2010年二季度北京写字楼的平均月租金为166.5元每平方米，是菜摊租金的三分之一。即将投入使用的国贸三期写字楼的租金号称京城最贵，报价也才每平方米每天10元。

为什么普通菜摊的租金远高于最高档的写字楼？答案很简单：写字楼市场充分竞争，而菜摊被垄断。

表2　北京写字楼2007年6月有效净租金

数据来源：第一太平不动产顾问公司。

【注释】

[1]2010年8月25日发表于《21世纪经济报道》。