房租构成评估指南
在当前依法查处囤积土地、囤房待价，严厉打击炒地炒房等违法违规行为的高压态势下，在国家促进住房租赁市场发展有关财税优惠政策实施后，各地的房屋租赁经营业务与时俱进，空前活跃。尤其在人口流动仍然相当频繁的市镇社区，房屋租赁的需求和升值空间越来越大。据悉，许多住房业主希望在奥运会期间大赚一笔。一些奥运场馆周边的业主和中介机构，在住房租金的计算上带有较大的随意性，甚至盲目提高对奥运住房短租的租金预期收益而忽视租金接受的双向性，将会在一定程度上侵害承租人的利益，扰乱房屋租赁市场秩序。为此，资产评估机构及其执业人员必须抓住这一机遇，积极配合政府相关部门对住房租金的日常监管，发挥自身业务优势和服务功能，正确为客户评估测算房屋租赁价格，合理分享房屋租赁经济发展成果，增加住房的有效供给。
房屋租赁价格是零星出售使用权时的价格，是房产的一种特殊价格形式，即租赁部分的建筑物在租赁期间发生使用权转移，而相联系的土地使用权不发生变化。
住房租金按其构成因素区分，我国目前主要有准成本租金、成本租金和商品租金三种。
准成本租金又称三因素租金，由房租构成中的折旧费、维修费、管理费组成。按准成本租金收取房租，可以使房屋管理单位(一般是产权单位)通过租金收入维持房屋租赁管理工作中的管理、日常维修费用开支;也可以维持被出租房屋的大修、翻修等工作的费用开支，从而维持房屋使用期内租赁经营的简单再生产，实现“以租养房”。
成本租金又称五因素租金，它是在三因素租金的基础上，加上利息、房产税两项构成。按成本租金收取房租，可以使房屋租赁经营者通过收取租金补偿全部租赁经营成本，可以收回建房投资，购买新房，进行长期持续的房屋租赁经营简单再生产。
商品租金也称八因素租金，它是在成本租金的基础上加房屋租赁经营利润、地租、保险费三项构成。房屋租赁经营者按商品租金收取房租，不但可以收回建房投资和经营成本，而且可以获得一定盈利，从而可以购买比原有出租房屋数量更多的新房，滚动使用，开展房屋租赁经营的扩大再生产。因此，一般认为房产租金应由折旧费、维修费、管理费、利息、保险费、地租、利润、房产税等八项因素构成，称为商品租金，其计算方法如表1所示，供评估人员测算时参考。
此外，住房租赁经营者和承租人应知的事项，还包括国家近年以来为促进住房租赁市场健康发展相继出台对廉租住房外的住房租赁有关税收优惠政策，特别是减免税种、减按税率、执行时限等具体规定，均与房租构成因素有关，与住房出租、承租人的经济利益相连。例如:以个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税;对个人出租住房按4%的税率征收房产税;对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税;对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税;个人出租住房免征城镇土地使用税;对企业事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。并规定对与住房租赁相关的新的税收优惠政策自2008年3 月1日起执行，其他政策仍按现行规定继续执行。
表1:房产商品租金(八因素租金)构成一览表
(本文发表于《财会信报》2008年6月23日)
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