房地产征收和征用的需要

六、房地产征收和征用的需要

房地产是生活、生产等活动都不可缺少的基础要素，国家有时为了公共利益的需要，不得不征收公民和法人的房地产；因救灾、战争等紧急需要，不得不征用公民和法人的房地产。其中，征收的实质是强制收买——主要是土地所有权和土地使用权的改变，不存在返还的问题，例如，依法将集体土地转为国有土地，或者收回国有土地使用权。征用的实质是强制使用——只是使用权的改变，被征用的房地产使用完毕，应当及时返还被征用人，即是一种临时使用房地产的行为。

尽管征收、征用是为了公共利益的需要或因救灾、战争等紧急需要，但都不能是无偿，必须是依法给予补偿。例如，《中华人民共和国宪法》（2004年3月14日修正文本）第10条规定：“国家为了公共利益需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正文本）第2条规定：“国家为了公共利益需要，可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第19条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定：“拆迁人应当依据本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置。”其中，征用房地产不仅应当给予使用上的补偿（补偿相当于租金），如果被征用的房地产毁损、灭失的，还应当给予财产上的补偿（毁损的，补偿金额应相当于毁损前后的价值之差；灭失的，补偿金额应相当于被征用房地产的价值）。而确定这些补偿金额时，就需要房地产估价提供依据或参考。