什么是土地的征用和转用

土地的征收和转用是进行土地开发利用当中的两个关键环节。土地征转示意图如图4.1所示。

图4.1　土地征转示意图

根据《土地管理法》，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。其中，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于集体所有（除由法律规定属于国家所有的以外），宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家实行土地用途管制制度。通过编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

也就是说，按土地所有权来划分，土地可分为国有土地和集体土地两类；按土地用途来划分，除了未利用地外，土地可分为农用地和建设用地两类。

将集体土地转为国有土地的唯一途径是合法申请办理“征地手续”，将农用地转为建设用地的唯一途径是合法申请办理“转用手续”。

在大量的土地整理开发实践中，土地征与转的组合类型可概括为以下几类：

1.既征又转：符合两规的集体农地。

2.先征后转：建设用地指标不足，先以农业类开发征地与农民脱钩。

3.只征不转：已是集体建设用地或集体农地征为国有，用于城市绿化景观。

4.只转不征：原为国有农地，转为国有建设用地。

5.不征不转：包括三种情况，一是国有盐场、大型工矿改造，已符合土规，需调整城市控规；二是国有水库等水利交通用地，需要调整两规，增加城乡建设用地规模，无需新增建设用地指标；三是国有未利用地，需要修改两规，无需耕地占补指标，但需纳入年度用地计划管理。