项目融资程序

三、项目融资程序

房地产开发企业完成项目融资要先后经历投资决策、融资决策、融资模式与结构安排、融资双方协商谈判和执行融资协议这五个阶段。

1.投资决策

确定投资决策时要考虑该项目所处行业特点和发展前景，及房地产项目市场环境和自然环境的基本情况，比如对项目所在区域、气候、水、地质、生态环境的分析。同时，还必须对宏观经济的整体形势做出判断，如果国民经济快速发展，人民收入水平不断提高，房地产项目的建设、销售、运营都有良好的前景，房地产行业通常在经济繁荣的情况下得到迅速发展。

2.融资决策

房地产开发商进行融资决策时，必须决定采用何种融资模式。在项目融资实践中，开发商一般须聘请具有专业经验和雄厚实力的融资顾问参与设计规划具体的融资活动，虽然开发商须付出一定成本来获得咨询或建议，但考虑到融资计划的复杂性及对项目成功的重大影响，房地产开发企业仍然会不惜重金寻找专业融资团队的帮助。

3.融资模式与结构安排

关于融资结构的设计，通常由投资公司或商业银行中的项目融资部门与房地产公司项目部联手确定设计出最有利的融资结构，所谓“最有利”是指采用这种融资结构会使项目风险最小化，使项目参与各方的收益都得到充分保证，制定这样的融资结构必须对项目的债务承受能力做出准确判断和估计，并设计出稳健合理的融资和担保方案。这个过程要求房地产开发商与融资顾问有良好的沟通渠道，双方优势能有效互补，观点分歧要迅速解决。

4.融资双方协商谈判

当融资方案已确定后，房地产开发企业与银行等金融机构开始就融资协议的细节进行漫长的谈判，融资顾问要发挥协调双方利益，控制谈判节奏的作用，促成融资合同文本的签署。

5.执行融资协议

房地产企业与资金供给方达成项目融资的正式文件后，项目所需资金开始到位，房地产开发企业要组织建筑承包商、原材料供应商、房地产项目工程监理等深入到项目建设运营中去，发放贷款的银行或其他金融机构也要派出专家组，对项目的建设进度、工程质量和资金使用情况进行监督、调查，以确保项目按计划顺利施工。

总体而言，项目融资的重中之重是房地产项目开发商要做好项目评价和风险分析工作，只有以实事求是的态度和细致入微的调查去做好这些工作，房地产项目的发起人才能有效地控制与化解各类风险，获得预期收益。