一、基本案情
2013年1月12日，陈某与周某签订《房屋买卖合同》，合同约定周某将一套拆迁安置房屋及附属阁楼和车库以74万元的价款卖给陈某；周某应于该房屋可以办理房产证、土地证时2个月内前去办理过户。2013年4月9日，陈某向周某支付了全额价款，周某分别出具了收据。2013年4月11日周某将房屋交付给了陈某。后周某与汤某发生欠款纠纷被诉讼至法院，因周某未履行判决，法院在强制执行过程中，于2015年2月9日对周某已经出卖给陈某的拆迁安置房屋进行了查封。2015年7月23日，陈某向该法院提出执行异议，但被法院驳回。
在收到执行裁定书后，陈某向市中级人民法院起诉周某和汤某，请求法院判决停止对该房屋及附属阁楼和车库的执行行为，并解除对上述不动产的查封。汤某辩称，涉案房屋系拆迁房，虽已取得房屋权属证书，可以进行买卖，但陈某在向周某购买房屋时周某并未取得该房屋的所有权，因此周某不具有处分房屋的主体资格，两人签订的房屋买卖合同无效。并且涉案房屋在2014年11月27日就已经登记在城市开发建设有限公司名下，2015年2月9日进行预查封，期间陈某有74天时间可以催促周某及时办理房屋过户登记手续。由于陈某对未办理产权过户登记手续存在过错，故请求人民法院驳回陈某的诉讼请求。
二、争议焦点
被执行人周某将其所需要办理过户登记的房屋出卖给陈某，但未办理过户手续，法院可否对该房屋进行查封？该涉案房屋应否成为周某名下的被执行财产？
三、判决结果
法院适用了《中华人民共和国合同法》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，认为陈某与周某之间签订的房屋买卖合同依法成立并合法有效。陈某已经在2013年4月9日前向周某全额支付了购房款，并于2013年4月11日实际占有了该房屋。虽然陈某、周某未办理房产过户手续，但涉案房屋所有权证办理手续于2014年11月27日办理初始登记后，尚未办理至周某名下，又无证据证明陈某对于未办理房屋登记手续存在过错，故涉案房屋不应作为周某名下的被执行财产。
四、案件启示
当前，二手房买卖是社会相当普遍的一种交易方式，但买受人因为主观或客观因素，未能及时办理产权变更登记。当涉案房产变更登记前，作为执行标的被法院依法查封、冻结后，买受人对诉争房产就存在诉讼风险。对于二手房买受人提出执行异议的案件，很大部分因买受人未能及时办理登记过户手续、未按规定时间支付房款、未按规定时间接管房屋等原因，被法院裁定驳回执行异议。本案中陈某及时付清了房款并接管了房屋，所以最终能取得该房屋的所有权。此案例为二手房买卖的当事人提供了启示，即善意的买受人在购买二手房时，付款前要及时办理房屋买卖、过户备案登记，在房款支付后要及时办理房屋过户手续，并及时占有、使用、管理房屋；保存相关凭证、凭据，防止因时间延误及房屋出卖人的原因，产生无法过户的后果，防止房屋陷入不必要的纠纷致使合法权益无法受到法律保护。
五、法条链接
《中华人民共和国合同法》
第六十六条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
作者：江苏苏站律师事务所管赛龙律师
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