房产税的检查

第四节　房产税的检查

一、纳税义务人和征税范围的检查

(一)相关法律规定

1.征税范围

房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋。对建在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋征税，对建在农村的房屋不管是否用于经营，都不征税。

2.纳税义务人

房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人。具体规定如下:

(1)产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属于集体和个人所有的，由集体和个人纳税。

(2)产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税。

(3)产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税。

(4)产权未确定或租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或使用人纳税。

(5)无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴房产税。

(二)主要检查方法

1.纳税人的检查

(1)通过检查房产权属证明等书面资料，确定产权所有人;

(2)对于产权出典的，检查相关协议、承典合同等资料，确定承典人;

(3)对于产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，通过实地调查、核查相关资料，确定实际的房产代管人或者使用人;

(4)检查纳税人的“固定资产”、“在建工程”等账户，与纳税人实际房产使用情况进行比对，审核其房产租用情况，无租使用免税房产的是否缴纳房产税。

2.征税范围的检查

房产税的征税范围限于城市、县城、建制镇和工矿区。在检查时，首先，要查看纳税人的房产是否属于确定的房产税征税区域，同时注意区分征税范围内应税房产和免税房产的界限;最后，检查纳税人“固定资产”、“在建工程”等账户，或通过实地勘察是否有已建成投入使用但未入账的房产。

二、计税依据和适用税率的检查

(一)相关法律规定

房产税计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征;按照房产租金收入计征的，称为从租计征。

1.从价计征

房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

2.从租计征

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。自2001年11月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。

(二)主要检查方法

(1)在核实房产用途的基础上，检查“其他业务收入”账户的贷方发生额，核实有无房产租金收入。有租金收入的，应查阅房屋租赁合同或协议，核实租金收入是否及时入账;核对纳税申报表，核实是否如实申报房产税，是否应按照房租计征错按房产计税余值计征。同时，结合检查“其他业务支出”等费用账户或往来账户，核实有无以收抵支或转移租金收入的情况。

(2)检查“固定资产——房屋”明细账的借方发生额或“固定资产”卡片，一是将其与“房产税纳税申报表”进行核对，核实申报数是否账表相符;二是与有关房产原始价值资料进行核对，核实房产价值是否全部入账;三是承建房产应与承建合同、“在建工程”账户核对，核实房产价款;四是购入房产应与购货合同及发票核对，核实是否是实际购价;五是自建房产应与“在建工程”账户核对，核实是否是实际造价。

［案例7－4］税务人员对某工业企业的房产税缴纳进行检查。该企业“固定资产”明细账显示，房产原值600万元，其中，生产车间用房350万元，托儿所、技校用房120万元，职工宿舍用房80万元，临街商店房屋3间，房产原值50万元。该商店房屋用于出租，每月每间房租金2000元。本年度委托施工企业建设生产车间一座，4月份验收并交付使用，工程造价60万元。该市规定按房产原值一次扣除30%后的余值计税。该企业全年申报缴纳房产税59040元，计算过程如下:

　　应纳房产税=6000000×(1－30%)×1.2%+2000×12×3×12%

　　　　　　　=59040(元)

税务人员经过分析后认为该企业上述计算方法有误，第一，该企业出租的商业用房在按租金收入征税后，对原值不再征税，而企业误按房产原值总额征税;第二，托儿所、技校用房在计算缴纳房产税时，应从房产原值中予以扣除;第三，纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税，而不是从下一年度起纳税。

正确的计算过程为:

　　应纳房产税=(6000000－1200000－500000)×(1－30%)×1.2%+ 2000×12×3×12%+600000×(1－30%)×1.2%×8÷12

　　　　　　　=36120+8640+3360=48120(元)

　　应退房产税=59040－48120=10920(元)