写字楼的选址

四、写字楼的选址

（一）写字楼的特点

1．与地区经济增长的前景密切相关

比较一下一个国家不同城市的写字楼市场，就会发现经济增长速度较快的城市，写字楼的开发规模较大，写字楼的保有量和档次也呈递增趋势，租金水平居于较高的位置，空置率较低。因此，地区经济的发展状况直接影响到写字楼的发展水平和规模。

2．区位质量对写字楼市场的影响较大

区位质量就是写字楼所处地理空间位置以及与相邻地块之间相互关系状况的优劣程度。其所处的地理空间位置决定了交通、通信、商业服务设施等各方面条件的优越程度，也直接影响着入驻客户经营和办事效率的高低。一般的特点是区位质量高的办公区，客户的认同度较高，需求量较大，从而引致租金水平和出租率也比较高。

3．写字楼沿重要交通线呈带状或者在城市中心区、次中心区块状分布，集聚效应明显

写字楼集中分布形成一定的市场区，由集中分布带来的利益称之为集聚效应。集聚效应的产生是因为多幢写字楼集中分布，使其对交通、通信、商业服务等的市场需求达到一定的规模，这一规模可以维持一个或多个专业化机构的生存。另外，有相互协作关系的公司机构集中在一起，可以享受协作的便利条件，也利于行业信息的流动，降低交易成本。同时，写字楼集中了大量的公司机构，这些机构业务活动和经济交往频繁，入驻公司的员工经常要与外界交往，例如到全国各地出差、与各地客户进行业务联系等，对交通和通信条件要求较高。换言之，当一地的交通和通信等基础设施配套状况改善时，往往能够带动周边写字楼市场的发展。

4．写字楼本身品质与客户品质的一致性

城市中一定区域的写字楼在历史发展中形成了特殊的声誉，与入驻客户形成了相互影响和相互选择的一种关系，即客户看重写字楼代表的信誉、实力和地位，写字楼也要倚重客户巩固和加强这种地位。通过市场选择最终形成了写字楼本身品质与客户品质一致性的特点。这一特点对写字楼市场研究有着十分重要的意义，客户层定位分析、需求分析和竞争分析都可以借此进行深化。^[11]

（二）写字楼的类型

实践中通常按写字楼投入使用的时间、区位和租金水平等因素将写字楼分为若干个等级。这是考察写字楼市场必须重视的。按一般惯例，通常划分为四级。

1．甲级写字楼

甲级写字楼一般处于较好的地段，例如中央商务区、城市次中心区和重要交通枢纽区。出租率高，建造较晚，各类建筑设施齐备，与时代变化发展保持较高的同步水平，这里写字楼的租金通常很高，但却代表着入驻企业的形象，高租金反而有竞争力。有些写字楼建造年代虽然较早，楼龄较长，但由于有较高的声誉，往往代表着一个城市的形象，其级别也可以定为甲级。

2．乙级写字楼

乙级写字楼处于城市的次中心区和非中心区，建筑年代较晚，内部设施基本上与时代发展同步，出租率和租金水平较高，对中小企业具有较强的吸引力。

3．丙级写字楼

丙级写字楼一般处于城市的非中心区，或者呈零星分布状态，建造年代可早可晚，内部设施一般，出租率和租金水平中等，对小企业有一定的吸引力。

4．丁级写字楼

丁级写字楼处于城市的非中心区，规模较小，设备陈旧，条件较差，出租率和租金水平较低，对部分个体从业人员有一定的吸引力。

在写字楼市场中，区位因素是产品分析中的一个重要变量，通常在城市中心区开发低档写字楼和在城市非中心区开发高档写字楼成功的机会都不会很大。因此，确定写字楼的“档次”的重点在于对区位质量进行评价，使写字楼适应区位质量的要求。

（三）写字楼的选址

现在写字楼为租客提供的一项服务是其有权使用配套的服务产业。律师更喜欢接近法院或者其主要客户的区位。银行总部需要坐落在接近与政府法律和会计部门的地点。酒店需要坐落在交通便利的地方。医生需要的区位则要接近医院或者其他医疗机构。所有这些优点都在城市的中心商业区。中心商业区仍旧是那些尚未成为大都市的城市里大多数写字楼的最佳区位。在布局不规则的大都市区，由于新的高速公路类型和郊区以及区域性购物中心的增多，写字楼有远离中心商业区的趋势。下面是写字楼的四种主要的区位：

1．中心商业区地段

城市的中心商业区地段，该地段一直保持最高的租金水平。

2．机场地区

旅客和主要航空集散地所产生的货运量带来了面向航空公司及其客户服务的写字楼空间的需求。

3．区域性购物中心

这些地段不一定是理想的区位，但如果配上一整套对租客相当实用的配套服务（银行、餐馆、公寓等），这些地段的区域将非常好。写字楼最好坐落在购物中心的外围，并为非购物者提供便利的入口。

4．高速公路和旅客来往非常频繁的公路沿线

城市的高速公路旁冒出大排利用高速公路提供便利通道的写字楼（尽管某些增长区的交通堵塞削弱了交通便捷带来的好处）。多数上班族用小轿车来代步，许多好区位远离交通拥挤的中心商业区位置。^[12]