卖场选址的原则

第16章　卖场选址的原则

过去古语说“一步差三市”,可见选址对于卖场经营业绩的影响之大。卖场在进行位置的选择时一定要保证其所处位置很容易就能到达,一方面交通要十分便利；另一方面,卖场必须距离顾客比较近,因为卖场立足的根本就在于它带给顾客的便利性。目前,我国卖场尚处于发展的初级阶段,因此在进行选址时一定要遵循以下原则：

1.选择商业活动频繁程度高的地区

商业活跃的地段,通常是顾客购物和休闲逛街的理想场所。这些地段往往“寸土寸金”,选择在这种地段开设卖场是理所应当的。一方面，“同行密集客自来”,在商业活跃的地段集聚着众多商家,卖场之间的亲和力可以广泛吸引客流；另一方面，该地段市场购买力旺盛,商业活动频繁,顾客买卖频率较高,可以为卖场带来可观的营业额和良好的经济效益。那些将来可能成为新兴商业中心或小型商业区的地段,现在可能地价较低,正处于发展初期,但这正是进入该地区的最好时机。需要注意的是,卖场选址应考虑竞争对手的地理位置,若某商业活跃的地段竞争对手林立,那么就不适宜在此地段设立新卖场,以免过度竞争,导致自身经营失利。

2.选择人口密度较高的地区

例如，居民聚居、人口集中的地方是适宜设置卖场的地方。在人口集中的地方,人们有着各种各样的对商品的大量需要,如果卖场设在这样的地方,本着“为民、便民、利民”的宗旨,那么卖场必定会生意兴隆,收入比较稳定。新兴居民区往往也是卖场首先的最佳位置。因为该区域居民集中,收入水平高,商业设施少,地价相对低,未来变动拆迁的可能性小且人口具有增加的趋势。另外,要尽可能选择在接近人们聚集的场所,如公园、电影院、游乐场、舞厅等娱乐场所,或者学校、住宅小区、机关、工厂的附近。

3.选择交通便利的地区或客流量多的街道

交通便利与否一方面影响卖场采购进货和服务送货的安全性、经济性和时间性,另一方面影响区域范围内顾客观光的难易程度,从而影响顾客入店频率和购买意向。即使是在居民区开卖场,也要考虑选在交通最便利、人流最多、停车场地大的位置。当然,铁路、快车道、隔离栏、河流等会在一定程度上限制客流,明智的投资者设立卖场时要尽量避免这些障碍。通常,把卖场设在客流量多的街道上,可以使多数人购物都较为方便；相反,在客流量较小的地方设店,营业额一般很难提高。

4.选择同类商店聚集的街区

大量事实证明,对于那些经营耐用品、选购品的商店来说,若能集中在某一个街区或地段,则更能招揽顾客。从顾客角度来看,店面众多表示货品齐全,购物时可比较参考,选择余地较大。所以,新设的卖场不需害怕竞争,同行愈多,人气愈旺,业绩才会愈好,因此店面也就会愈来愈多。例如，许多城市已经形成了各种专业街,例如在广州,买电器要去海印，买服装要去北京路；在昆明,买电子产品要到园西路，买鲜花要到尚义街，批发要到螺蛳湾等,许多顾客为了买到称心如意的商品,往往不惜跑很远的路程也要到专业街购物。

5.兼顾市政建设规划和法规条例

卖场在选址时,既要充分考虑当前的市场设施,了解城市公共设施的种类、数目、规模及分布状况,更要明确城市发展远景规划和市政建设总体要求,诸如交通网的开发计划、社区发展计划及商业区的建设计划等,因为这些方面的变化会对未来卖场的经营环境产生重大影响。例如,昆明呈贡新城的建设规划、大学城的新建、广福路综合批发市场的新建、南市区和北市区的规划等等,都极大地改变了昆明市民的生活状态及生活方式。另外,地方政府或大企业投资建设规划地区,往往是城市建设中的未来开发区域,水电供暖等各方面的设施配套性强,能得到很多益处,又无将来搬迁之忧,也是卖场设店优先考虑的地区。最后,卖场选址必须依法进行,遵守国家法律法规,贯彻执行地方条例规章；坚持经济效益与社会效益相统一,统筹兼顾,合理布局,满足人民生活多层次的需要。

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便利店选址公约

上海市连锁协会推出了国内第一个地区性《便利店选址公约》,目的是使各便利店新开始设立的网点减少相互碰撞,取得效益。公约的内容是：

一、区域要求

l.在总区域内,目前便利店已相对较密集,在新设网点时,应认真调查拟设点周围的商圈情况,避免在贴近或隔邻开店。

2.在交通要道、医院、学校、居住区中心开设新区,应做到合理布局,防止过分密集。

3.在部分新居住区、郊区集镇、新村,对居民人数较多、商业网点较少的,通过周密调查,可考虑设点。

二、距离要求

1.新设便利店(包括加盟店),在一般路段的同一路侧,店店之间的距离,要求不少于100米。

2.道路相对两侧,店店之间的距离,原则上不少于100米。

3.交通要道、主要道路的交叉路口或转角,不少于半径50米。

4.坚决做到不隔墙、相邻开店。

三、管理措施

1.新开设门店应事先进行调查研究,了解周围商圈情况。

2.自有网点改为便利店,在与房主签约或与加盟者签约前向协会咨询，防止过分密集。

3.新设门店在协议签订后5天内向协会申报备案，为协会提供咨询作依据。

4.如发现违反本公约情况,可向协会投诉。

5.对被投诉单位,协会调查属实后,记录存档,并在业内通报。

6.加强与行政主管部门及新闻媒体等方面的联系,争取各方支持,通力合作共同促进本“公约”的落实。

四、附则

1.本公约解释权属上海连锁商业协会便利店专业委员会。

2.本公约自2002年6月21日起执行。

3.4　卖场选址的层次分析

卖场选址可以从以下三个层次进行分析：一是进行地区分析,确定卖场要进入的地区；二是进行商业区或购物区分析,确定卖场即将进入所在地区的哪一类商业区或购物区；三是进行具体位置分析,以确定卖场选址的具体地点。

3.4.1　卖场选址的地区分析

地区分析是卖场选址的第一步,也是关键的一步,因为地区的环境与条件将决定卖场未来经营的发展前景。如果地区环境和条件不理想,即使卖场的具体位置很好,也无法保证卖场经营的成功。这里所说的“地区”,是指能够影响卖场经营的较大空间范围,它可能是一个国家、一个省或一个城市。对一个卖场来说,所要选择的地区必须具有一定量的人口,及其充足的购买力,同时还必须符合零售商的目标市场的要求。卖场选址的地区分析主要包括下列内容：

1.需求预测

零售商通过对一个地区的人口规模及收入水平的调查,可以大致判断出该地区的购买力状况,从而估计出该地区的大致需求。但是,零售商仅仅依靠人口规模和收入水平来分析是不够的,还必须根据本企业目标市场的要求,将分析的重点转向特定的人口类别或潜在的顾客群上。例如,如果开设一家儿童服装店,收集有关儿童的数字信息就比收集广泛的人口数字更有意义；又如,如果将卖场的目标市场定位于高收入顾客群,则应该注重收集有关高收入家庭的数字信息。

总之,为了进行市场需求预测,一般要收集人口统计资料,包括人口的性别、年龄、收入、家庭规模、类型等,并进行系统分析。同时,应利用消费价格指数或其他方法计算出该地区的购买力指数,以便确定出该地区的购买力水平。

2.购买力流入与流出额的测算

购买力流入是指本地区对外地区购买力的吸引,具体表现为外地顾客来本地购物。一个地区的购买力流入越多,则表明该地区的零售业越发达,零售吸引力越大。购买力流出则是指本地区购买力被外地区所吸引,具体表现为本地区顾客到外地区购物。一个地区购买力流出越多,则表明本地区零售吸引力越小,同时也意味着零售发展潜力越大。因此,一个地区不论是存在购买力流入,还是存在购买力流出,都是卖场选址的重要考虑因素。如果一个地区存在购买力流入,则表明该地区零售网点比较多,零售基础设施、环境、政策也比较好,但同时也意味着该地区零售业的竞争可能很激烈。相反,如果一个地区存在购买力流出,则表明该地区零售业的基础设施、环境、政策可能不够好,或者零售网点不多、零售经营效率较低,但同时又意味着该地区的零售发展潜力较大。因此,对零售商来说,是选择购买力流入地区还是选择购买力流出地区开设卖场是需要认真、谨慎考虑的。

3.其他因素的分析

在进行地区分析时,除上述分析外,还要对该地区的其他因素进行分析,如该地区的产业结构、物流系统、劳动力供给、地方政府对新设卖场的政策与法律、可能开设的新店铺数量等等。这些因素也都对卖场的选址具有重要影响。例如,如果一个地区的产业结构比较单一,甚至被少数几家大企业所控制,那么,一旦这些企业出现不景气,就会影响整个地区,从而就会使该地区的零售业陷入困境。因此,在产业结构比较单一的地区开设卖场是有很大风险的。再比如,如果一个地区同时开设新卖场的数量过多,那么,这个地区新卖场成功的可能性就会大大降低。因此,如果准备在某一地区开设新卖场,还必须考虑到其他可能进入者的数量。