没有竣工验收备案表，可以拒绝验收

二十一、没有竣工验收备案表，可以拒绝验收

［案例简介］

某楼盘交房时间合同约定为2004年6月，到了约定交房日期，业主一直未收到开发商的收房通知，赶到售楼现场，开发商提出因市政规划道路改建，不能按期交房。3个月后开发商向业主发出书面收房通知，并出示《单位竣工验收报告单》，告知业主楼盘已符合收房条件，要求业主收房入住。但是，业主验房时发现卫生间、厨房漏水，水、电未通；房门关不上；墙皮脱落等现象，房屋根本不符合入住条件。于是业主拒绝收房，并起诉要求开发商承担逾期交房的违约责任，违约金计算从合同约定交房之日起，直至开发商实际交房之日止。庭审时，开发商答辩称，已在2004年9月份书面通知业主收房，并拿出《单位竣工验收报告单》，表明在合同约定的交房日期前，该商品房就已竣工验收合格。开发商只应承担3个月的逾期交房违约责任，而后期是业主拒不收房，责任在业主本身，开发商不应当对此承担任何违约责任。

［律师说法］

1.房屋竣工验收是否合格，必须取得《竣工验收备案表》。根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，《工程竣工验收单》是对房屋竣工验收是否合格的一个说明。它是在房屋竣工之后，由开发商主持，设计、施工、监理共同验收，质量监督管理站进行监督之后，四家单位共同出具的。如果没有《工程竣工验收单》开发商也就无法办理《竣工验收备案表》，也就不具备交房条件。

《建筑法》、《合同法》等法律也都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。因此，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示《竣工验收备案表》或者《工程竣工验收单》，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。

如果出卖人交付的商品住宅未能取得该证，其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷，同时，竣工验收备案直接关系到房产证的办理，一旦将来发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案证，房产证则始终无法办理。

2.《单位竣工验收报告单》不等同于《竣工验收备案表》，不能证明商品房验收合格。《建设工程质量管理条例》第16条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

根据国家建设部建142号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行规定》第4条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。竣工验收应符合程序，只有拿到了竣工验收备案证，楼盘才可以被认为是完整的竣工验收。

可见，“建筑工程竣工验收备案制”是我国保障建设工程质量的重要制度，具有国家强制性。而符合上述制度的标志就是取得《竣工验收备案表》。

本案中，《单位竣工验收报告单》不能作为商品房验收合格证明。开发商不能提供《竣工验收备案表》，购房者可以以开发商不符合交房条件为由拒绝收房，开发商应当承担逾期交房的违约责任。

［笔者提醒］

1.《竣工验收备案表》是证明商品房竣工验收合格的唯一凭证。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，开发商必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。

2.取得《竣工验收备案表》，存在质量问题的，不能拒绝收房。许多时候开发商已经取得了《竣工验收备案表》，但是商品房又确实存在漏水或者门窗变形等质量问题，这时候许多业主选择拒绝收房，其实这种做法是错误的，一般情况下开发商并不承担由此产生的延期交房的违约责任（除非购房合同中有特别约定：如果有质量问题即使开发商取得了竣工验收备案证仍然可以拒收的）。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

所以此时买房人的正确做法是先收房，然后在保修期内找开发商免费维修，如果开发商拒绝或者拖延，买房人可以自行维修然后保留相关票据，再要求开发商承担费用。