不动产相关因素分析

1．5．1　登记业务分析

要完成不动产登记，必须对登记业务组成、不动产登记类型、不动产权利说明等细节进行综合分析。

1．5．1．1　登记业务组成

不动产统一登记主要涉及土地、房屋、草原、林地、海域以及将要纳入的农村土地承包经营权等，现有的各种登记业务基本上都出台了登记办法，对登记的相关工作作了明确规定。本书将不动产登记业务划分为4类10项，见表1-1。

表1-1　不动产登记业务组成

注①：物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。

1．5．1．2　登记权利说明

（1）土地权利确立。

建设用地使用权登记：对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利所做的登记。

集体土地所有权登记：农村集体经济组织对其所有的土地享有占有、使用和收益的权利所做的登记。

宅基地使用权登记：农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利所做的登记。

（2）房屋登记。

城市房屋登记：登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

农村房屋登记：对依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋所做的登记。

（3）农村承包经营权。农村集体经济组织成员或者农村集体经济组织以外的单位或个人依据承包合同取得的对集体所有或国家所有由农民集体使用的农村土地从事农业经营并取得收益的权利。

（4）林权登记。林权是一种重要的财产权，是权利主体对林木和林地拥有的一种财产上的权利，主要包括林木、林地所有权和林地使用权。按照现行法律规定，我国实行土地公有制度，林地分别属于国家和集体所有。国家所有的林地可以确定给国有单位和集体单位以及个人使用、经营，集体所有的林地可以承包到农户或者通过出租等方式确定给集体经济组织以外的人使用、经营。

（5）草权确立。我国的草原分国家所有和集体所有两种所有制形式。依据《草原法》，我国草原属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外。国家所有的草原，可以依法确定给全民所有制单位、集体经济组织等使用。确认草原集体所有的草原或者依法确定给集体经济组织使用的国家所有的草原，可由本集体经济组织内的家庭或者联户承包经营。

（6）海域、海岛使用权确立。海域使用权登记是指依法对海域的权属、面积、用途、位置、使用期限等情况以及海域使用权派生的他项权利所做的登记，包括初始登记、变更登记、注销登记、抵押登记和其他登记等。无居民海岛使用权登记是指依法对无居民海岛的权属、面积、用途、位置、使用期限、建筑物和设施等情况所做的登记，颁发无居民海岛使用权证书或者无居民海岛使用临时证书。

1．5．1．3　登记流程

土地登记的基本程序可分为土地登记申请、地籍调查、权属审批、注册登记、核发证书等步骤，类型主要包括土地总登记、土地初始登记、变更登记、注销和其他登记等。

房屋登记一般流程包括申请、受理、审核、记载于登记簿、发证，类型主要包括所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记以及其他登记等。

草原登记分为草原初始登记和草原变更登记，按照权属可以分为国有草原登记和集体草原登记。

林权登记包括初始、变更和注销登记。

海域使用权登记包括初始登记、变更登记和注销登记。

农村土地承包经营权登记包括家庭承包方式登记、其他承包方式登记和变更登记、注销登记等类型。

综上所述，不动产统一登记中所涉及的各类登记基本包括了不动产权利取得的初始登记、不动产权利性质变动驱动的变更登记以及不动产权利或客体消亡的注销登记等，其登记的流程大致相同，只是在登记部门和登记内容上有所差别。

1．5．2　现存数据分析

长期以来，土地、房屋、林地、草原、海域等不动产登记职责分散在国土资源、住房和城乡建设、农业、林业、海洋等部门，基本上由县级部门承担（国有重点林区林权登记除外）。各部门都针对各自行业管理特点，制定了技术标准和规程。不动产登记业务数据来源、法律依据、标准规程、比例尺以及职能部门见表1-2。

表1-2　不动产登记业务数据来源及职能部门

表1-2反映出我国不动产登记基础已初步具备，各业务部门均有数据积累。数据登记内容见表1-3。登记的主要内容包括了空间信息及其权属信息两个部分。各种类别的登记均记载了相关的空间信息，相比较而言，土地登记的空间信息要求最为严格，不但数据精度高，且全境覆盖。房屋登记中的空间信息和土地登记使用权宗地之间存在被包含的空间关系，即一个宗地范围内包含一个或多个房屋登记的空间信息。林权、承包经营权、草原权、海域使用权等实质上都属于用益物权，其确认和登记须以明确土地所有权为基础，但以现有的各类空间数据来看，与土地所有权图形数据之间没有进行衔接，存在相互矛盾和冲突的情况。

表1-3　不动产登记内容

1．5．3　信息化现状分析

目前，土地、房屋、林地、草原、海域登记信息化在国土资源、住房和城乡建设、农业、林业、海洋等部门的信息化整体规划和推进下，都积累了丰富的数据资源，建立了登记信息系统，登记业务不同程度地实现了信息化。土地登记和房屋登记的信息化建设较为完善，使用信息系统进行登记与管理；林权登记、海域登记等各地信息化建设情况不一；草原登记、农村土地承包经营权的登记信息系统建设相对滞后。分散登记制度下形成的不动产信息化呈现出几个显著特征：一是登记资料分散保存在各级不同部门，且数字化程度不同，数据标准互不衔接，数据格式不统一，行业之间和行业内不同地区之间差异较大；二是数据库、地理信息系统等平台软件不统一，技术架构和技术路线不尽相同；三是行业或部门信息化统筹力度不同，数据和系统标准化程度不一。

各类不动产登记信息化现状及信息化程度见表1-4。

表1-4　不动产登记信息化现状