土地增值税的账务处理

第十五章　土地增值税

第一节　土地增值税概述

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所获得收入的增值部分征收的一种税。现行土地增值税的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》），并于1994年1月1日起实施。

我国开征土地增值税的主要意义在于：

（1）征收土地增值税，是进一步改革和完善税制，增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要。

（2）征收土地增值税，可以有效抑制炒买炒卖土地投机获得暴利的行为，防止国有土地收益的流失。

（3）开征土地增值税，规范了国家参与土地增值收益的分配方式，有利于增加国家财政收入。

第二节　土地增值税基本法律内容

一、土地增值税的纳税义务人

土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。单位是指不论经济性质、不论内资外资、不论部门的各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者及国内外其他个人。以上单位和个人，只要是有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

二、土地增值税的征税范围

根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权；连同国有土地使用权一并转让的地上建筑物及其附着物的产权。这里所称“国有土地”是指按国家法律规定属于国家所有的土地。所称“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。所称“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。

（1）界定征税范围的标准。准确界定土地增值税的征税范围十分重要。在实际工作中，可以通过以下标准进行判定：

①转让的土地，其使用权是否属于国家所有，是判定其是否属于土地增值税征税范围的标准之一。土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。

对属于集体所有的土地，根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》及国家其他有关规定，是不得自行转让的。只有根据有关法律规定，由国家征用后变为国家所有时才能进行转让，故集体土地的自行转让是一种违法行为。对于目前违法将集体土地转让给其他单位和个人的情况，应在有关部门处理后，并补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。

②土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定其是否属于土地增值税征税范围的标准之二。土地增值税的征税范围强调的是房地产转让行为，而非其他行为。

首先要区分“转让”与“出让”这两个概念。出让是指国有土地使用权的出让，即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，属于土地买卖的一级市场。土地使用权出让方是国家，出让的目的是实行国有土地的有偿使用制度，合理开发利用和经营土地。因此土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。转让是指国有土地使用权的再转让，即土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，主要有出售、交换和赠与等，它属于土地买卖的二级市场。土地使用权的转让，其地上的建筑物及其他附着物也随之转让，属于土地增值税的征税范围。

其次要区分权属是否变更。凡土地使用权、房产产权未变更的（如房地产的出租），不属于土地增值税的征税范围。

③是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。不包括房地产的权属虽然转让但未取得收入的行为。如房地产的继承、赠与，尽管房地产的权属发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。

（2）对征税范围的具体判定。根据上述三条标准，可以对以下情况是否属于土地增值税的征税范围作出判定：

①以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的，因其同时具备上述三个条件，所以属于土地增值税的征税范围。

②以继承、赠与方式转让房地产的，因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应的收入，属于无偿转让房地产的行为，所以不能将其纳入土地增值税的征税范围。当然，对于以赠与之名，行出售或交换之实的行为，不能作为赠与对待，应征收土地增值税。

房地产的继承，是指房产的原产权所有人、依照法律法规取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。

房地产的赠与是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人的民事法律行为。而税法认定的赠与仅指两种情况：一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述赠与行为虽发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即赠与人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，这种房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。

③房地产的出租。是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。但对于以出租之名行转让房地产之实以逃避缴纳土地增值税的，应根据《税收征管法》的有关规定进行处理。

④房地产的抵押。是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移转权属的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利，房产的产权所有人、土地使用权人虽然在抵押期间取得了一定的抵押贷款，但实际上这些贷款在抵押期满后是要连本带利偿还给债权人的。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否移转占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。

⑤房地产的交换。

⑥以房地产进行投资或联营。

⑦房地产的联建。

⑧房地产的代建行为。是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

⑨房地产的重新评估。主要是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况下房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征收范围。

⑩因国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让的。这种情况发生了房地产权属的变更，原房产所有人、土地使用权人也取得了一定的收入（补偿金），但根据《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。

三、土地增值税的税率

土地增值税税率设计的原则是，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。按照这个原则，土地增值税实行四级超率累进税率：

（1）增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%。

（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。超率累进税率表见表15－1。

表15－1　土地增值税四级超率累进税率表

四、土地增值税的减免优惠

对房地产转让征收土地增值税，涉及面广，政策性强。为了促进房地产开发结构的调整，改善城镇居民的居住条件，并有利于城市的建设，土地增值税对以下情况给予减免税优惠：

（1）对建造普通标准住宅的税收优惠。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。增值额超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

这里所说的“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这项免税规定。

（2）对国家征用收回的房地产的税收优惠。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这里所说的“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征增值税。

（3）对个人转让房地产的税收优惠。个人因工作调动，或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年或未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

第三节　土地增值税的计算

一、土地增值税的计税依据

土地增值税的计税依据是纳税人有偿转让房地产所取得的增值额。此项增值额，是指纳税人转让房地产所取得的收入额减除税法规定的允许扣除项目金额后的余额。公式表示：

增值额＝房地产转让收入―允许扣除项目的金额

（1）房地产转让收入的确定。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

①货币收入：是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这些类型的收入其实质都是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。货币收入一般比较容易确定。

②实物收入：是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥、木材等建材，机器、设备等动产，房屋、土地等不动产等。实物收入的价值不太容易确定，一般要对这些实物形态的财产进行估价。

③其他收入：是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。这种类型的收入比较少见，其价值需要进行专门的评估。

在确定房地产转让收入时，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权按照房地产评估价格调整确定转让收入：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

（2）扣除项目的确定。要计算增值额，还必须确定扣除项目金额。税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目及其金额，包括以下几项：

①取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。有关费用主要有登记费、过户手续费等。

②房地产开发成本：是纳税人开发土地和新建房屋及配套设施的实际成本，包括土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

③房地产开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据现行财务会计制度的规定，这三项费用均作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。

《实施细则》规定，财务费用中的利息支出，分两种情况确定扣除：凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超过贷款期限的利息和加罚的利息，均不允许扣除。利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5%以内计算扣除。用公式表示：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%

例如，支付的地价款为150万元，开发成本为250万元，则其他开发费用扣除数额不得超过20万元，即（150＋250）×5%，利息按实际发生数扣除。

凡不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，允许扣除的房地产开发费用是，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10%以内计算扣除。用公式表示：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%

例如，支付的地价款为150万元，房地产开发成本为250万元，则房地产开发费用总扣除限额为40万元，即（150＋250）×10%，超限额部分的费用不得扣除。

房地产开发费用计算中还须注意三个问题：

第一，扣除的具体比例（5%以内或10%以内），由各省、自治区、直辖市人民政府决定。

第二，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

第三，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

④旧房及建筑物的评估价格：是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

⑤与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

注意：第一，房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。

第二，其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的0．5‰贴花）。

⑥其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计20%的扣除。此条款只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人均不适用。

用公式表示：

加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

例如，支付的地价款为150万元，房地产开发成本为250万元，加计扣除费用为80万元，即（150＋250）×20%。

注意：即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外转让，也不允许扣除20%的加计费用。

二、土地增值税应纳税额的计算

土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率，计算应纳税额，其计算原理与超额累进税率基本相同。计算的基本步骤是：首先以出售房地产的总收入减除扣除项目金额，求得增值额。再以增值额同扣除项目金额相比，其比值即为土地增值率。然后，根据土地增值率的高低确定适用税率，用增值额和适用税率相乘，求得应纳税额。土地增值税的计算公式为：

应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）

因分步计算比较烦琐，所以可以采用速算扣除法计算。即可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

最突出的是纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。为了堵塞漏洞，保证税款及时足额入库，《土地增值税实施细则》规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。依据这项原则，对上述两种经营方式采取了先按比例征收，然后清算的办法。具体方法如下：

（1）纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。分摊公式为：

（2）纳税人采取预售方式出售商品房的，在计算缴纳土地增值税时，可以按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应纳土地增值税数额，再根据每笔预收款占总售价款的比例，计算分摊每次所需缴纳的土地增值税税额，在每次预收款时计征。土地增值税的计算步骤如下：

①计算转让房地产取得的收入。

②计算扣除项目金额。

③计算增值额。

④计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率。

⑤计算应纳税额。

【例题1】2009年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1．5亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为5200万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳有关税金870万元。计算该公司销售商品房应缴纳的土地增值税。

【答案】销售收入＝15000（万元）

土地使用权费及开发成本＝5200（万元）

房地产开发费用＝5200×10%＝520（万元）

税金＝870（万元）

加计扣除费用＝5200×20%＝1040（万元）

扣除项目合计＝5200＋520＋870＋1040＝7630（万元）

增值额＝15000－7630＝7370（万元）

增值额与扣除项目比例＝7370／7630＝97%＜100%

土地增值税额＝7370×40%－7630×5%＝2566．50（万元）

第四节　土地增值税的账务处理

一、预缴土地增值税的会计处理

纳税人在项目全部竣工前转让房地产取得的收入，由于涉及成本计算或其他原因，而无法据以计算土地增值税，可以预缴土地增值税。待项目全部竣工、办理结算后，再进行清算，多退少补。预缴土地增值税计算时，其扣除项目金额的计算方法，由省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

预缴土地增值税的会计处理与企业上缴土地增值税相同，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。

待房地产营业收入实现时，再按应交的土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。

二、主营房地产业务的企业土地增值税的会计处理

主营房地产业务的企业，是指在企业的经营业务中，房地产业务是企业的主要经营业务，其经营收入在企业的经营收入中占有较大比重，并且直接影响企业的经济效益。土地增值税是在转让房地产的流转环节纳税，并且是为了取得当期营业收入而支付的费用，因此，土地增值税应同营业税的会计处理相同，借记“营业税金及附加”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。

【例题2】某企业转让房地产应纳土地增值税税额为2300万元。该企业该做何账务处理？

【答案】其会计处理如下：

转让房地产时：

实际缴纳土地增值税时：

三、兼营房地产业务的企业土地增值税的会计处理

兼营房地产业务的企业，是指虽然经营房地产业务，但不是以此为主，而是兼营或附带经营房地产业务的企业。

兼营房地产业务的企业，转让房地产取得的收入，计算应由当期营业收入负担的土地增值税时，应同营业税一样，记入“其他业务成本”科目。企业按规定计算出应交土地增值税时，借记“其他业务成本”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。兼营房地产业务的企业如果没有设置“其他业务成本”账户，计算转让房地产应缴土地增值税时，应同企业缴纳营业税的会计处理一样，记入相关账户，如金融企业记入“其他营业成本”账户、外商投资银行记入“营业税金及附加”等账户。

企业实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。

【例题3】某企业兼营房地产业务，经计算本次转让房地产应缴纳的土地增值税税额为650000元。该企业该做何账务处理？

【答案】转让房地产时：

实际缴纳土地增值税时：

四、转让房地产的会计处理

企业国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物，通过在“固定资产清理”账户核算。其转让房地产取得的收入，计入“固定资产清理”科目的贷方，应交土地增值税，借记“固定资产清理”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。

企业实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。

转让以行政划拨方式取得的国有土地使用权，如仅转让国有土地使用权，转让时应交土地增值税，借记“其他业务成本”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税收政策”科目；如国有土地使用权连同地上建筑物及其他附着物一并转让，计提应纳土地增值税时，借记“固定资产清理”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。

第五节　土地增值税的申报与缴纳

一、纳税地点

土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

这里所说的“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报。

在实际工作中，纳税地点的确定又可分为以下两种情况：

（1）纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

（2）纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

二、纳税申报

土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房屋买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据具体情况确定。

纳税义务人在办理土地增值税申报时，首先，应核实国有土地使用权，地上建筑物及其附着物的转让情况。其次，核实计税收入额，法定扣除项目金额、增值额、适用税率、速算扣除系数，计算应缴的土地增值税税额，并与“应交税费——应交土地增值税”账户核对相符。最后，根据审核无误的计税资料，填写纳税申报表并办理签章手续。

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税；待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

三、土地增值税纳税申报表样式

土地增值税纳税申报表如表15－2所示。

表15－2　土地增值税纳税申报表（一）

续表

复习思考题

1．土地增值税的征税对象和范围是什么？

2．计算土地增值税时准予扣除的项目有哪些？

练习题

某房地产开发公司出售某处花园别墅取得的收入为2400万元。其有关支出如下：支付地价款200万元；房地产开发成本700万元；财务费用中的利息支出为120万元（可按项目计算分摊并提供金融机构证明）；缴纳的有关税费为140万元；该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算其应纳土地增值税税额。