二、土地开发成本的划分和归集的原则
（一）土地开发成本的归集
房地产开发企业开发的土地，按其经济用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。因此，企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同的方法。
（1）企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发成本——土地开发成本”明细账的成本项目中。
（2）企业开发自用建设场地所发生的费用，能够分清负担对象的，直接记入该对象的“开发成本——房屋开发成本”明细账的成本项目中，不需单独核算土地开发成本。
（3）企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两个以上成本核算对象的，应先归集其发生的费用，记入“开发成本——土地开发成本”明细账的成本项目中。待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建筑物等开发产品成本。为了简化核算手续，对需要分配计入的不能有偿转让的公共配套设施费和开发间接费用，可以直接计入有关商品房、出租房等开发产品成本中去，而不通过“开发成本——土地开发成本”明细账户核算。
（二）土地开发成本的结转
在“开发成本——土地开发成本”账户核算的土地开发成本，应按月结转。完工后结转成本。对于已完工的土地开发项目的成本，应根据用途采用不同的方法加以结转。
（1）企业为有偿转让而开发的商品性土地，开发完成后，将其实际成本转入“开发产品”账户结转时，借记“开发产品——商品性土地”账户，贷记“开发成本——土地开发成本”账户。
（2）企业自用的建设场地，应在开发完工投入使用时，将其实际成本结转计入有关商品房、出租房等开发产品的成本中。结转时，借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“开发成本——土地开发成本”账户。
（3）企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用的，应将其实际成本先转入“开发产品”账户，即借记“开发产品——自用土地”账户，贷记“开发成本——土地开发成本”账户。当企业再进行房屋开发建设时，再将其土地开发成本自“开发产品”账户转入“开发成本”账户，即借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“开发产品——自用土地”账户。
例7-3 宝吉房地产开发公司现有A，B，C三块土地正在开发建设，土地A开发完成后直接用于1号商品房开发项目；土地B开发完成后用于2号商品房和3号商品房使用，其中2号商品房使用65%的土地面积，3号商品房使用35%的土地面积。土地C开发完后将有偿转让。2006年6月发生如下经济业务：
（1）6月2日，用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费共计180万元，其中：土地A支付80万元，土地B支付60万元，土地C支付40万元。
（2）6月6日，用银行存款支付前期工程费60 000元，其中水文地质勘探费40 000元，土地A应负担20 000元，土地B应负担15 000元，土地C应负担5 000元；支付土地开发设计费20 000元，土地A应负担10 000元，土地B应负担5 000元，土地C应负担5 000元。
（3）6月15日，由某施工企业承包的基础设施工程已竣工，应付工程款80万元，其中：土地A应负担40万元，土地B应负担20万元，土地C应负担20万元。
（4）6月20日，土地A不能有偿转让的公共设施配套水塔已竣工，实际成本300 000元，工程款尚未支付。
（5）月末，分配开发间接费用60 000元，其中：土地A负担22 600元，土地B负担26 000元，土地C负担11 400元。
（6）6月30日，土地开发完成，土地A的开发总成本是1 552 600元，土地B的开发总成本是846 000元，土地C的开发总成本是521 400元。
根据上述分录，登记“开发成本”明细账。如表7-3，表7-4所示。
表7-3 土地开发成本明细账
表7-4 土地开发成本明细账
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